前幾天，我們討論了深圳價(jià)格開(kāi)始回穩(wěn)的小區(qū)：

那么，有沒(méi)有跌得比較狠的小區(qū)呢？

答案是不僅有，而且還一年內(nèi)跌沒(méi)首付、跌幅超30%。

@深圳買房計(jì)劃 觀察發(fā)現(xiàn)，2025年里，部分改善和豪宅小區(qū)進(jìn)入補(bǔ)跌階段，并且跌幅不小。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房

對(duì)此，不少網(wǎng)友表示認(rèn)為這些豪宅還是太貴了。

▲網(wǎng)友評(píng)價(jià)西麗某豪宅

你覺(jué)得還有哪些片區(qū)會(huì)繼續(xù)補(bǔ)跌？

打新變虧本？

西麗網(wǎng)紅盤跌至5萬(wàn)+/㎡！

跌得最明顯的，是交房不久的改善/豪宅小區(qū)。

它們的特點(diǎn)是：剛進(jìn)入二手房市場(chǎng)時(shí)，由于沒(méi)有過(guò)往成交價(jià)作為參考，房?jī)r(jià)普遍偏高，后續(xù)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷跌價(jià)，回歸合理價(jià)位。

比如潤(rùn)璽二期。

@貝殼找房 數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)在2025年初的成交均價(jià)超過(guò)16萬(wàn)/㎡，年底卻回落至約12.5萬(wàn)/㎡，跌幅約22.4%。

▲圖源：貝殼找房 （下同，不再重復(fù)標(biāo)注）

小區(qū)2022年開(kāi)盤均價(jià)約13.2萬(wàn)/㎡，到2024年底交房進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

以約117㎡的3房為例：

2024年10月時(shí)成交價(jià)約1600萬(wàn)，到2025年10月就已跌至約1396萬(wàn)。

一年時(shí)間，跌沒(méi)200+萬(wàn)。

▲圖源：行舟深房（下同 ，不再重復(fù)標(biāo)注）

或許因?yàn)樾^(qū)當(dāng)年是網(wǎng)紅盤，吸引了部分投資客進(jìn)入，導(dǎo)致小區(qū)掛盤量較大——總戶數(shù)1300多套，光是樂(lè)有家APP上，就有100套房源在售，加劇了小區(qū)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

▲樂(lè)有家APP上，潤(rùn)璽一二期都有100套以上房源在售

跌得更狠的，或許是深鐵閱山境。

作為南山西麗當(dāng)年熱度較高、爭(zhēng)議也較大的新盤，開(kāi)盤均價(jià)8.31萬(wàn)/㎡，2024年底剛進(jìn)入二手房市場(chǎng)就跌破開(kāi)盤價(jià)。

后續(xù)更是跌至單價(jià)5字頭，直接跌沒(méi)了首付。

以約102㎡戶型為例：

2024年底能賣出約730萬(wàn)，到2025年底就只剩約583萬(wàn)了。

一年跌近150萬(wàn)，跌幅約20%。

這除了西麗近兩年入市新盤不少外，還因?yàn)樾^(qū)有道路、鐵路帶來(lái)的噪音問(wèn)題，以及戶型得房率不高等劣勢(shì)。

▲約78-81㎡僅做2房

另外，福田安托山的“日光盤”海德園，也逃不過(guò)跌價(jià)命運(yùn)，年初均價(jià)約15.86萬(wàn)/㎡，年底跌至約13.34萬(wàn)/㎡，跌幅近16%。

還有南山安托山的深鐵懿府二期，年初均價(jià)約11.69萬(wàn)/㎡，到年底已經(jīng)跌至約9.72萬(wàn)/㎡，跌破了開(kāi)盤價(jià)的10.3萬(wàn)/㎡，跌幅約17%。

你覺(jué)得這些小區(qū)還會(huì)繼續(xù)跌價(jià)嗎？

豪宅區(qū)也不穩(wěn)？

前海/華僑城/安托山都在補(bǔ)跌！

除了剛交房的豪宅外，部分有標(biāo)桿意味、流通性良好的豪宅小區(qū)，也完成了一輪補(bǔ)跌。

跌得最狠的，是南山前海的諾德假日花園，硬是連跌了三年，都沒(méi)止住勢(shì)頭。

在過(guò)去的2025年，又從均價(jià)9萬(wàn)+/㎡，回落至6萬(wàn)+/㎡，一年跌沒(méi)30%。

以約48㎡的小兩房為例：

2024年底，成交總價(jià)約428萬(wàn)，到2025年底已跌至約310萬(wàn)。

一年時(shí)間跌幅約27.6%、房?jī)r(jià)縮水百萬(wàn)。

這個(gè)小區(qū)以50-80㎡小戶型為主，是買入前海的最低門檻，所以當(dāng)年集聚了一大批投資客，后續(xù)也是小戶型跌價(jià)最狠。

而部分老牌豪宅，則出現(xiàn)了“先漲后跌”的情況。

天鵝湖花園三期就是其中的典型。

年初成交均價(jià)約16.65萬(wàn)/㎡，年底就回落至約12.75萬(wàn)/㎡，跌幅超23%。

約123㎡的3房：

2024年12月，成交價(jià)能高達(dá)約1870萬(wàn)，但到2025年11月，成交價(jià)回落至約1568萬(wàn)。

一年時(shí)間跌沒(méi)了302萬(wàn)！

微妙的是，這一戶型在2023年時(shí)，成交價(jià)還只是約1618萬(wàn)。

2年內(nèi)價(jià)格漲了又跌，或許是受2024年9月的新政影響，價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)。

類似的還有僑香村。

小區(qū)約90㎡的3房戶型：

2024年底還能賣出約978萬(wàn)的高價(jià)，到2025年底時(shí)，成交價(jià)就回落至約760萬(wàn)，跌價(jià)超過(guò)200萬(wàn)。

但這一戶型在2024年中時(shí)，成交價(jià)還一度低至約860萬(wàn)——同樣是新政后漲價(jià)，后又補(bǔ)跌。

不過(guò)，部分跌價(jià)較狠的小區(qū)，后續(xù)有機(jī)會(huì)穩(wěn)住一段時(shí)間。

比如福田的南天二花園，在2023-2024年間，從將近12萬(wàn)+/㎡跌至9萬(wàn)+/㎡后，后續(xù)2024年底價(jià)格回調(diào)至11字頭，并持續(xù)至今。

而且，近期樓市熱度提升，跌價(jià)勢(shì)頭有所減緩，甚至部分小區(qū)有上漲的趨勢(shì)，業(yè)主們也不用太過(guò)憂心。