連續(xù)兩天，地產(chǎn)股突然大漲，且多只股票集體漲停！

按照過去的規(guī)律，地產(chǎn)股大漲通常是因?yàn)橛邢嚓P(guān)政策消息。

要么是政策已經(jīng)公布，要么是有媒體（包括外媒）傳言將要出臺政策。

這次大漲主要源于一則媒體消息：

有媒體從多家房企相關(guān)人士處獲悉，目前其所在公司已不再被監(jiān)管部門要求每月上報(bào) “三道紅線” 指標(biāo)。不過，部分出險企業(yè)仍需向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

“三道紅線” 究竟是什么？

它是一項(xiàng)重大的抑制性房地產(chǎn)政策，也是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場降溫的核心政策之一。

時間回溯到 2020 年。

那一年，為應(yīng)對疫情，宏觀政策明顯放松，房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)出現(xiàn)了一輪牛市。

相關(guān)部門在過去幾年連續(xù)出臺調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，推出了一系列力度較大的舉措，“三道紅線” 便是其中之一。

2020 年 8 月 20 日，住建部和央行召開重點(diǎn)房企座談會，提出：要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，并正式宣布了房企融資的 “三道紅線”：

1、剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；

2、凈負(fù)債率大于 100%；

3、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

根據(jù)房企踩線程度的不同，監(jiān)管部門會將其劃分為紅、橙、黃、綠四個檔次，分別控制有息負(fù)債規(guī)模的年增長速度。

該政策首批對 12 家大型上市房企展開試點(diǎn)，到 2021 年，基本在全行業(yè)推行。

這一政策的核心是對房企的杠桿、負(fù)債和融資進(jìn)行管制。

當(dāng)時，監(jiān)管層已經(jīng)意識到，部分房企（尤其是一些激進(jìn)的民營企業(yè)）呈現(xiàn)出 “三高” 特征 —— 高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，這對行業(yè)的健康發(fā)展極為不利。

事實(shí)上，2020 年至 2021 年上半年，很多房企拿地成本極高。

經(jīng)過幾年的連續(xù)調(diào)控，中國中西部地區(qū)、東北地區(qū)的三四五線城市樓市已基本降溫，大型房企的拿地范圍大幅縮小，主要集中在一線、二線城市，以及東部地區(qū)的浙江全省、江蘇全省和少數(shù)三線城市。

在這些樓市尚未降溫的地區(qū)，房企拿地競爭激烈，地價漲幅遠(yuǎn)超房價漲幅。

房企要想盈利，只能依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，而且實(shí)際利潤率并不高，但為了沖規(guī)模、爭排名，房企們拼了。

“三道紅線” 出臺后，對房企的影響十分顯著。

盡管部分房企采取了一些臨時應(yīng)對措施，但總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張、杠桿率過高的現(xiàn)象得到了有效抑制。

不久之后，國家又對房地產(chǎn)融資增設(shè)了一道 “枷鎖”。

2020 年 12 月 31 日，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，將銀行劃分為不同分類分檔，分別設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

這一政策針對商業(yè)銀行，要求其總體控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的占比。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，而 2020 年連續(xù)出臺的兩項(xiàng)重大金融政策均為抑制性政策。

因此，幾個月之后，全國房地產(chǎn)市場便轉(zhuǎn)入下行通道。

如今，媒體報(bào)道 “三道紅線” 退出，對行業(yè)而言無疑是一個利好消息。

但老楊認(rèn)為，目前來看，這一政策的退出與否，實(shí)際差異并不大。

大部分民營企業(yè)已經(jīng)爆雷，上市公司中不少也已退市。

要知道，在 “三道紅線” 出臺之前的 2020 年，很多民營企業(yè)還是 “又高又壯”的姚明，經(jīng)過五年的市場洗禮，尤其是市場大幅降溫后，不少民營企業(yè)已變得 “身形單薄”的潘長江。

不過，對于那些未爆雷的企業(yè)，尤其是央企、國企而言，“三道紅線” 的取消仍是一個利好，但這一利好主要體現(xiàn)在未來：只有當(dāng)全國房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、進(jìn)入復(fù)蘇回暖通道，這些企業(yè)需要更多融資時，利好才能真正顯現(xiàn)。

而當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為低迷，即便商業(yè)銀行愿意提供杠桿，企業(yè)也不敢輕易加杠桿。

此外，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資主要實(shí)行白名單制度。

過去，銀行貸款融資既關(guān)注項(xiàng)目層面，也關(guān)注企業(yè)的規(guī)模和信譽(yù)；而按照目前的房地產(chǎn)白名單融資規(guī)則，商業(yè)銀行重點(diǎn)關(guān)注具體項(xiàng)目層面 —— 只有具備具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，且項(xiàng)目運(yùn)行健康，銀行才會給予合理的融資支持。

“三道紅線” 政策出臺時 “電閃雷鳴”，退出時卻 “悄無聲息”，這也符合我國很多政策的運(yùn)行特征。

暫時來看，這一政策對地產(chǎn)股是利好，但對房地產(chǎn)市場的利好促進(jìn)作用有多大？房價會因此止跌嗎？

大家一定要清楚，目前推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的核心政策，應(yīng)該是刺激需求面，其次是壓縮供給面，最關(guān)鍵的是房地產(chǎn)去庫存。

而 “三道紅線” 的取消，僅對房地產(chǎn)市場的主體 —— 開發(fā)商有一定小利好，與購房需求基本無關(guān)。

因此，這并不算國家層面的 “大招”，基本不影響未來一段時間樓市的運(yùn)行。

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