觀點(diǎn)網(wǎng) 臨近春節(jié)，上海土地市場(chǎng)完成節(jié)前最后一輪供地出讓。

1月29日，上海開(kāi)啟2025年度第十一批次土拍，三幅涉宅地分布于松江九亭、青浦趙巷以及青浦新城，總起始價(jià)40.18億元。

三幅地塊均只有一家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，全部以底價(jià)成交，總出讓面積約239.3畝，總建筑面積約20.5萬(wàn)平方米。

本次土拍中，長(zhǎng)江精工、中交城投以及廈門(mén)國(guó)貿(mào)分別在松江和青浦，其中青浦兩宗地塊總成交金額約35.71億元，占本場(chǎng)總成交額近九成。

具體來(lái)看，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊位于九亭板塊，土地性質(zhì)為居住用地。地塊總起始價(jià)約4.46億元，起始樓面價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，出讓面積約1.85萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃建筑面積1.94萬(wàn)平方米，容積率1.05，建筑限高24米，指標(biāo)指向低密多層產(chǎn)品。

九亭核心區(qū)域已幾乎無(wú)空地可供開(kāi)發(fā)，該地塊雖面積不大，但低密屬性在板塊內(nèi)較為稀缺。最終，長(zhǎng)江精工以總價(jià)約4.46億元競(jìng)得，成交價(jià)與起始價(jià)持平。

這是長(zhǎng)江精工第二次在上海土拍市場(chǎng)拿地。

2025年9月，在上海第七批集中供地中，長(zhǎng)江精工參與閔行顓橋宅地競(jìng)拍，以5.46億元總價(jià)摘得該地塊，成交樓面價(jià)3.66萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率11.19%。

1月23日，上海市閔行區(qū)人民政府公示關(guān)于MHC10402單元24A-06A地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，即顓橋項(xiàng)目。

項(xiàng)目整體采用抬板社區(qū)設(shè)計(jì)，用地面積約9319.6平方米，容積率1.6，地上建筑面積約1.49萬(wàn)平方米，擬建6-8層洋房產(chǎn)品，以及3-4層疊加別墅，兩宗地塊均為中小體量、低至中容積率屬性。

青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊由廈門(mén)國(guó)貿(mào)以總價(jià)17.99億元競(jìng)得，成交價(jià)與起始價(jià)一致。

該組團(tuán)地塊位于青浦趙巷核心區(qū)域，土地用途為居住用地，總出讓面積約6.75萬(wàn)平方米，總計(jì)容建筑面積8.996萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)2萬(wàn)元/平方米，是趙巷板塊體量較大的連片宅地之一。

趙巷板塊近年受大虹橋市場(chǎng)變化影響，去化節(jié)奏有所放緩，17號(hào)線嘉松中路站周邊已有金地、國(guó)貿(mào)、華發(fā)等多個(gè)項(xiàng)目在售，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

而廈門(mén)國(guó)貿(mào)對(duì)趙巷也不陌生，2022年11月第四批集中土拍中，廈門(mén)國(guó)貿(mào)曾在8家房企競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，以約8.96%溢價(jià)率、33.08億元總價(jià)拿下趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)三幅打包地塊，成交樓面價(jià)約2.45萬(wàn)元/平方米，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目即后來(lái)的“國(guó)貿(mào)虹橋璟上”。該項(xiàng)目于2023年正式入市，目前僅余少量房源在售。

資料顯示，國(guó)貿(mào)虹橋璟上于2023年正式開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約5.6萬(wàn)元/平方米，共推出住宅1265套。截至2026年1月27日，已售1175套，可售僅90套，網(wǎng)簽去化率約93%。

青浦新城QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊則由中交城投以17.7216億元總價(jià)競(jìng)得，成交價(jià)與起始價(jià)持平，起始樓面價(jià)約1.85萬(wàn)元/平方米。該組團(tuán)總出讓面積73527.19平方米，規(guī)劃用途包含商住等多種功能。

此次摘得的五幅子地塊，總出讓面積約7.35公頃。D4-01地塊與D5a-01地塊容積率為1.05，用于打造低密住宅產(chǎn)品；K2-04地塊容積率1.2，J5-01地塊與K3-04地塊容積率則為1.7，更適合布局小高層或與商業(yè)功能相配合的產(chǎn)品形態(tài)。

中交城投在青浦區(qū)域也已布局許久。

2025年5月，中交城投通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取青浦新城老城廂城市更新項(xiàng)目首發(fā)地塊，并以“南廂觀寧府”項(xiàng)目入市。

今年1月10日，南廂觀寧府首批42套房源開(kāi)盤(pán)，吸引64組客戶參與搖號(hào)，開(kāi)發(fā)商披露項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部簽約。

回到本次土拍，3宗涉宅地全部以底價(jià)成交。上海2025年十一批次集中出讓已累計(jì)成交逾五十宗涉宅地，成交金額近1500億元。核心地段和重點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊曾多次錄得明顯溢價(jià)，外環(huán)區(qū)域中等體量地塊則更多由在地深耕房企、平臺(tái)公司以及少數(shù)外來(lái)房企以接近底價(jià)的方式承接。

這一背景下，廈門(mén)國(guó)貿(mào)與中交城投選擇在青浦繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，長(zhǎng)江精工通過(guò)九亭低密項(xiàng)目延續(xù)入滬節(jié)奏。

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