根據(jù)大悅城控股集團(tuán)股份有限公司2026年1月30日發(fā)布的2025年度業(yè)績預(yù)告及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告，公司確實(shí)出現(xiàn)了巨額虧損。

一、核心虧損數(shù)據(jù)

大悅城控股預(yù)計(jì)2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損21億元至27億元，上年同期虧損29.77億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預(yù)計(jì)虧損22.5億元至28.5億元，上年同期虧損40.5億元；基本每股收益虧損0.49-0.63元/股。

這已經(jīng)是大悅城控股連續(xù)第4年虧損，4年共計(jì)虧損近百億元。從2022年至2025年，公司持續(xù)處于虧損狀態(tài)，累計(jì)虧損規(guī)模巨大。

二、虧損原因深度分析

1. 資產(chǎn)減值計(jì)提是主要拖累

根據(jù)公司公告，本期虧損主要系公司積極調(diào)整量價(jià)策略，部分項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，公司按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)可能發(fā)生減值損失的各類資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備。

具體數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，公司合計(jì)計(jì)提減值10.8億元，同比增加48.0%，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)10.4億元。這些減值損失對(duì)歸母凈利潤的影響達(dá)到8.3億元，成為虧損的主要因素。

資產(chǎn)減值問題并非2025年獨(dú)有。2022年至2024年三年間，大悅城累計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備近100億元，僅2024年就計(jì)提46.98億元。武漢新洲航天悅府等項(xiàng)目因銷售停滯導(dǎo)致存貨跌價(jià)36億元，是減值的重要來源。

2. 房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的背景

全國商品房銷售額持續(xù)下滑，房企普遍面臨去化壓力。大悅城作為“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動(dòng)的房企，開發(fā)周期長、資金沉淀大，在這一背景下受到的沖擊尤為顯著。

3. 非并表項(xiàng)目盈利能力下滑

2025年前三季度，公司投資凈虧損5.23億元，而去年同期實(shí)現(xiàn)凈收益14.0億元。一正一負(fù)，相差近20億元，這也是導(dǎo)致虧損的重要因素。

三、同比減虧的積極信號(hào)

盡管虧損金額巨大，但相比2024年同期虧損29.77億元，2025年實(shí)現(xiàn)了同比減虧。減虧的主要原因是：

1. 毛利率上升，毛利額增加：受結(jié)算資源、周期影響，毛利率同比上升，毛利額同比增加。

2. 投資收益增加：受合作項(xiàng)目結(jié)算開發(fā)周期影響，對(duì)聯(lián)營企業(yè)、合營企業(yè)的投資收益同比增加。

四、業(yè)務(wù)表現(xiàn)的分化特征

1. 上半年曾實(shí)現(xiàn)業(yè)績逆襲

2025年上半年，大悅城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入152.31億元，上半年綜合毛利率36.35%，較上年同期22.59%上升13.76個(gè)百分點(diǎn)；報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤7.48億元，同比增加7.10億元。歸屬于上市公司股東的凈利潤1.09億元，同比增長129.87%。

2. 購物中心業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健

2025年上半年，大悅城購物中心實(shí)現(xiàn)銷售額約220億元，同比增長12.2%；客流量2億人次，同比增長19.6%；平均出租率92%。寫字樓整體平均出租率也達(dá)到90.6%。

3. 住宅開發(fā)仍承壓

作為中糧集團(tuán)旗下的重要地產(chǎn)平臺(tái)，大悅城長期采取“住宅開發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)”并行的發(fā)展模式。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整周期中，住宅端仍是最大壓力來源。

五、公司戰(zhàn)略調(diào)整與治理變化

1. 私有化大悅城地產(chǎn)

2025年7月底，大悅城宣布擬以0.62港元/股的價(jià)格，私有化大悅城地產(chǎn)，總代價(jià)約29.32億港元。私有化之后，大悅城持有大悅城地產(chǎn)的股權(quán)比例將從64.18%上升至96.13%。公司認(rèn)為這將增厚對(duì)大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于進(jìn)一步提升公司歸母凈利潤。

2. 管理層變動(dòng)

2024年4月，大悅城進(jìn)行過一輪組織架構(gòu)調(diào)整，將東北區(qū)域公司、浙江區(qū)域公司和華中區(qū)域公司裁撤。同年6月，陳朗辭任大悅城董事長之職，董事會(huì)選舉姚長林為新任董事長。姚長林在中糧集團(tuán)任職超30年，是一位老將，曾出任大悅城地產(chǎn)的董事長。

六、財(cái)務(wù)健康狀況

根據(jù)2025年第三季報(bào)，公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：

? 貨幣資金：224.36億元

? 存貨：647.73億元

? 資產(chǎn)總計(jì)：1672.78億元

? 營業(yè)總收入：206.48億元（前三季度）

? 歸母凈利潤：-5.33億元（前三季度）

七、市場(chǎng)反應(yīng)與行業(yè)環(huán)境

1. 股價(jià)表現(xiàn)

受“三條紅線”政策調(diào)整消息影響，2026年1月29日，大悅城股價(jià)強(qiáng)勢(shì)封漲停。1月30日盤中一度封漲停，但后被打開。截至1月30日收盤，收漲4.83%，報(bào)3.91元/股，總市值約167.6億元。

2. 政策環(huán)境變化

2026年1月28日，據(jù)媒體報(bào)道，記者從多家房企相關(guān)人士處獨(dú)家獲悉，目前其所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)。不過，部分出險(xiǎn)房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

總結(jié)

大悅城2025年的巨虧是多重因素共同作用的結(jié)果：一方面，公司主動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)“體檢式修復(fù)”，通過計(jì)提減值準(zhǔn)備釋放歷史包袱；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、住宅開發(fā)業(yè)務(wù)承壓、非并表項(xiàng)目收益下滑等外部因素也產(chǎn)生了顯著影響。

盡管虧損規(guī)模仍然巨大，但同比減虧的趨勢(shì)、購物中心業(yè)務(wù)的穩(wěn)健表現(xiàn)、以及上半年的業(yè)績逆襲，都表明公司正在積極應(yīng)對(duì)行業(yè)挑戰(zhàn)。私有化大悅城地產(chǎn)、管理層調(diào)整等戰(zhàn)略舉措，也反映了公司尋求轉(zhuǎn)型和效率提升的努力。

作為央企地產(chǎn)平臺(tái)，大悅城在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整周期中仍在“過冬”，但其相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)和商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)，為公司度過行業(yè)寒冬提供了一定的緩沖空間。