多年前，李嘉誠一句“房地產(chǎn)將進(jìn)入五年調(diào)整期”的話，被不少人當(dāng)成“老派投資人過于保守”。

但時(shí)至2026年初，當(dāng)我們回頭去看這五年，樓市的變化之劇烈，恰恰印證了李嘉誠當(dāng)初的話。

而更關(guān)鍵的是，這一切可能還沒結(jié)束，市場正在醞釀三場大轉(zhuǎn)變，若無意外，可能會(huì)徹底重塑我們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知。

信息來源：國際金融報(bào)

很多人把李嘉誠的話當(dāng)成“直覺”，但其實(shí)他早在2013年就開始慢慢退出房地產(chǎn)行業(yè)，不是因?yàn)樗床黄饍?nèi)地市場，而是他看得太清楚了，當(dāng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房子就不再是穩(wěn)賺不賠的生意。

當(dāng)時(shí)他清倉了上海東方匯經(jīng)、廣州西城都薈等核心資產(chǎn)，累計(jì)套現(xiàn)超129億元，到了2015年，基本對(duì)內(nèi)地市場再無新增投資。

那時(shí)候大多數(shù)開發(fā)商還在高舉高打，居民杠桿也在瘋狂飆升，仿佛房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)跌，李嘉誠卻像提前看到了劇本的結(jié)尾，悄悄退場。

當(dāng)時(shí)他的做法被質(zhì)疑為“保守”、“拋棄中國市場”，但從現(xiàn)在看，他不是不看好中國，而是更看得清房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的周期性。

他知道，人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利、金融寬松，這三大支撐柱正在一根根松動(dòng)。

而到了2021年，李嘉誠明確提出樓市“將進(jìn)入五年大調(diào)整”，這話當(dāng)時(shí)聽著像嚇唬人，但現(xiàn)在回頭一看，簡直是逐字逐句兌現(xiàn)。

從一線核心區(qū)的30%跌幅，到二三線部分城市超過50%的腰斬，再到遠(yuǎn)郊樓盤幾乎無人問津，市場走出了一條標(biāo)準(zhǔn)的下行曲線。

所以說，他的“預(yù)言”不是靠運(yùn)氣，而是靠常識(shí)，只不過，常識(shí)在泡沫面前，常常顯得格外不合時(shí)宜。

如今五年過去，樓市的劇變并沒有結(jié)束，而是正在進(jìn)入另一個(gè)階段，如果說前五年是從頂峰滑到谷底，那么接下來就是在谷底重新排位。

整個(gè)市場的邏輯、玩法、預(yù)期，正在經(jīng)歷三重轉(zhuǎn)變，第一變：從“有沒有”到“好不好”，房子不再是稀缺品

過去買房像搶白菜，只要有資格、有首付，誰都能上車，但現(xiàn)在情況完全不同了，人均住房面積早就破了39㎡，大多數(shù)人其實(shí)不缺房子，而是缺“好房子”。

現(xiàn)在的購房者更關(guān)注戶型、學(xué)區(qū)、物業(yè)、通勤、樓齡，甚至小區(qū)的綠化率都能成為決定因素。

改善型需求成為主流，年輕人則越來越傾向于租房，尤其是在租賃市場更加規(guī)范、租售同權(quán)逐步落地的背景下。

搶房潮

2025年出臺(tái)的《住房租賃條例》，讓租房這件事第一次擺脫了“過渡手段”的標(biāo)簽，成了很多人長期生活的選擇，這背后不是消費(fèi)觀念的變化，而是現(xiàn)實(shí)壓力下的理性轉(zhuǎn)向。

第二變：從“炒房”到“保值”，房地產(chǎn)回歸民生屬性，房子曾是金融工具，是財(cái)富增值的跳板。

但現(xiàn)在，它更像是一個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移池”，你買得起，不代表你能賣得掉，你有資產(chǎn)，不代表你有流動(dòng)性。

2025年數(shù)據(jù)顯示，70城二手住宅價(jià)格同比下滑6.1%，而在北京、上海等一線城市，成交量靠“以價(jià)換量”勉強(qiáng)維持，你想出手，不降價(jià)根本沒人接盤。

在這種背景下，政策也開始轉(zhuǎn)彎，2024年9月中央政治局首次提出“止跌回穩(wěn)”，限購、限貸等政策陸續(xù)退出，房貸利率跌到歷史低點(diǎn)，一些商業(yè)貸款甚至逼近2%，但別誤會(huì)，這不是為了刺激炒房，而是為了兜底，讓市場別再繼續(xù)塌。

更重要的是，“保交樓”成了頭等大事，2025年，全國完成了750萬套難交付住房的交付任務(wù)，交房成了新的“硬通貨”。

同時(shí)，十四五期間規(guī)劃的1100萬套保障房也在加速推進(jìn)，城中村改造擴(kuò)圍到近300城，這不是刺激經(jīng)濟(jì)，而是防止社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

第三變：從“大水漫灌”到“精準(zhǔn)滴灌”，市場進(jìn)入結(jié)構(gòu)性重構(gòu)期

2026年的房地產(chǎn)市場，不再是一個(gè)整體上漲的板塊，而是一個(gè)分化嚴(yán)重、機(jī)會(huì)稀缺的“拼圖市場”。

城市分化越來越明顯，像上海、杭州這類城市，優(yōu)質(zhì)改善型房源依舊有韌性，2025年12月上海新房環(huán)比還漲了0.2%。

但三四線城市依然疲軟，開發(fā)商投資意愿持續(xù)下滑，2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大降17.2%。

產(chǎn)品分化也在加劇，“好房子”成為新賽道，安全、舒適、綠色、智慧這四個(gè)關(guān)鍵詞，正重新定義我們對(duì)住宅的想象。

老破小還能不能保值？得看地段和改造力度，沒有配套、沒有交通、沒有未來的“空心房”，即使便宜，也沒人敢接。

與此同時(shí)，市場流動(dòng)性越來越緊，二手房掛牌量暴漲，像泉州、綿陽這種城市同比增幅超過130%，但成交周期拉得越來越長，你想賣，買家不急，你不降價(jià)，市場不理你。

2026年的樓市，已經(jīng)不是一個(gè)“投機(jī)游戲”，而是一個(gè)“穩(wěn)健生存”的戰(zhàn)場，高杠桿的時(shí)代過去了，盲目加杠桿買房的人，正經(jīng)歷資產(chǎn)縮水和流動(dòng)性枯竭的雙重打擊。

從2017年到2021年那波高點(diǎn)上車的家庭，現(xiàn)在很多人發(fā)現(xiàn)，自己的房子不僅沒升值，反而成了負(fù)擔(dān)，租房成了安全墊，老破小成了保值錨。

同時(shí)，行業(yè)的本質(zhì)也在發(fā)生變化，房地產(chǎn)不再是一個(gè)“金融資產(chǎn)”，而是回歸了它的“使用價(jià)值”。

開發(fā)商不拼規(guī)模了，拼的是產(chǎn)品力和運(yùn)營力，未來真正有價(jià)值的，不是房子的數(shù)量，而是房子的質(zhì)量。

這時(shí)候再看李嘉誠的策略，就格外有啟發(fā)意義，他在市場瘋狂時(shí)選擇退出，把握了最后一波高點(diǎn)，鎖定了現(xiàn)金，避免了深度套牢。

他的操作不是追求暴利，而是控制風(fēng)險(xiǎn)，這種思維，在今天的市場環(huán)境下，顯得尤為珍貴。

五年前，李嘉誠選擇退出樓市，很多人不以為然，五年后，樓市劇變，他的決策卻像是提前看透了這場風(fēng)暴的走向。

今天的市場，正站在三大轉(zhuǎn)變的關(guān)口上：需求回歸理性，投資邏輯重塑，結(jié)構(gòu)全面洗牌。

對(duì)于普通人來說，最重要的不是預(yù)測房價(jià)，而是看清趨勢、守住底線，未來的樓市，拼的不是膽子，而是眼光。

李嘉誠教會(huì)我們的，不是如何暴富，而是如何避坑，這或許才是地產(chǎn)周期里，最值得銘記的智慧。