本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近日，城家瑞貝庭公寓酒店成功簽約央企中銀旗下大體量存量項目，該項目資產(chǎn)位于北京朝陽區(qū)工體、三里屯商圈，屬于北京核心資產(chǎn)。這不是孤例，一線城市核心資產(chǎn)換牌改造成服務(wù)式公寓的案例越來越多，不久前，城家瑞貝庭在朝陽文創(chuàng)腹地和通州副中心商圈拿下兩個項目，上海華亭賓館、上海六百項目也紛紛引入服務(wù)式公寓……不做酒店寫字樓，一線核心資產(chǎn)為何偏愛服務(wù)式公寓？

城家瑞貝庭簽約中銀三里屯384間項目

北京三里屯，向來是奢侈品牌和潮流首店的主戰(zhàn)場，迪奧、愛馬仕、LV的全國首店、亞洲旗艦店輪番落子，一線鋪位長期不對外流通。在這樣的地方，即便是國際大牌很難拿到項目。

城家瑞貝庭公寓酒店此次簽下的項目，正位于三里屯核心區(qū)，前身是北京城盈酒店式公寓，業(yè)主為中銀系央企投資公司。項目緊鄰東大橋地鐵站，向西是三里屯，向南直連CBD，工體、醫(yī)院、商務(wù)區(qū)都在步行半徑內(nèi)，幾乎把北京最成熟，也最“貴”的資源壓縮在一處。這類地段，對運(yùn)營效率的容錯率幾乎為零。

更難的是體量，384間客房，在三里屯屬于罕見的大盤。作為對比，曾經(jīng)的瑜舍僅99間，2025年新開的三里屯福朋喜來登也只有204間。規(guī)模越大，對現(xiàn)金流、入住率和成本控制的要求越嚴(yán)，一點波動，都會被直接放大到財務(wù)報表上。沒有成熟體系和風(fēng)控能力，基本扛不住。

而項目業(yè)主的背景，進(jìn)一步抬高了項目運(yùn)營治理門檻。作為中銀系央企投資平臺，合規(guī)、安全、可審計始終排在首位。早期他們也評估過萬豪、洲際等國際品牌，但在實際對接中發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)國際品牌模式下，數(shù)據(jù)分散、報表滯后、審計配合成本高，很難滿足央企對“實時、可穿透、可追溯”的治理要求。

這正是城家瑞貝庭公寓酒店能夠接手的關(guān)鍵所在。作為華住集團(tuán)旗下服務(wù)式公寓板塊專業(yè)運(yùn)營商，城家依托華住成熟的技術(shù)中臺，在項目層面實現(xiàn)了經(jīng)營、客戶與成本數(shù)據(jù)的系統(tǒng)化管理，業(yè)主可以實時掌握運(yùn)營狀態(tài)，數(shù)據(jù)路徑清晰、邏輯可追溯，天然適配央企審計與風(fēng)控體系。

在市場上，能同時承接高體量、保障穩(wěn)定現(xiàn)金流、運(yùn)營管理數(shù)據(jù)透明的服務(wù)式公寓品牌并不多。城家憑借成熟體系、數(shù)據(jù)驅(qū)動和本地化運(yùn)營經(jīng)驗，成功在三里屯落地384間房大盤項目，顯示出本土運(yùn)營團(tuán)隊已具備駕馭頂級核心資產(chǎn)的能力。同時，一線核心資產(chǎn)業(yè)主也在重新定義“好運(yùn)營商”的標(biāo)準(zhǔn)，不再盲目追求外資光環(huán)，而是看誰能在高體量、高壓力場景下，跑得穩(wěn)、算得清、經(jīng)得起審計。

為啥這些核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都看上了服務(wù)式公寓？

近兩年，一線城市核心區(qū)的存量資產(chǎn)，正在明顯加快向服務(wù)式公寓轉(zhuǎn)型，而且集中發(fā)生在位置好、體量大、原本完全可以繼續(xù)做酒店或辦公的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這不是資產(chǎn)條件下降，而是最有選擇權(quán)的一批業(yè)主，率先調(diào)整了業(yè)態(tài)。

以城家為例。其服務(wù)式公寓酒店品牌在2025年新增簽約的53個項目中，相當(dāng)一部分來自一線城市核心板塊：北京朝陽大悅城、北京通州副中心項目，均由在營品牌酒店翻牌而來；上海黃浦魯班路地鐵站、制造局路項目，也都位于成熟城區(qū)、穩(wěn)定客群帶。

類似判斷，也出現(xiàn)在更多核心資產(chǎn)上。上海徐家匯商圈的上海六百項目，規(guī)劃打造約30層、130米高的“酒店式公寓+商業(yè)”綜合體；老牌的華亭賓館，也將以“酒店+服務(wù)式公寓”的雙業(yè)態(tài)方式回歸市場。可以看到，“長租+短租”的服務(wù)式公寓，正在成為核心資產(chǎn)更頻繁采用的結(jié)構(gòu)方案。

為什么會是服務(wù)式公寓？

首先是需求與業(yè)態(tài)的重新匹配。一線核心區(qū)的居住需求正變得多元且長期。除了外派高管與差旅人士，家庭出游、跨城實習(xí)、短期陪讀、乃至“銀發(fā)旅居”等多人多日的復(fù)合場景迅速增長。他們既渴望酒店式的服務(wù)與靈活，又需要居家的空間與性價比，傳統(tǒng)酒店或長租公寓難以完全滿足。服務(wù)式公寓正好卡在這個中間位置：既能短住，也能長租，現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)更穩(wěn)，更能滿足多人多日的多樣化需求。

三里屯瑞貝庭公寓酒店的做法，很有代表性。384間房，如果按單一酒店邏輯運(yùn)營，空置風(fēng)險極高。項目在規(guī)劃階段就拆分結(jié)構(gòu)，約150間用于日租，200多間用于長租，長租兜底，短租補(bǔ)充，根據(jù)季節(jié)靈活調(diào)整比例。相比五星級酒店只能被動承接客流，這種“長短租切換”能力，有效降低了核心區(qū)大體量資產(chǎn)的去化壓力，也更好匹配了多人多日、靈活多樣的真實居住需求。

其次，是避開高度同質(zhì)化競爭。在三里屯這樣的區(qū)域，酒店高度密集，從國際品牌到中端連鎖，拼的都是同一批短住客源。瑞貝庭公寓酒店通過差異化產(chǎn)品組合巧妙避開同質(zhì)化競爭，每一間房都精準(zhǔn)匹配不同租客需求，顯示出對核心區(qū)運(yùn)營節(jié)奏的敏銳把握，也體現(xiàn)了華住在服務(wù)式公寓板塊的戰(zhàn)略思路。

放到長租公寓賽道，對比同樣明顯。北京三里屯瑞貝庭公寓酒店以28到36平方米開間為主，同時配置餐廳、會議空間、健身房、共享廚房與洗衣設(shè)施，屬于“酒店級配套”。月租集中在8000—12000元，精準(zhǔn)覆蓋核心區(qū)最穩(wěn)定，也最具持續(xù)支付能力的人群，這是普通長租產(chǎn)品難以觸達(dá)的區(qū)間。

再往下算，是收益和退出的現(xiàn)實問題。在寫字樓租金承壓、普通住宅長租上漲乏力的背景下，核心城市中高端服務(wù)式公寓的租金表現(xiàn)反而更穩(wěn)。不少業(yè)主算過賬，同樣的硬件條件，五星級酒店的人工和運(yùn)營成本持續(xù)走高，收益被擠壓得很厲害；換成長短租結(jié)合的服務(wù)式公寓模式，坪效更高，現(xiàn)金流也更順。

隨著REITs等工具逐步成熟，租金穩(wěn)定、現(xiàn)金流清晰、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)式公寓，更容易被納入機(jī)構(gòu)估值體系。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中高端服務(wù)式公寓相較普通長租公寓，租金溢價約三成到五成，這也解釋了為什么越來越多核心資產(chǎn)，開始主動選擇這一業(yè)態(tài)。

什么樣的品牌能夠駕馭一線核心資產(chǎn)？

一線城市核心區(qū)、300間以上大體量資產(chǎn)，已經(jīng)進(jìn)入一個必須精打細(xì)算、長期經(jīng)營的階段。誰能接盤，不看聲量，看能力。尤其在當(dāng)前環(huán)境下，服務(wù)式公寓頻繁被擺上臺面，但真正能落地、能跑穩(wěn)的品牌并不多。核心區(qū)資產(chǎn)篩選的，從來不是概念，而是一整套能經(jīng)得起周期考驗的硬能力。

第一，是否具備“輕而準(zhǔn)”的資產(chǎn)改造能力。不少國際酒店品牌仍沿用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，大拆大改、投入重、周期長，在一線核心區(qū)越來越難算賬。城家瑞貝庭公寓酒店走的是另一條路，更在意資產(chǎn)效率，用利舊加局部調(diào)整，把錢花在真正影響出租和運(yùn)營的地方。這背后并不只是設(shè)計取舍，而是依托華住成熟的供應(yīng)鏈體系，通過集采、標(biāo)準(zhǔn)化物料和模塊化施工，把成本和工期同時壓縮下來。

如在北京三里屯瑞貝庭公寓酒店項目中，在對原項目萬豪級硬裝的尊重與利舊，拒絕“為了改而改”的無效投入，僅對大堂動線、公共區(qū)域和客房局部進(jìn)行調(diào)整，單房改造成本控制在約1萬元，明顯低于國際品牌常見的翻新投入。這使得改造更高效、風(fēng)險更低、賬更清楚。

第二，是否真正理解核心區(qū)的真實居住需求。行業(yè)調(diào)研顯示，中高端服務(wù)式公寓中，7天以上的中長期住客占比已超過六成，且不少為兩人及以上居住，包括家庭出游、實習(xí)或陪讀等多人多日居住場景。這些住客期望房子有更高的空間效率和更穩(wěn)定的生活體驗。

瑞貝庭公寓酒店的思路是在35到50平方米內(nèi)，集中解決居住、餐廚、洗衣、收納這些每天都要用的問題，而不是堆展示性配置。對資產(chǎn)方來說，這意味著投入更集中、產(chǎn)品更耐住，租期更穩(wěn)，也更適合大體量長期運(yùn)營。

第三，是否具備穿越周期的動態(tài)運(yùn)營能力。一線核心資產(chǎn)，尤其是大體量資產(chǎn)，真正的難度不在改造，而在長期運(yùn)營。在這方面，城家瑞貝庭公寓酒店有豐富的經(jīng)驗。

從已落地項目看，353間客房的上海蘇河瑞貝庭公寓酒店，平均RevPAR為419元，長租均價10526元，整體出租率接近90%。

466間客房的南京奧體博中心瑞貝庭公寓酒店，初期將長短租比例設(shè)為4.5∶5.5，旺季結(jié)束后主動將約10%的日租房源轉(zhuǎn)為長租，使整體出租率回到80%—90%區(qū)間，有效對沖季節(jié)波動。對投資人來說，這種靈活的不同體量、不同區(qū)位的長短租基礎(chǔ)模型，能夠有效應(yīng)對行業(yè)市場波動，這或許也是城家瑞貝庭公寓酒店不斷與央企、地方國企相繼合作的底氣。

第四，是否能把時間成本轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)化優(yōu)勢。在一線核心區(qū)，空置期本身就是巨大成本。多數(shù)存量改造項目從簽約到開業(yè)需要半年左右，而城家瑞貝庭公寓酒店通過前置供應(yīng)鏈、IT系統(tǒng)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實現(xiàn)“簽約即上線”。北京三里屯瑞貝庭公寓酒店從啟動到開業(yè)僅用兩個月，直接切入春節(jié)前旺季，節(jié)省下來的時間，直接轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流優(yōu)勢。

進(jìn)入“十五五”，在城市更新、存量資產(chǎn)盤活目標(biāo)下，未來將有更多位于核心地段、大體量的央企旗下項目資產(chǎn)急需盤活，但能消化300間以上體量、壓縮前期不確定性、把時間成本變成運(yùn)營能力的品牌十分稀有。城家瑞貝庭公寓酒店體現(xiàn)的正是這種“算得清、跑得穩(wěn)”的能力。也正因為如此，它才能在一線核心區(qū)獲得持續(xù)落地的機(jī)會。

說到底，能否接住核心資產(chǎn)，不取決于聲量大小，而取決于是否具備城家這種，把復(fù)雜問題系統(tǒng)性消化掉的真實能力?？梢钥吹剑杀就疗放浦鲗?dǎo)、疊加中國式服務(wù)經(jīng)驗與系統(tǒng)化技術(shù)能力的中國服務(wù)式公寓運(yùn)營模式，正在核心資產(chǎn)管理中被反復(fù)驗證其有效性，已具備與國際品牌同臺競技、并取而代之的成熟實力。