實(shí)不相瞞，我有種強(qiáng)烈的預(yù)感：

今年商辦市場(chǎng)可能真要打一場(chǎng)翻身仗了。

前幾天，廣東不是正式落地商業(yè)用房首付降到三成的新政嘛？

圖源央行廣東省分行

結(jié)果，咱們有不少粉絲都興致勃勃地說(shuō)：

“公寓的最大優(yōu)勢(shì)就是租售比高，如果能買(mǎi)到好的公寓，靠收租分分鐘都跑贏住宅......”

那么，現(xiàn)在廣州公寓的租售比是什么水平？真買(mǎi)得過(guò)嗎？

租售比大PK

廣州公寓比住宅還爽？

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，事實(shí)勝于雄辯。

今天，我就專門(mén)挑了一些熱門(mén)板塊同價(jià)位的公寓和住宅，來(lái)對(duì)比一下到底誰(shuí)更劃算。

前不久，我們跟大家說(shuō)過(guò)，珠城部分住宅租金已經(jīng)快追平月供了。（具體可戳鏈接）

但論到租售比，公寓其實(shí)才是大佬。

像在中區(qū)，同樣是680萬(wàn)，中達(dá)廣場(chǎng)的租售比能達(dá)到2.29%，比保利心語(yǔ)高近1%。

即便豪宅扎堆的東區(qū)也差不多，富力公園28和金碧華府都有房源賣(mài)1600萬(wàn)，但前者的租售比能高出0.5%。

珠城旁邊的金融城，雖然被譽(yù)為廣州第二CBD，但情況有些不同。

像保利金融大都匯，228萬(wàn)的公寓租售比為1.89%，同等價(jià)位下，中興花園的租售比反而更高一些。

不過(guò)也有例外，同樣賣(mài)236萬(wàn)，匯金國(guó)際金融中心能去到3.2%，比東圃廣場(chǎng)高不少。

相比之下，金融城對(duì)岸的琶洲，行情反而更像珠城。

豪宅盤(pán)保利天悅，500萬(wàn)的公寓租售比為2.35%，超過(guò)雅郡花園同價(jià)住宅1%以上。

同樣花270萬(wàn)，買(mǎi)保利世界貿(mào)易中心的公寓，租售比能達(dá)到3.33%，遠(yuǎn)超珠江大家庭花園。

而海珠另一個(gè)熱門(mén)板塊——海珠西，公寓租售比也是狠狠碾壓住宅。

星匯灣花園和保利花園，都有房源賣(mài)285萬(wàn)，但前者租售比超過(guò)3%，而后者只有2%出頭。

越秀天薈江灣就更牛了，165萬(wàn)的公寓租售比能干到6.19%，是周邊同價(jià)位住宅的2倍多。

還有番禺大熱的長(zhǎng)隆萬(wàn)博，買(mǎi)公寓做包租婆也非常爽。

像保利大都匯，花180萬(wàn)買(mǎi)一套公寓，租售比高達(dá)3.67%，而在自在城市花園，租售比只有2.33%。

而同樣在萬(wàn)博CBD花280萬(wàn)，粵海廣場(chǎng)公寓的租售比為3.43%，比網(wǎng)紅盤(pán)萬(wàn)科歐泊還要高1%以上。

當(dāng)然，如果你還想了解其他公寓項(xiàng)目的租金情況，歡迎在評(píng)論區(qū)告訴我。

做公寓包租婆之前

我勸你想好這幾點(diǎn)

不難發(fā)現(xiàn)，從熱門(mén)板塊來(lái)看，同等價(jià)位之下，除了個(gè)別項(xiàng)目之外，大部分公寓靠收租確實(shí)能跑贏，甚至甩住宅好幾條街。

為什么會(huì)這樣呢？我覺(jué)得有幾個(gè)原因：

首先，它們的地段并不差，甚至比住宅小區(qū)更好。

像星匯灣花園和粵海廣場(chǎng)，樓下就是地鐵（11號(hào)線棣園站、7號(hào)線南村萬(wàn)博站）和商業(yè)（廣紙?zhí)斓厮C、番禺天河城），距離成熟配套比很多住宅小區(qū)還近，對(duì)于圖方便的年輕人來(lái)說(shuō)也更容易接受。

其次，它們本身就在高端小區(qū)，生活品質(zhì)感不錯(cuò)。

像保利天悅、越秀天薈江灣，社區(qū)本就走高端路線，居住舒適度很高，還有江景景觀，這些豪宅級(jí)資源自然能給租金加大分。

此外，它們的樓齡更新，室內(nèi)居住感不輸住宅。

像匯金國(guó)際金融中心，交付沒(méi)幾年，而東圃廣場(chǎng)已經(jīng)是幾十年的老小區(qū)，還有中達(dá)廣場(chǎng)和富力公園28，花同樣的錢(qián)能買(mǎi)到比周邊住宅更大的房子。

圖源攝圖網(wǎng)

不過(guò)，雖然公寓收租看著很香，但在你出手之前，這幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)必須心里有數(shù)：

第一，別指望公寓能像住宅那樣暴漲。

你要明白一個(gè)底層邏輯：住宅靠漲幅賺錢(qián)，公寓靠現(xiàn)金流回血。公寓是長(zhǎng)線投資，賺的是細(xì)水長(zhǎng)流的租金，不是一夜暴富的差價(jià)。

第二，公寓是典型的進(jìn)門(mén)容易出門(mén)難。

公寓的交易稅費(fèi)很高，你想賣(mài)的時(shí)候，土地增值稅、個(gè)稅、增值稅加起來(lái)，可能要占到你房屋差價(jià)的30%-50%，另外也沒(méi)有學(xué)位，這會(huì)影響二手公寓在的市場(chǎng)流動(dòng)性。

第三，持有成本和居住體驗(yàn)有隱形BUG。

公寓的商水商電，水電費(fèi)會(huì)比住宅貴一截，而且大部分不通明火，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，晾衣服都得在屋里，還有些是商住混用，安全性也大打折扣。

當(dāng)然，如果你手頭有一筆長(zhǎng)期不用的閑錢(qián)，只想安安穩(wěn)穩(wěn)做個(gè)包租婆，且不在乎未來(lái)能不能高價(jià)賣(mài)出，那核心地段、人流量大的優(yōu)質(zhì)公寓，確實(shí)可以考慮。

在廣州樓市，方向比努力更重要，選錯(cuò)賽道，再好的租售比也救不了你的資產(chǎn)縮水。