昨天直播間很多朋友提到了上海下場收購二手房，因?yàn)橐恢痹跍?zhǔn)備直播，就沒有提早看到這個(gè)新聞。

實(shí)際上，我在直播間的臨時(shí)解讀，是不全面的，站的高度更是不夠的，這篇文章說說我的看法。

這次的試點(diǎn)有三個(gè)區(qū)：

浦東、靜安、徐匯。

標(biāo)準(zhǔn)比較明確：

①單套70平米以下

②2000年以前的房子

③不高于400萬的總價(jià)

形式有硬性要求：

購房款以“房票”形式監(jiān)管，產(chǎn)權(quán)人置換需購買本區(qū)新房。

單純看這件事，能直接給人強(qiáng)烈的信號是：

上海人太聰明了！

我先說結(jié)論：

1.融資成本低于租金成本

2.房價(jià)已經(jīng)低于地價(jià)

1.融資成本低于租金成本

大家都知道，上海樓市這幾年也沒比北京好哪里去，整個(gè)市場跌幅不會低于30%，而且因?yàn)樯虾Ｊ袌龇只拇_嚴(yán)重，豪宅和老破小冰火兩重天，所以老破小其實(shí)更慘。

如果說救市的話，這種收購老破小這種事，上海根本不是首例，很多三四線城市早在兩年多以前就有收購的，為什么早一年、兩年不收購？

現(xiàn)在在這樣一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，出來收購二手房，動機(jī)先不討論（肯定是好的），起碼算賬算的是“算盤珠子都快崩到我臉上來了”。

據(jù)我了解，上海老破小租售比普遍已經(jīng)超過了2.5%，您應(yīng)該知道現(xiàn)在的抵押貸款融資成本是多少吧？

2%。

也就是說，這是一件包賺不賠的買賣，而且不用想都在知道，這種規(guī)模性融資，成本會更低，再說句不好聽的，這錢就是那些存款利率＜1.2%的人，錢相當(dāng)于是你們出的。

2.房價(jià)已經(jīng)低于地價(jià)。

現(xiàn)在收購的老破小，是10年前的價(jià)格收購的，因?yàn)榉績r(jià)已經(jīng)調(diào)整回10年前了。

很多人應(yīng)該聯(lián)想到了十年前轟轟烈烈的“棚改貨幣化”，但是很多人并沒有把賬算清楚。

上海也好，北京也好，關(guān)注土拍市場的人都知道，現(xiàn)在很多板塊土拍的樓面價(jià)，已經(jīng)超過附近二手房價(jià)格，而且老破小多數(shù)容積率低于2.0，這種情況下再去普遍拆掉賣地，開發(fā)商根本是不賺錢的（零星搞幾個(gè)標(biāo)桿豪宅可以，但是成規(guī)模那樣搞，豪宅也不稀缺了，也沒人搶了）。

為啥開發(fā)商10年前可以賺錢，現(xiàn)在不行？

因?yàn)榉績r(jià)回到10年前了，但是地價(jià)還是今天的地價(jià)，今天的地價(jià)對比十年前，普遍要貴一倍的。

如果仍然靠老藥方，開發(fā)商就是陪跑，根本賺不到什么利潤了。

所以，現(xiàn)在的“收廉價(jià)二手房然后發(fā)房票”，這和10年前的“棚改貨幣化”相比，簡直就是更智慧更高端的Promax系列。

所以有人說，這是劃時(shí)代的歷史性時(shí)刻。

但是我覺得，不要過于樂觀，這里面還有個(gè)關(guān)鍵的“卡點(diǎn)”，需要在后續(xù)的實(shí)踐中觀察，這卡點(diǎn)是——自愿。

我們不妨“以較大的惡意揣測別人”：

蘋果17手機(jī)出來后，官方可以“以舊換新”，為啥很多人自己私下把手機(jī)掛到咸魚上賣掉再去買新手機(jī)？直接拿給蘋果加錢換臺新的不行嗎？

因?yàn)槟闾O果官方會打算盤，手機(jī)使用者也不傻啊。

明明可以咸魚2500元賣掉，偏偏到你那里折價(jià)2250，差這250，有人就是不愿意當(dāng)250，自己賣了是費(fèi)勁，現(xiàn)在攢點(diǎn)錢多難啊，該花花該省省。

蘋果手機(jī)的例子，嚴(yán)格來講還不夠準(zhǔn)確，只能解釋收購端、不能解釋購買端。因?yàn)樘O果手機(jī)的售價(jià)是“標(biāo)品價(jià)”，不存在隨意定價(jià)、過分溢價(jià)的情況。

新房呢？

那可不好說。

上海的情況我了解的不多，不敢妄言，北京我是知道的。

像北京從2023年初至今這3年時(shí)間里，整體房價(jià)跌幅30-35%，很多3年前開盤的新房仍有在賣的，你去售樓處看看，有給你65折的價(jià)格優(yōu)惠沒有？

有人說，那是因?yàn)檫@種新房抗跌？

我看是坑爹吧！

當(dāng)然這只是我們的一種擔(dān)心，畢竟剛剛開始，等上海的朋友們逐漸實(shí)際操作后，我們再觀察。

如果沒有以上這種情況，那收購你二手房的“監(jiān)管到賬戶里的錢”那真就是錢，它的購買力沒有被變相降低，那這個(gè)力量就太恐怖了，要比10年前的棚改貨幣化還要恐怖幾倍，可以說是極其聰慧地人為制造天量需求（上海好地段的老破小就是天量）；

如果普遍存在以上那種情況，那收購你二手房的“監(jiān)管到賬戶里的錢”，其中有一部分就是紙，你也就看個(gè)樂呵，兩頭的便宜未必都能占到。

什么事情，一旦“自愿”了，其實(shí)就是把“裁判權(quán)”交給了市場，誰都不傻，到那個(gè)時(shí)候，“自愿”的人數(shù)，如果達(dá)不到規(guī)模，這就只能停留在“試點(diǎn)”階段了。

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