拿到香港大學研究生錄取通知書，程鹿（化名）的喜悅并沒有維持太久，取而代之的是“住哪里”的焦慮。得知一年制授課型碩士基本無望申請到校內(nèi)宿舍，程鹿添加了香港本地中介的微信，開始“云看房”。

在寸土寸金的香港，高校宿舍資源長期緊張，申請與續(xù)住均有一套相對嚴格的機制。新生通常享有優(yōu)先分配權(quán)，而高年級學生若想續(xù)住，則需經(jīng)過綜合評估，包括學業(yè)成績、對宿舍的參與貢獻乃至課外活動表現(xiàn)。一年制授課型碩士研究生就讀人數(shù)多，基本沒有申請到宿舍的希望，不得不轉(zhuǎn)向校外租房甚至跨境通勤。

房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行發(fā)布的報告顯示，目前，香港八所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4:1。也就是說，每個宿位有超過3名學生競爭。至2027/28學年，預(yù)計每年將新增宿位需求約1.57萬個。即使在2027年新增7900個宿位的前提下，保守估計，學生宿位總?cè)笨谌詫⑦_5.54萬個。

巨大的供需缺口下，香港特區(qū)政府推出“城中學舍計劃”，鼓勵市場將酒店、寫字樓等商業(yè)大廈改裝為學生宿舍，從而增加學生宿位供應(yīng)。

內(nèi)地、外資房企聞風而動。學生宿舍一床難求的困境，是否有解了？

早早“揾房”

程鹿已經(jīng)看上幾套還不錯的房源，但繁體字標明的地址與陌生的地名疊加，讓她一時難以判斷通勤距離與生活便利程度。她決定下個月提前去香港，實地看房。

盡管距離新學年開學仍有數(shù)月，但圍繞“住哪里”的討論已經(jīng)在新生群體中提前升溫。一位香港本地持牌中介向《中國新聞周刊》記者介紹，隨著上一批學生陸續(xù)畢業(yè)退宿，靠近高校的租房市場已進入新一輪過渡期，“已經(jīng)有學生開始‘早鳥預(yù)訂’，尤其是熱門地段，基本是提前鎖房”。在他看來，市場的節(jié)奏正在明顯前移，“以前普遍是六月才開始有動作，七八月有點緊張，現(xiàn)在好多學生四五月就已經(jīng)開始‘揾房’（找房子）了”。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的在線數(shù)據(jù)，在香港大學站及堅尼地城、西營盤一帶，一套大約30平方米的小公寓，月租金基本為1.8萬至2萬港元，中介費為半個月租金。對于非本地居民和無固定收入的學生，香港房東往往還會要求一次性繳納一年租金。僅房租一項，初到香港的學生們可能就需要花費近25萬港元。

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明在接受媒體采訪時曾表示，租賃市場的活躍主要受新“港漂”和內(nèi)地學生的帶動，預(yù)計全年租金升幅可達6％，香港私人住宅的實用面積租金已接近2019年以來的歷史高位。

提前的租房旺季，與香港高校擴張后尚未解決的宿位矛盾密切相關(guān)。2023年香港特區(qū)政府施政報告提出發(fā)展“留學香港”品牌，將大學教育資助委員會資助院校的非本地生招生比例由20％提升至40％，2025年進一步放寬至50％。

有關(guān)人士測算，非本地生的理論規(guī)模上限已被推高至約3.7萬人，且研究生群體的擴張更為迅速。數(shù)據(jù)顯示，2024/25學年，香港授課型及研究型非本地生已達約5.6萬人，同比增長26％，一年內(nèi)新增超過1.1萬人。投資管理公司高力國際預(yù)測，到2028年，香港本地及非本地學生的總住宿需求將達17.22萬個床位，宿位缺口將達12萬個。

香港富豪東方酒店青年宿舍的房間和洗衣間 圖/中新

政策拆墻松綁

今年2月，香港特區(qū)政府發(fā)展局局長寧漢豪回應(yīng)立法會議員提問時指出，“城中學舍計劃”反應(yīng)理想，已收到25宗申請，大多位于市區(qū)，包括紅磡、觀塘、深水埗以及上環(huán)等地區(qū)。除兩宗涉及要在私人土地上興建新學生宿舍外，其余申請為改裝現(xiàn)有建筑物，大部分涉及整幢改裝，預(yù)計涉及5100個宿位。

在寧漢豪的介紹中，該計劃的亮點在于“拆墻松綁”。過去，將商廈改裝為學生宿舍在實際操作上幾乎難以推進，而該計劃通過“對癥下藥”的方式進行制度松綁。在規(guī)劃層面，城市規(guī)劃委員會放寬“酒店”定義，將合資格的學生公寓納入其中，可直接獲得酒店牌照，無須另行規(guī)劃。在執(zhí)行機制上，計劃也具有較高靈活性，允許私人發(fā)展商、教育機構(gòu)或兩者合作提出申請，宿舍營運模式亦不設(shè)統(tǒng)一限制，可由營運方自主招收學生，或與不同專上院校合作對接。

香港大學房地產(chǎn)和建筑系教授黃紹基對《中國新聞周刊》指出，香港近年來吸引了大量非本地學生，由此催生了學生公寓這一獨特的細分市場，這類公寓的租金通常高于低檔酒店和普通住宅，但比高檔服務(wù)式公寓或豪華酒店更實惠。

以香港大學為例，西營盤附近一間面積為15平方米的單間學生公寓，每月租金超過15000港元，而面積相近的房（香港地區(qū)常見的小戶型出租屋）月租金僅為7800港元。盡管溢價顯著，但黃紹基了解到，類似的學生公寓在開學前的入住率幾乎為100％。

房地產(chǎn)顧問公司萊坊在《投資學生宿舍》報告中指出，將收入陷入停滯的酒店改建為學生宿舍后，預(yù)期收益率可達到4.5％至8％。這一數(shù)字不僅遠超香港傳統(tǒng)住宅物業(yè)，也優(yōu)于許多甲級寫字樓。學生群體租期穩(wěn)定、退租率低、違約風險小，為投資者提供了極高確定性的現(xiàn)金流。

事實上，在政策正式落地前，資本已聞風而動。2023年底至2024年，中原地產(chǎn)、招商局商業(yè)房托、華潤隆地等巨頭紛紛入局。中原地產(chǎn)是在2024年將目光投向?qū)W生公寓改造市場的，先后收購香港尖沙咀珀薈酒店、香港西半山“般咸軒”物業(yè)和富豪東方酒店，均改建為學生宿舍。中原投資總裁葉明慧近期表示，香港有望在5年內(nèi)成為亞洲最大的機構(gòu)化學生宿舍市場，屆時市場規(guī)模將達750億至1000億港元，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對《中國新聞周刊》指出，政策松綁后，激活了存量酒店的改造市場，大宗交易市場變得非?；鸨?。她還補充道，隨著今年3月起生效的《簡樸房條例》推進，市場預(yù)期發(fā)生了明顯變化。政策推動下，部分原本難以合規(guī)使用的唐樓（香港的舊式樓房），也將有機會通過改造轉(zhuǎn)為學生公寓用途，從而釋放新增供給空間。

高力國際指出，2026年2月，市場上有21宗酒店及整幢住宅成交，相當于2020年至2024年第三季度的交易總和?！熬频瓯旧硪丫邆潺R全的房間間隔、獨立衛(wèi)浴及消防設(shè)施，能大幅縮短改建時間和成本，同時讓投資者迅速推向市場以迎合租賃旺季?！?/p>

黃紹基特別提到，該計劃可以保持土地用途的靈活性，不僅可以降低改建成本，更重要的是，可以降低供應(yīng)過?；虿蛔愕娘L險，最大限度地減少市場波動。理想情況下，由于酒店和學生公寓具有很強的替代性，經(jīng)營不善的酒店可以改建為學生公寓。如果未來酒店盈利能力有所提高，物業(yè)還可重新改回酒店用途。

“采用增值策略的短期投資者可能會專注于通過學生公寓提升現(xiàn)金流，然后退出投資。相反，采用持有策略的長期投資者也可以考慮未來將酒店改回原用途的可能性?！秉S紹基指出。

難以復(fù)制

近年來，隨著內(nèi)地研究生招生規(guī)模持續(xù)擴大，“高校宿舍不夠住”頻頻登上熱搜。

最顯著的結(jié)構(gòu)性變化發(fā)生在一線城市的高校。2023年碩士招生期間，北京大學、北京師范大學、復(fù)旦大學、南京大學等多所知名高校相繼在招生簡章中明確規(guī)定：不再為非全日制及部分全日制專業(yè)學位碩士（專碩）研究生提供校內(nèi)宿舍。

面對由于“擴招”帶來的增量需求，2024年1月，七部門聯(lián)合印發(fā)《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于加強高校學生宿舍建設(shè)的指導意見》，鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標準，加強配套服務(wù)管理。

內(nèi)地同樣存在大量空置的酒店與商業(yè)資產(chǎn)。中國飯店協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度，全國酒店平均空置率為38.2％，約有220萬間客房長期空置。

表面上看，內(nèi)地似乎具備復(fù)制香港“資本收購酒店改建宿舍”模式的基礎(chǔ)，但多位專家在接受采訪時指出，香港模式在內(nèi)地恐無法簡單平移。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國新聞周刊》指出，兩地模式無法平移的首要原因在于賬本的根本邏輯不同。在香港，盡管收購酒店的代價昂貴，但其極高的租金回報率足以覆蓋資金成本。

“香港的租金水平高，可以覆蓋利息和運營成本。但在內(nèi)地，你想改造一個寫字樓，投入的資金和裝修成本，面臨的是極低的租售比。內(nèi)地一線城市的租售比普遍在1％到2％，租金可能連裝修成本都賺不回來。”張大偉坦言。

另外，張大偉總結(jié)，內(nèi)地雖有指導意見，但在執(zhí)行層面，商業(yè)用地改建為學生宿舍仍面臨消防驗收、土地用途性質(zhì)變更等重重阻礙，缺乏像香港這樣“拆墻松綁”的系統(tǒng)性配套措施。

除了政策配套和租售比，內(nèi)地學生公寓面臨著更激烈的“替代品”競爭。香港模式能夠成立的核心，是留學生極高的租金承受能力。在香港，一個改造后的單人床位月租可達6000至8000港元。但在內(nèi)地，公立大學宿舍年租金通常在1200元人民幣左右。即使學生選擇去校外租房，其支付能力也相對有限。

趙然在帶內(nèi)地機構(gòu)考察香港物業(yè)時也發(fā)現(xiàn)，探討內(nèi)地的學生公寓問題時，大家的共識是內(nèi)地高校的預(yù)算過低，無法支撐市場化的機構(gòu)投資且運營同樣的公寓。很多內(nèi)地公寓運營商起初雄心勃勃，考察完卻感嘆“經(jīng)驗根本沒法用”。

相較香港交由市場資本運作，內(nèi)地高校的探索更傾向于依靠政府統(tǒng)籌與公共采購進行托底。2019年，復(fù)旦大學較早試水了“社會化運作+園區(qū)化管理”模式，將專碩學生集中安置在校外公寓，提供約1450個床位。自2021年起，住宿費標準與校內(nèi)學生生活園區(qū)一致，收費標準為1600元/學年。

2025年，浙江大學發(fā)布學生宿舍用房租賃采購意向公告，預(yù)算金額2360萬元，要求社會用房在浙江大學紫金港校區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)，可精裝修拎包入住，提供床位不少于3000張。

同年底，湖北大學提供了“以購代建”思路，斥資1.98億元整體收購存量商品房，新增2800個床位，平均收購單價約4650元/平方米，相當于此前該商品房備案均價的六成。教育部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合調(diào)研組實地調(diào)研時表示，“學生宿舍改造項目作為全國首個以購置存量房代建設(shè)學生公寓的創(chuàng)新實踐，既有效盤活了市場存量資產(chǎn)、為房地產(chǎn)去庫存提供了新思路，又精準破解了高校宿舍資源緊張的難題”。

不過，新的社區(qū)摩擦也有待解決。今年3月，深圳大學擬將麗湖校區(qū)2026級全日制研究生統(tǒng)一安排在校外住宿，住宿地點暫定南山西麗大學城片區(qū)的漢園茗院項目，住宿費用標準將參照學校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，而該小區(qū)市場整租月租金為1萬元至1.1萬元。有業(yè)主接受采訪時坦言，不愿自家小區(qū)被貼上“宿舍”標簽。

除了“資本收購酒店改建宿舍”模式無法簡單平移至內(nèi)地，涌入香港的內(nèi)地房地產(chǎn)商也發(fā)現(xiàn)，這不是常見的異地經(jīng)營。趙然觀察到，兩地的投資邏輯、稅務(wù)結(jié)構(gòu)以及交易時的法律架構(gòu)也有區(qū)別?！霸谶\營端，香港的勞工法律、人工成本與內(nèi)地完全不同，必須重新搭建一套全新的投資模型和運營團隊?！?/p>

還有一個容易被忽視的細節(jié)是，內(nèi)地成熟的公寓家具、家電供應(yīng)鏈在香港的狹小空間面前會面臨失效。趙然提到，香港的單人床只有0.8到0.9米寬，這種尺寸在內(nèi)地可能根本找不到，屬于特定供港的規(guī)格。由于香港老舊建筑的墻體結(jié)構(gòu)特殊，洗衣機需要做得更薄，冰箱需要做得更矮，以此實現(xiàn)內(nèi)嵌。

無論是將投資平移到內(nèi)地，還是內(nèi)地地產(chǎn)商進入香港市場，都不是那么容易能實現(xiàn)的。

發(fā)于2026.4.27總第1233期《中國新聞周刊》雜志

雜志標題：香港改建“城中學舍”

記者：李沁樺

（qinhualilqh@163.com）

編輯：徐天