文/言叔

今天下午，一則消息在地產(chǎn)圈傳開(kāi)。

據(jù)多家房企人士透露，現(xiàn)在他們公司已經(jīng)不用每月向監(jiān)管部門(mén)上報(bào)"三條紅線(xiàn)"指標(biāo)了。

這個(gè)消息一出，港股和A股的房地產(chǎn)股立馬迎來(lái)了明顯反彈，港股地產(chǎn)板塊直接漲了2.2%。

懂樓市的人都清楚，這一輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，主要就和兩個(gè)因素有關(guān)：一個(gè)是"三條紅線(xiàn)"政策，另一個(gè)就是行業(yè)調(diào)整。

01

關(guān)于三條紅線(xiàn)的政策，可以追溯到2020年。

2020年8月，監(jiān)管部門(mén)為了控制房企的有息債務(wù)規(guī)模，試點(diǎn)推出了"三條紅線(xiàn)"融資新規(guī)。

到了2021年，這個(gè)政策擴(kuò)大到了幾十家房企，監(jiān)管要求這些企業(yè)每月都要上報(bào)相關(guān)指標(biāo)。

所謂"三條紅線(xiàn)"，簡(jiǎn)單說(shuō)就是：

一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不能超70%；二是凈負(fù)債率不能超100%；三是現(xiàn)金短債比不能低于1。

監(jiān)管會(huì)根據(jù)房企踩線(xiàn)數(shù)量分四檔，決定其有息債務(wù)年增速上限：

全不踩線(xiàn)（綠檔）可漲15%，踩1條（黃檔）可漲10%，踩2條（橙檔）可漲5%，全踩線(xiàn)（紅檔）不能新增有息債務(wù)。

這個(gè)政策一出臺(tái)，立馬在地產(chǎn)圈掀起了滔天巨浪。

要知道，在過(guò)去二十年的房地產(chǎn)黃金時(shí)代，房企們?cè)缇土?xí)慣了"高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債"的三高模式。

現(xiàn)在突然要給這三高踩剎車(chē)，那不是要了老命嗎？

政策實(shí)施后，各大房企開(kāi)始了艱難的去杠桿之路。

以碧桂園為例，截至2022年年底，其總借貸余額下降至2713.1億元，同比下降14.7%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%；凈負(fù)債率進(jìn)一步降至40%。

但降杠桿的過(guò)程是痛苦的。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了斷崖式的調(diào)整，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下跌22.3%，這是歷史上從沒(méi)有過(guò)的跌幅。

更有意思的是，根據(jù)抖音上的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)三道紅線(xiàn)4年來(lái)，全口徑千億房企數(shù)從43個(gè)降至11個(gè)，權(quán)益千億房企數(shù)從26個(gè)降為7個(gè)。

這陣勢(shì)，簡(jiǎn)直就是在給房地產(chǎn)行業(yè)"大清洗"！

02

那么，為什么現(xiàn)在監(jiān)管部門(mén)突然松綁了呢？

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，"三道紅線(xiàn)"早在2023年6月以后已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制要求報(bào)送。

一位房企財(cái)務(wù)部門(mén)人士表示，"三道紅線(xiàn)"自從2020年年中開(kāi)始實(shí)施至2023年年中之后，就不再上報(bào)了。

這其實(shí)也符合監(jiān)管部門(mén)要求房企在既定時(shí)間內(nèi)降負(fù)債的目標(biāo)。

事實(shí)上，在2020年之后，雖然房企仍然在土地市場(chǎng)上保持?jǐn)U張，但是由于金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度轉(zhuǎn)向，許多房企也自覺(jué)降杠桿，提前達(dá)成了"三道紅線(xiàn)"的要求。

當(dāng)然，也不是所有房企都能享受這個(gè)待遇。

一些已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，還是要定期給總部所在城市的專(zhuān)班組匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率這類(lèi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

這就好比你雖然不用再交作業(yè)了，但如果你表現(xiàn)太差，老師還是會(huì)特別關(guān)注你的。

更有意思的是，政策風(fēng)向似乎正在發(fā)生微妙變化。

2024年，房地產(chǎn)融資模式出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折，政府決定將"三道紅線(xiàn)"轉(zhuǎn)變?yōu)?房地產(chǎn)白名單"。這個(gè)新的政策將通過(guò)評(píng)估企業(yè)的信用等級(jí)，確定哪些企業(yè)可以得到優(yōu)先的融資支持。

這就像是從"一刀切"的嚴(yán)格管控，變成了"因材施教"的精準(zhǔn)扶持。畢竟，"三道紅線(xiàn)"過(guò)于嚴(yán)格，可能導(dǎo)致一些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)無(wú)法獲得足夠的融資；同時(shí)，這些政策也沒(méi)有考慮到不同地區(qū)和不同企業(yè)的實(shí)際情況。

03

"三條紅線(xiàn)"的松綁對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么？

從短期來(lái)看，這無(wú)疑是一個(gè)重大利好。

房企們終于可以從繁重的月報(bào)工作中解脫出來(lái)，把更多精力放在業(yè)務(wù)發(fā)展上。股市的反應(yīng)也說(shuō)明了這一點(diǎn)，地產(chǎn)股的上漲反映了市場(chǎng)對(duì)政策松綁的期待。

但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代可能真的已經(jīng)過(guò)去了。正如有人說(shuō)的，"房地產(chǎn)注定要告別過(guò)去高增長(zhǎng)時(shí)代的，但沒(méi)想到來(lái)得有點(diǎn)太快了"。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變革。

從"三道紅線(xiàn)"到"白名單"，從高杠桿到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量提升，這個(gè)行業(yè)正在尋找新的平衡點(diǎn)。

說(shuō)得夸張一點(diǎn)，"三條紅線(xiàn)"的松綁，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

這個(gè)曾經(jīng)支撐了中國(guó)經(jīng)濟(jì)二十多年的行業(yè)，正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的轉(zhuǎn)型。

就像有人說(shuō)的，"房地產(chǎn)從'三道紅線(xiàn)'到'白名單'的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的不斷深化和優(yōu)化。

這不僅是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大變革，也是對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次重要啟示。"

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。