根據(jù)2026年1月房企銷售數(shù)據(jù)，萬科出現(xiàn)了明顯的排名下滑，這背后反映了公司當(dāng)前面臨的嚴(yán)峻經(jīng)營挑戰(zhàn)和行業(yè)整體下行壓力。

一、排名下滑的具體情況

2026年1月房企銷售前十名（全口徑銷售額）：

1. 保利發(fā)展

2. 中海地產(chǎn)

3. 華潤置地

4. 綠城中國

5. 中旅投資

6. 招商蛇口

7. 中國金茂

8. 建發(fā)房產(chǎn)

9. 萬科

10. 濱江集團(tuán)

排名變化對(duì)比：

? 2026年1月：第9位

? 2025年1月：第5位

? 下滑幅度：4個(gè)位次

行業(yè)整體表現(xiàn)：

? 2026年1月TOP100房企銷售總額為1905.2億元，同比下降18.9%

? TOP100房企權(quán)益銷售額為1321.4億元

? 僅保利、中海、華潤三家單月銷售過百億

二、行業(yè)環(huán)境與市場(chǎng)背景

市場(chǎng)整體低迷：

2026年1月房企銷售同比大幅下滑，主要原因是2024年"9.26新政"后，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有所恢復(fù)，2025年1月核心城市市場(chǎng)活躍度大幅提升、基數(shù)較高，相較而言2026年1月同比出現(xiàn)明顯下降。

各陣營房企銷售額均有下降：

? TOP10房企銷售額均值為93.3億元，同比下降11.6%

? TOP11~30房企銷售額均值為26.0億元，同比下降25.6%

? TOP31~50房企銷售均值為10.3億元，同比下降21.0%

黑馬企業(yè)沖擊：

中旅投資短期內(nèi)成為"黑馬"，從去年未進(jìn)前十躍升至今年第5位，擠占了原有排名。同時(shí)，中國金茂從去年1月的第13位升至今年1月的第7位，而華發(fā)股份從去年1月的第6位降至今年1月的第18位。

三、萬科自身經(jīng)營困境

連續(xù)巨額虧損：

? 2025年預(yù)計(jì)虧損約820億元，這是萬科連續(xù)第二年虧損，虧損額比2024年翻了一倍

? 2025年前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%，凈虧損超280億元

? 2024年?duì)I業(yè)收入3431.8億元，同比下降26.32%，歸屬于上市公司股東凈虧損494.78億元

虧損原因分析：

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降：毛利率仍處低位，2025年結(jié)算利潤主要對(duì)應(yīng)的是2023年和2024年銷售項(xiàng)目以及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存，這些項(xiàng)目地價(jià)獲取成本較高

2. 資產(chǎn)減值計(jì)提：因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值

3. 非主業(yè)投資虧損：部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損

4. 資產(chǎn)處置損失：部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值

四、債務(wù)壓力與流動(dòng)性危機(jī)

債務(wù)規(guī)模龐大：

? 截至2025年三季度末，萬科有息負(fù)債總額為3629.3億元，較上年同期繼續(xù)增長

? 其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債1513.9億元

? 貨幣資金僅656.8億元，現(xiàn)金短債比低至0.43，資金缺口超850億元

債券展期艱難推進(jìn)：

? 2026年1月21日，"21萬科02"債券的持有人會(huì)議通過了調(diào)整回售部分本息兌付安排的議案，為萬科暫時(shí)避免實(shí)質(zhì)性違約贏得了空間

? 該方案包含：不超過10萬元"固定兌付安排"+1月底兌付扣除"固定兌付安排"后本金40%+剩余60%展期1年+提供相應(yīng)的增信措施

? 但仍有"22萬科MTN004"（20億元）和"22萬科MTN005"（37億元）兩筆債券展期方案待通過

被執(zhí)行與股權(quán)凍結(jié)：

? 2026年1月14日，萬科與長沙市萬科企業(yè)有限公司新增被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的10.9億元

? 存在十多條股權(quán)凍結(jié)信息，累計(jì)被凍結(jié)金額已超過20億元

五、管理層變動(dòng)與治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

郁亮正式退休：

? 2026年1月8日，郁亮因到齡退休辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，結(jié)束其在萬科36年的職業(yè)生涯

? 郁亮持有公司股票739.49萬股，按當(dāng)時(shí)收盤價(jià)計(jì)算市值超過3600萬元

深鐵全面接管：

? 自2025年深鐵董事長辛杰接任萬科主席后，此次郁亮退休標(biāo)志萬科徹底由國資主導(dǎo)治理

? 深鐵已通過組織架構(gòu)改革、核心職能上收強(qiáng)化管控

? 深鐵集團(tuán)作為第一大股東（持股27.18%）累計(jì)向萬科提供了超300億元股東借款，借款條件優(yōu)于市場(chǎng)水平

六、應(yīng)對(duì)措施與未來展望

大股東支持：

? 深鐵集團(tuán)竭盡所能提供多種形式支持，幫助萬科維持生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定

? 不僅提供流動(dòng)性支持，還與萬科加強(qiáng)了業(yè)務(wù)協(xié)同，在住房租賃領(lǐng)域深化合作

經(jīng)營改善措施：

1. 戰(zhàn)略聚焦：退出養(yǎng)豬、冰雪等非主業(yè)虧損業(yè)務(wù)，聚焦住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓三大板塊

2. 交付保障：2025年保質(zhì)交付房屋11.7萬套，其中有1.6萬套實(shí)現(xiàn)提前30天交付

3. 資產(chǎn)盤活：加速推進(jìn)REITs發(fā)行，計(jì)劃以物流地產(chǎn)、長租公寓等經(jīng)營性資產(chǎn)證券化

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)：

? 截至2025年三季度，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入435.7億元，同比保持平穩(wěn)

? 長租業(yè)務(wù)管理規(guī)模突破20萬間，出租率穩(wěn)定在94%

? 物業(yè)業(yè)務(wù)在管住宅物業(yè)項(xiàng)目超4400個(gè)，商企物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目超2500個(gè)

? 物流業(yè)務(wù)可租賃倉儲(chǔ)面積超1000萬平方米，冷鏈業(yè)務(wù)規(guī)模行業(yè)第一

七、行業(yè)意義與未來挑戰(zhàn)

職業(yè)經(jīng)理人時(shí)代落幕：

郁亮作為地產(chǎn)黃金時(shí)代代表性人物，其退休被視為民營房企領(lǐng)袖時(shí)代的終結(jié)，反映國企主導(dǎo)行業(yè)重組、房企從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營的趨勢(shì)。

關(guān)鍵時(shí)間窗口：

? 1月28日"22萬科MTN004"寬限期截止

? 2026年二季度還有65億元債務(wù)到期

? 公司能否將千億存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可兌付的現(xiàn)金成為生存關(guān)鍵

萬科在公告中表示，2026年將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作和科技賦能等措施，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升多場(chǎng)景的開發(fā)和經(jīng)營能力，有序化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，推動(dòng)公司早日走出低谷。然而，面對(duì)超過3600億元的有息負(fù)債和持續(xù)下滑的銷售業(yè)績，萬科的復(fù)蘇之路依然充滿挑戰(zhàn)。