昨晚萬科的業(yè)績(jī)公告，從某種意義上看，特別像是個(gè)行業(yè)里程碑。

今年來，風(fēng)雨飄搖的萬科，在2025年交出了一個(gè)史詩級(jí)虧損的財(cái)報(bào)答卷，2025年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，萬科歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損820億元，去年同期也只虧損495億元。

這樣的虧損數(shù)據(jù)，將取代此前海航控股在 2020 年創(chuàng)下的 640 億元虧損記錄，創(chuàng)下全部A股上市公司的歷史記錄。

而從公告的原因來，造成巨虧的主要是兩個(gè)大原因，一是前期拿地的地價(jià)成本高，一是存貨資產(chǎn)減值。

可以說，從2021年中起，歷經(jīng)5年，中國(guó)房地產(chǎn)墜落的路線走到這里，基本上到了行業(yè)的底部。萬科的這次巨額虧損，標(biāo)志著行業(yè)的至暗時(shí)刻。

由于前幾年戰(zhàn)略上的誤判，萬科怎么也不會(huì)意識(shí)到房地產(chǎn)的崩塌會(huì)來得如此猛烈。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過這輪慘烈的大洗牌，全國(guó)各地房?jī)r(jià)普遍經(jīng)歷了30~50%的暴跌，帶來了100多萬億的中國(guó)居民家庭財(cái)富的縮水，這個(gè)的巨量財(cái)富縮水，嚴(yán)重拖累了市場(chǎng)消費(fèi)的就業(yè)市場(chǎng)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新舊動(dòng)能以如此猛烈的方式切換，影響了舊經(jīng)濟(jì)里多數(shù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)。因此，迷茫、無助、焦慮成為一種普遍的社會(huì)情緒。

不管怎樣，就如狄更斯所說，這是最壞的時(shí)代，也是最好的時(shí)代；這是失望之冬，也是希望之春；這是黑暗的季節(jié)，也是光明的季節(jié)。

一個(gè)時(shí)代的翻篇，意味著一個(gè)新時(shí)代的開始。展望未來，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)往何處去？我們來看幾個(gè)關(guān)鍵判斷：

1、著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波最新的判斷是這樣的：

從供給端看，2025年全國(guó)住宅新開工面積和最高峰的時(shí)候相比下降了74%，已經(jīng)回落到了2004年的水平。

在租金回報(bào)率上，目前全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市住宅的租金回報(bào)率中位數(shù)已經(jīng)達(dá)到了2.06%，超過55%的小區(qū)租金回報(bào)率超過2%。

目前四大行定存利率大概在1.2%—1.3%之間，部分銀行甚至取消了五年期定存。租金回報(bào)率高于定存利率，這將吸引長(zhǎng)期投資者回流二手房市場(chǎng)。

如果未來一年，租金回報(bào)率能夠持續(xù)地高于存款利率，同時(shí)出現(xiàn)CPI和銀行信貸數(shù)據(jù)倒掛，那么樓市大概率將會(huì)走出底部。對(duì)絕大多數(shù)的中國(guó)家庭，尤其是新中產(chǎn)家庭而言，不動(dòng)產(chǎn)仍然是理財(cái)產(chǎn)品之一，而且是最重要的理財(cái)產(chǎn)品之一。

2、經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的最新判斷如下：

人口進(jìn)一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來僅有兩成城市人口持續(xù)流入，出現(xiàn)二八現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)走勢(shì)分化將加劇，一線及強(qiáng)二線城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚，未來2-3年內(nèi)將筑底，更長(zhǎng)遠(yuǎn)看一線房?jī)r(jià)有望止跌回升。而大多數(shù)三四線城市，人口流出，有價(jià)無市、去化困難，未來可能陷入漫長(zhǎng)的陰跌。

房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。

3、著名私募基金操盤手李蓓更是旗幟鮮明的提出中國(guó)房地產(chǎn)的大拐點(diǎn)已經(jīng)確認(rèn)。

她的核心判斷依據(jù)是：按揭貸款的利率可能從高位的5%以上，下滑到了3%左右。經(jīng)營(yíng)貸的利率只有2.2%。

如果用經(jīng)營(yíng)貸買房，資金成本是2.2%，而房子的租金回報(bào)可能是就是2.4%。一些二線城市或者說一線城市的老公房更高，可能大于3%。一個(gè)租客，現(xiàn)在去買個(gè)房子，每個(gè)月的月供是小于租金的。這種情況會(huì)激發(fā)出來一部分的剛需。

最近兩個(gè)星期的二手房成交量比去年同期超過30%，就是一個(gè)證明。

對(duì)于一位房東而言，他會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾年前存銀行買理財(cái)，收益顯著的高于租金回報(bào)，高1%到2%。但是現(xiàn)在就反過來了，現(xiàn)在房子留著去出租的話，還是有2.4%的這個(gè)平均的租金回報(bào)。但是若他去存銀行或者買理財(cái)?shù)脑?，可能?%多。

房子的租金回報(bào)比理財(cái)或者存款高了。在現(xiàn)在資產(chǎn)荒的背景下，如果他沒有特別好的選擇，沒有很高的風(fēng)險(xiǎn)偏好，不是一定要進(jìn)股市的話，那他留著房子出租，而不是非要賣掉，可能就更合適了。

這背后是有租金回報(bào)跟利率之間的差作為堅(jiān)實(shí)的一個(gè)支撐的。供減需增，就是拐點(diǎn)的明確信號(hào)。

那么，從三位大V的觀點(diǎn)比較來看，他們都是高度關(guān)注租金回報(bào)率的數(shù)據(jù)。

他們一致的判斷是：

1、對(duì)于核心城市核心地段，租金回報(bào)率如果超出了存款理財(cái)利率，那就是房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)反彈的信號(hào)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)將分化，馬太效應(yīng)、2/8法則同樣適用于地產(chǎn)業(yè)。在人口出生率持續(xù)下降的國(guó)情下，那些人口凈流出、城市遠(yuǎn)郊地段的房地產(chǎn)，將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，看不到未來。

而他們之間最主要的分歧點(diǎn)在于：

李蓓已經(jīng)旗幟鮮明的宣布已經(jīng)她看到了房地產(chǎn)的大拐點(diǎn)，

任澤平則認(rèn)為還有2~3年的筑底期；

吳曉波并沒有在時(shí)間上做明確表態(tài)。