文/鄧浩志

人均存款近12萬，中國(guó)高存款推高房?jī)r(jià)收入比

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年我國(guó)人均存款逼近12萬，整體呈現(xiàn)住戶存款增加，貸款減少的態(tài)勢(shì)。其中，以廣東常住人口計(jì)算，2025年人均存款為11.83萬元，與2024年末的10.82萬元相比增加了1.01萬元。浙江人均存款15.6萬元，相比2024年的13.99萬元，人均存款增加了1.6萬元。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月末，全國(guó)住戶本外幣存款余額為167萬億元，同比增長(zhǎng)9.71%，如果按照全國(guó)總?cè)丝?40489萬人估算，相當(dāng)于人均存款11.89萬元。

評(píng)：

很多人說中國(guó)房?jī)r(jià)高，其中之一的理?yè)?jù)是中國(guó)住宅租金回報(bào)率低，一線城市不到2%。這意味著至少要50年才能“回本”。從投資角度考慮，年回報(bào)低于3%就是不合理的。所以房?jī)r(jià)有泡沫，要回調(diào)。

實(shí)際情況是過去四年，一線城市房?jī)r(jià)整體跌了40%左右。但一線城市租金回報(bào)率依然低于2%。也就是說租金隨房?jī)r(jià)同步下滑。為什么會(huì)這樣？為什么中國(guó)住房租金回報(bào)率總是穩(wěn)定在2%不到的水平？關(guān)鍵在于中國(guó)極高的儲(chǔ)蓄率。

歐美租金回報(bào)率普遍在3%以上，這是基于歐美（尤其美國(guó)）很多家庭存款極低，甚至沒有存款的事實(shí)。他們很多人月月工資月月清，根本沒有儲(chǔ)蓄習(xí)慣。導(dǎo)致很多家庭很難拿出一筆大錢支付購(gòu)房首付。所以購(gòu)房對(duì)于他們來說是件門檻很高的事情，于是他們多數(shù)以租房住為主。租賃需求大，租金回報(bào)自然高。

而在中國(guó)則相反，儲(chǔ)蓄率極高。工資不高的家庭，經(jīng)過十年努力，也攢下一筆不小的錢。所以中國(guó)中產(chǎn)家庭普遍可以支付購(gòu)房首付，甚至中產(chǎn)偏下，通過“六個(gè)錢包”也可能拼湊購(gòu)房首付。再加上文化上喜歡買房，而不喜歡租房。導(dǎo)致了中國(guó)購(gòu)房比例超高。購(gòu)房需求大，則導(dǎo)致房?jī)r(jià)更高。類似的情況在韓國(guó)、在日本也有出現(xiàn)。所以東亞國(guó)家，家庭自有住房比例高于全球平均水平，房?jī)r(jià)收入比高于全球平均水平，租金回報(bào)低于全球平均水平。

所以，以全球租金回報(bào)率、以全球房?jī)r(jià)收入比來衡量東亞乃至中國(guó)樓市，存在明顯的教條主義。

地產(chǎn)迎十年一遇機(jī)會(huì)？

最近關(guān)于樓市何時(shí)見底的話題非常熱。其中最引人注目的是投資人李蓓的觀點(diǎn)。她說：這輪調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨十年一遇的機(jī)會(huì)。而其他各路機(jī)構(gòu)和財(cái)經(jīng)大V紛紛談了自己對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)低迷了整整四年的行業(yè)的看法。

總體分三大類：

第一類，干地產(chǎn)的，多不預(yù)測(cè)市場(chǎng)何時(shí)見底，只提意見和建議。包括研究機(jī)構(gòu)的分析師，中介或代理的負(fù)責(zé)人等。什么時(shí)候見底他們幾乎都不預(yù)測(cè)，或者說得比較含糊，但建議非常具體，包括建議降低房貸利率，收儲(chǔ)存量商品房，停拍法拍房等等。

第二類，不干地產(chǎn)的財(cái)經(jīng)大V，不少大膽預(yù)測(cè)今年見底，甚至有大機(jī)會(huì)。包括知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)內(nèi)投資人等。外行看，他們有他們的理論，內(nèi)行看，論據(jù)暫時(shí)不充分。比如任澤平最近的觀點(diǎn)，全部都沒有具體數(shù)據(jù)支撐。

第三類，境外投行，普遍預(yù)測(cè)今年底才能見底，甚至明年。代表就是高盛、瑞銀這些，至于何時(shí)反彈，他們認(rèn)為更久。當(dāng)前目標(biāo)：爭(zhēng)取見底再說。至于理論依據(jù)，各有各的模型，差異較大。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考