家人們，今天咱們聊個(gè)實(shí)打?qū)嵉臉鞘袩狳c(diǎn)，估計(jì)很多人刷到了，但沒琢磨透背后的門道——多家房企都證實(shí)了，現(xiàn)在已經(jīng)不用每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)了。這事兒不是小道消息，不管是央企、混合制房企，還是一些出過險(xiǎn)的房企，都有內(nèi)部人士出來說，之前每月必報(bào)的那套數(shù)據(jù)，現(xiàn)在不用交了，只有少數(shù)出險(xiǎn)房企還需要跟當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)險(xiǎn)處置專班定期對接情況，匯報(bào)下資產(chǎn)、處置進(jìn)度這些。

先給新關(guān)注的家人補(bǔ)個(gè)課，啥是“三條紅線”？這政策是2020年8月出來的，2021年全面鋪開，說白了就是給房企的融資上了三道“門禁”：第一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不能超70%；第二，凈負(fù)債率不能超100%；第三，現(xiàn)金短債比得至少1倍。以前房企只要踩了線，融資就會(huì)被限制，紅線踩得多，連借錢的資格都沒了，這政策當(dāng)年一出來，直接給瘋狂加杠桿的房企潑了盆冷水。

那為啥現(xiàn)在突然不用上報(bào)了？絕對不是監(jiān)管放松了，而是行業(yè)早就不是五年前的樣子了，這政策的歷史使命差不多完成了。咱們從根上捋，當(dāng)年出三條紅線，是因?yàn)榉科蠖荚谕妗案哓?fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的游戲，借錢拿地、蓋樓，再靠賣房回款還債，循環(huán)往復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)越積越大。但這四年下來，樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整，該爆雷的爆雷，該重組的重組，剩下的房企早就不敢這么玩了。

數(shù)據(jù)能說明一切，這四年房企到位資金連續(xù)負(fù)增長，年均跌幅比商品房銷售額跌幅還大，銀行也怕了，出現(xiàn)了“雨天收傘”的情況，就算房企想借錢，銀行也不敢放，很多房企自己也收縮戰(zhàn)線，不再盲目擴(kuò)張，對貸款的需求本身就降了。而且到2025年底，已經(jīng)有21家出險(xiǎn)房企完成了債務(wù)重組，化解了1.2萬億元的債務(wù)，融創(chuàng)、旭輝這些企業(yè)也通過重組實(shí)實(shí)在在削了債，高杠桿的土壤已經(jīng)沒了。就像咱們家里過日子，以前怕你亂借錢揮霍，給你定了規(guī)矩，現(xiàn)在你自己都不敢亂花錢了，還天天節(jié)衣縮食還債，那這規(guī)矩自然就沒必要天天強(qiáng)調(diào)了。

再說說這事兒帶來的影響，咱們別想太復(fù)雜，分兩頭看。對房企來說，不用每月盯著紅線指標(biāo)報(bào)備，心理壓力和行政成本都減了，但這不代表能隨便借錢了。銀行那邊對新增貸款的審批還是嚴(yán)，真正受益的是那些經(jīng)營穩(wěn)健、口碑好的優(yōu)質(zhì)房企，他們本來就合規(guī)，現(xiàn)在融資環(huán)境能稍微寬松點(diǎn)，有更多精力搞開發(fā)、保交付。而那些已經(jīng)躺平的出險(xiǎn)房企，就算不用報(bào)紅線，該對接專班還是得對接，該處置資產(chǎn)還是得處置，救不活的還是救不活。

對整個(gè)市場來說，最大的影響是預(yù)期的變化。之前大家總擔(dān)心房企因?yàn)椴染�融資受限，資金鏈斷了導(dǎo)致爛尾，現(xiàn)在政策松口，其實(shí)是給市場傳遞一個(gè)信號(hào)：風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本出清了，接下來重點(diǎn)不是“防房企亂花錢”，而是“幫優(yōu)質(zhì)房企活下去”。但大家千萬別誤解，這不是要回到以前房價(jià)普漲的時(shí)代，只是想避免“房企沒錢-降價(jià)甩賣-預(yù)期變差-銷售更差”的惡性循環(huán)。畢竟現(xiàn)在市場需求本身就弱，要是優(yōu)質(zhì)房企也因?yàn)槿谫Y卡殼出問題，最后受傷的還是買房人。

說到這，我想跟大家聊點(diǎn)掏心窩子的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是大實(shí)話。首先，三條紅線“退場”，本質(zhì)是樓市調(diào)控從“防風(fēng)險(xiǎn)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)市場”，是給行業(yè)“止血”，不是“喂飯”。這四年的調(diào)整已經(jīng)證明，高杠桿擴(kuò)張的老路走不通了，就算現(xiàn)在不用報(bào)紅線，房企也不敢再盲目加杠桿，行業(yè)已經(jīng)從“比誰規(guī)模大”轉(zhuǎn)向“比誰活得久、房子造得好”，這個(gè)趨勢不會(huì)變。那些還盼著房企再瘋狂拿地、房價(jià)再暴漲的人，可以醒醒了，那個(gè)閉眼買房都能賺的時(shí)代，徹底結(jié)束了。

其次，這波調(diào)整最核心的邏輯，是“分化”會(huì)越來越明顯。以前三條紅線一刀切，不管好房企還是差房企，都被管著，現(xiàn)在政策松綁后，優(yōu)質(zhì)房企會(huì)越來越強(qiáng)，央企、國企加上少數(shù)穩(wěn)健的民企，會(huì)慢慢瓜分剩下的市場份額，而那些實(shí)力弱、口碑差的房企，會(huì)逐漸被淘汰。未來咱們看到的樓市，不是整體好或整體差，而是好的開發(fā)商越來越好，爛的開發(fā)商逐漸消失，核心城市的優(yōu)質(zhì)房子越來越吃香，三四線城市的普通房子可能還是沒人要。

還有一點(diǎn)，大家別覺得監(jiān)管沒了，只是監(jiān)管方式變了。以前是靠三條紅線硬約束，現(xiàn)在是精準(zhǔn)對接，出險(xiǎn)房企有專班盯著，優(yōu)質(zhì)房企靠市場篩選，監(jiān)管更精細(xì)化了。這其實(shí)是好事，說明樓市正在從野蠻生長走向成熟。以前房企一門心思搞擴(kuò)張、玩資本，現(xiàn)在不得不回歸本質(zhì)，把精力放在保交付、做產(chǎn)品上，畢竟以后想活下去，靠的不是借錢的能力，而是造好房子、做好服務(wù)的能力。

可能有家人會(huì)問，這對我們普通人有啥關(guān)系？其實(shí)關(guān)系很大，這意味著以后買房，開發(fā)商的靠譜程度會(huì)越來越重要，市場會(huì)越來越規(guī)范，爛尾樓的概率會(huì)慢慢降低。但同時(shí)也要明白，政策是在穩(wěn)市場，不是在托房價(jià)，別被“政策松綁”的消息沖昏頭腦，覺得可以抄底了。樓市的底層邏輯已經(jīng)變了，房子不再是人人都能分的紅利，而是需要精挑細(xì)選的資產(chǎn)。

最后總結(jié)下，三條紅線不用上報(bào)，不是樓市要反彈的信號(hào)，而是行業(yè)洗牌進(jìn)入尾聲的標(biāo)志。高杠桿的泡沫被擠掉了，該出清的風(fēng)險(xiǎn)也出清了，剩下的就是優(yōu)質(zhì)房企慢慢修復(fù)市場，讓樓市回歸居住本質(zhì)。未來的樓市，沒有普漲的狂歡，只有理性的分化，咱們普通人能做的，就是看清這個(gè)趨勢，不盲目跟風(fēng)，不抱有幻想，把日子過穩(wěn)，比啥都強(qiáng)。

關(guān)于這波樓市調(diào)整，你們還有啥想聊的？覺得哪些開發(fā)商能扛到最后？評(píng)論區(qū)咱們接著嘮，關(guān)注我，每天給你們講透樓市里的大實(shí)話，不玩虛的。