贏商盤點-項目

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 賈斐

圖片來源 · 各項目官方

頭圖來源 · 視覺中國

作為中國商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，上海在商業(yè)項目開發(fā)上始終保持著高速度與高品質(zhì)并進(jìn)的態(tài)勢。根據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2026年上海計劃開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量超60個，覆蓋浦東、閔行、徐匯、黃浦、靜安等主要城區(qū)。從區(qū)域分布、體量規(guī)模、運營主體及項目類型來看，2026年的上海商業(yè)市場呈現(xiàn)出“區(qū)域多核化、體量兩極化、存量更新常態(tài)化、運營主體多元化”的鮮明特征。

01.

區(qū)域分布：

浦東領(lǐng)跑，外圍城區(qū)加速崛起

回顧近幾年的籌開數(shù)量，2021年籌開項目29個，2022年22個，2023年23個，2024年躍升至47個，2025年40個，可見2026年將迎來新一輪供應(yīng)高峰，上海商業(yè)也進(jìn)入了加速擴(kuò)容與持續(xù)升級的新周期。

從區(qū)域分布來看，浦東新區(qū)以17個待開業(yè)項目高居榜首，成為2026年上海商業(yè)供應(yīng)最為集中的區(qū)域。其中不僅包括前灘太古里二期、前灘源等熱門板塊的續(xù)力之作，還有金融灣光耀之環(huán)（89萬㎡）、PRISMA新嘉中心（22萬㎡）等超大體量項目，顯示出浦東在商業(yè)能級上的持續(xù)提升與區(qū)域商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的不斷完善。

閔行區(qū)緊隨其后，共有10個項目計劃開業(yè)，涵蓋大型產(chǎn)業(yè)配套與社區(qū)煥新項目，其中九星超級生活城100萬㎡的巨無霸體量頗為引人注目；而仲盛世界商城的煥新改造和TODTOWN MALL天薈廣場的開業(yè)，則將有效提升區(qū)域商業(yè)能級。徐匯區(qū)有7個項目入市、黃浦區(qū)和靜安區(qū)各4個項目，則延續(xù)了中心城區(qū)高品質(zhì)、高定位的更新路徑。

值得注意的是，松江、青浦、寶山、嘉定等外圍區(qū)域也均有多個項目入市，顯示商業(yè)配套正隨著城市擴(kuò)張和人口導(dǎo)入向外圍延伸，區(qū)域商業(yè)格局日趨均衡。

02.

體量兩極分化：

“巨無霸”與“小而美”并存

2026年上海待開業(yè)項目中，體量分布呈現(xiàn)顯著的兩極分化特征。

一方面，超過15萬㎡的大型項目有9個，占比接近15%，其中如徐家匯中心ITC Maison（27.9萬㎡）、PRISMA新嘉中心（22萬㎡），森蘭印象城（18萬㎡）等，這些項目多承擔(dān)區(qū)域乃至城市級商業(yè)中心功能，業(yè)態(tài)復(fù)合度高，強調(diào)體驗與目的地屬性。而一些總體量巨大的項目，商業(yè)占比有限，實際商業(yè)規(guī)模需要結(jié)合后續(xù)運營界定。

另一方面，今年3萬㎡以下的社區(qū)型、鄰里型商業(yè)同樣占據(jù)相當(dāng)比例，如浦發(fā)時光里（3萬㎡）、國華金融中心（2.7萬㎡）、大寧時光里（2萬㎡）、港城中環(huán)匯（2.2萬㎡）等。這類項目更注重便利性、高頻消費與社區(qū)服務(wù)，反映社區(qū)商業(yè)的價值日益凸顯，商業(yè)開發(fā)正從“規(guī)模驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)運營”。

此外，3-5萬方的商業(yè)項目依然占據(jù)了市場主流，共有23個，約占整體數(shù)量的近40%。

03.

存量煥新：

城市更新進(jìn)入“內(nèi)容重塑”階段

在2026年待開業(yè)項目中，存量改造與煥新項目占比顯著，顯示出上海商業(yè)進(jìn)入“更新時代”，正從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營的趨勢。典型案例包括：

• 太平洋百貨改造為“新六百YOUNG”；

• 綠地濱江1885轉(zhuǎn)型為“浙鄰薈”；

• 淞南悅活薈更迭為“云瑞云錦城”；

• 凱德七寶龍城轉(zhuǎn)型為“嘉寰廣場”；

• 豫城時尚升級為“幸匯城隍”。

這些項目大多位于成熟商圈，通過建筑改造、業(yè)態(tài)重組、品牌升級實現(xiàn)資產(chǎn)價值重塑，也反映出在土地資源日益稀缺的背景下，存量資產(chǎn)的運營提升成為企業(yè)拓展的重要路徑。

04.

運營主體：

多元共生態(tài)勢持續(xù)鞏固

從運營主體來看，2026年上海商業(yè)市場呈現(xiàn)多元競爭格局：

• 國企與本地企業(yè)如陸家嘴集團(tuán)、臨港控股、百聯(lián)股份、徐家匯商城集團(tuán)等持續(xù)發(fā)力，尤其在區(qū)域開發(fā)與存量煥新中扮演重要角色；

• 港資企業(yè)如新鴻基、太古、恒基兆業(yè)等繼續(xù)深耕核心地段，主打高端消費與長期持有運營；

• 專業(yè)商業(yè)運營商如華潤萬象生活、印力、招商商管等通過輕資產(chǎn)、合作開發(fā)等模式加快布局；

• 此外，產(chǎn)業(yè)資本與新興玩家如京東MALL、嵩霖商業(yè)管理等也為市場帶來業(yè)態(tài)與運營模式的創(chuàng)新，進(jìn)一步豐富了商業(yè)生態(tài)。

與2025年相比，2026年上海商業(yè)供應(yīng)呈現(xiàn)數(shù)量更多、分布更廣、類型更豐富的特點，不僅核心區(qū)持續(xù)升級，外圍區(qū)域也迎來商業(yè)配套的集中落地。此外，2026年項目中文旅融合、TOD開發(fā)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動等特征更為突出，如幻云東方商文旅綜合體、TODTOWN天薈廣場、漕河涇M+（北楊人工智能小鎮(zhèn)）等，反映出商業(yè)與城市功能更深度的結(jié)合。

在社區(qū)商業(yè)興起趨勢下，機(jī)遇在于高頻消費、服務(wù)延伸與社群運營，但同時也面臨同質(zhì)化競爭與租金壓力。存量改造進(jìn)入深水區(qū)，雖可提升資產(chǎn)價值與文化融合，卻需應(yīng)對改造成本高與定位難度大的挑戰(zhàn)。超大型綜合體在業(yè)態(tài)復(fù)合與目的地打造上具有優(yōu)勢，但招商協(xié)同、能源管理與人流組織等方面仍考驗運營能力。部分區(qū)域供應(yīng)集中雖可形成集群效應(yīng)，卻也加劇競爭，差異化定位與精細(xì)化運營將成為關(guān)鍵。

2026年的上海商業(yè)市場，將在“規(guī)?！迸c“內(nèi)容”雙重驅(qū)動下持續(xù)演進(jìn)。無論是核心區(qū)的有機(jī)更新，還是新興區(qū)域的配套完善，均指向一個更均衡、更融合、更貼近消費本質(zhì)的商業(yè)未來。在這場量與質(zhì)并重的進(jìn)程中，唯有深刻理解城市發(fā)展邏輯、精準(zhǔn)把握消費趨勢并具備持續(xù)創(chuàng)新能力的參與者，才能贏得長遠(yuǎn)發(fā)展。

以下為部分項目介紹（排名不分先后）：

PRISMA新嘉中心

PRISMA新嘉中心坐落于浦東新區(qū)張楊北路，總體量約43萬㎡，是一座集購物中心、超甲級寫字樓及高品質(zhì)住宅于一體的TOD城市綜合體。其中商業(yè)部分體量達(dá)36萬㎡，建成后將成為浦東規(guī)模最大、全上海第二大的購物中心，有力重塑上海東北區(qū)域的商業(yè)格局。

項目無縫銜接軌交6號線、12號線及在建的21、22號線巨峰路站，依托“站城一體”的交通優(yōu)勢，打造面向未來的超級生活樞紐。商業(yè)規(guī)劃引入近500個品牌，覆蓋高端零售、美妝香氛、潮流運動、環(huán)球美食等多元業(yè)態(tài)，并已確認(rèn)Olé精品超市、MUJI無印良品、寰映影城IMAX等八大主力店入駐。

新嘉中心強調(diào)“空間規(guī)?；?體驗沉浸化”，規(guī)劃有400米濱水步道和屋頂“棱鏡花園”等特色場景，結(jié)合全明星滑冰俱樂部、巖時攀巖等體驗型業(yè)態(tài)，致力于為消費者提供從基礎(chǔ)購物到生活體驗、從個體消費到社區(qū)共生的“全域生活”解決方案。

泗涇招商花園城

泗涇招商花園城是松江區(qū)首個大型TOD商業(yè)綜合體，位于軌交9號線泗涇站上蓋，通過空中連廊實現(xiàn)與地鐵的“無縫銜接”。項目總建筑面積近20萬平方米，預(yù)計于2026年第四季度開業(yè)。

項目亮點突出，定位“松江TOD潮流生活中心”。其商業(yè)內(nèi)容扎實，已提前鎖定超過55%的招商率，引入了大量區(qū)域首店。主力店包括區(qū)域體量最大的盒馬鮮生、擁有松江首個StarX巨幕廳的星軼影城以及星聚會KTV旗艦店。

在設(shè)計上，項目創(chuàng)新采用“MALL+街區(qū)”的雙核形態(tài)與“水岸聚落”的設(shè)計語言，并規(guī)劃親水而生的泗水Park、屋頂星空露臺、立體潮巷，將商業(yè)空間與生態(tài)、文化自然融合，致力于打造一個“會呼吸的城市客廳”。

森蘭印象城

森蘭印象城坐落于上海浦東森蘭板塊張楊北路東靖路交匯處，由外高橋集團(tuán)開發(fā)，印力上海與森蘭商運負(fù)責(zé)商業(yè)管理與運營。項目總體量約18萬平方米，與軌道交通6號線、21號線（在建）無縫銜接。

項目以“森蘭山谷”為設(shè)計靈感，建筑形態(tài)外如山、內(nèi)成谷，通過層層退臺、聯(lián)橋與步道，打造出充滿自然能量與光影變化的特色空間。其最大創(chuàng)新在于采用了“購物中心+體育中心+社區(qū)中心”三中心融合形態(tài)，除商業(yè)功能外，還規(guī)劃了約9000平方米的社區(qū)服務(wù)中心、9000平方米的市民體育中心以及約1.5萬平方米的室外體育公園。

森蘭印象城旨在超越傳統(tǒng)購物體驗，將生態(tài)、運動、社交與社區(qū)服務(wù)深度融合，構(gòu)建一個促進(jìn)社群聯(lián)結(jié)、探索生活藝術(shù)的廣闊社交場域，成為推動區(qū)域活力提升的新型生活樞紐。

首位中心

首位中心是聯(lián)美集團(tuán)打造的“會展+樞紐+商業(yè)”超融合地標(biāo)，雄踞虹橋國際中央商務(wù)區(qū)核心，緊鄰國家會展中心，無縫銜接地鐵2、13、17號線，坐擁會展與樞紐的千萬級客流。項目總體量超140萬方，規(guī)劃43萬方商業(yè)、40萬方寫字樓及劇院、酒店等全自持業(yè)態(tài)，以“虹橋首位，世界秀場”為核心理念，聚焦首店、首展、首秀等“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”，構(gòu)建多元融合平臺。

空間上由國際團(tuán)隊以“組團(tuán)式”布局打造四大主題商圈：A區(qū)藝?yán)取區(qū)嘉年華、D區(qū)競技場、E區(qū)奢品劇場，并通過“街區(qū)+MALL”模式串聯(lián)。項目創(chuàng)新打造“首位大道”、地鐵廣場、屋頂公園三大城市景點，旨在重塑商業(yè)生態(tài)，為上海西片帶來一座探索式的世界級消費目的地。

上海A.F.A

上海A.F.A位于上海市長寧區(qū)淮海西路570號，總建筑體量約23萬平方米。項目以“Art for life, Art for all”為核心理念，依托具有歷史工業(yè)印記的文保建筑與大型城市生態(tài)公園的獨特資源，致力于打造一座融合購物、辦公、藝文與綠地的“藝享之城”。

項目規(guī)劃由四大功能部分組成：ROJO藝文空間、A.F.A購物中心、A.F.A辦公樓及THE PARK藝術(shù)生活公園，旨在通過空間聯(lián)動，形成多元復(fù)合的綜合社區(qū)，為市民提供豐富的文化與生活服務(wù)。

其中，A.F.A購物中心建筑面積約5萬平方米，定位為高品質(zhì)的“藝術(shù)生活”體驗場，計劃引入以山系生活、極限戶外為代表的愛好型（Hobbies）零售，并集合精致雜貨、特色餐飲、咖啡酒吧等多元業(yè)態(tài)，營造精致有趣、愜意松弛的生活方式氛圍。

仲盛世界商城

仲盛世界商城是仲盛集團(tuán)在中國打造的首個大型購物中心，位于上海閔行區(qū)都市路5001號，坐擁莘莊城市副中心核心區(qū)位。項目依托一號線與五號線雙軌交匯的交通優(yōu)勢，毗鄰莘莊立交樞紐，輻射上海西南片區(qū)乃至長三角消費市場。

商城于2010年9月正式開業(yè)，建筑面積約30萬平方米，涵蓋地上五層與地下三層，配備約1500個停車位。場內(nèi)匯聚近300家商戶，涵蓋時尚零售、餐飲美食、休閑娛樂、兒童親子及生活配套等多元業(yè)態(tài)，為消費者提供一站式家庭時尚體驗。近年來持續(xù)引入國際美妝、新能源汽車及人氣餐飲等中高端品牌，持續(xù)提升商業(yè)競爭力。

2025年6月，商城啟動全面升級改造，以“都市綠洲，立體公園”為理念，推動從傳統(tǒng)封閉式商業(yè)向生態(tài)、休閑、社交融合的開放式現(xiàn)代化綜合體轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步鞏固其作為上海西南地標(biāo)商業(yè)的地位。

上海FV佛羅倫薩小鎮(zhèn)三期

上海FV佛羅倫薩小鎮(zhèn)名品奧特萊斯是一座以純正意大利風(fēng)格建造的國際化商業(yè)綜合體，于2013年簽約落戶浦東祝橋，分兩期在2015年及2021年建成運營。

項目傳承意式美學(xué)基因，以奧特萊斯業(yè)態(tài)為核心，匯集近300家品牌，常年提供低至2折的購物優(yōu)惠，并配有“即買即退”的便捷離境退稅服務(wù)。2024年，其年客流量已達(dá)510萬人次，離境退稅單量約1.17萬單，市場影響力突出。

目前，小鎮(zhèn)正推進(jìn)三期建設(shè)。三期將延續(xù)意大利經(jīng)典設(shè)計，引入復(fù)式商鋪概念，建筑面積約5.9萬平方米，并新增近1800個停車位。屆時，項目總規(guī)模將突破10萬平方米，品牌陣容將進(jìn)一步升級。

未來，上海FV佛羅倫薩小鎮(zhèn)將持續(xù)以創(chuàng)新姿態(tài)，演繹意式生活美學(xué)，致力為長三角消費者打造高品質(zhì)的國際購物與休閑體驗。

晶耀虹橋

晶耀虹橋是由國際開發(fā)商鐵獅門打造的“晶耀”系列力作，位于上海長寧虹橋開發(fā)區(qū)核心，坐擁雙軌交TOD優(yōu)勢，無縫連接地鐵2號線及15號線，高效串聯(lián)虹橋與浦東兩大機(jī)場及多個城市核心商務(wù)區(qū)。

項目總開發(fā)面積約25萬平方米，涵蓋約16萬平方米甲級辦公與約4萬平方米精品商業(yè)。建筑由NBBJ設(shè)計，以“黃金十字轉(zhuǎn)角”塑造鉆石級曲面地標(biāo)形象，并通過“云上花園”、空中連橋及多首層設(shè)計，打破傳統(tǒng)辦公邊界，構(gòu)建互聯(lián)互通的活力社區(qū)。項目擁有約1.3萬平方米中心花園綠地，并全面踐行ESG理念，以LEED金級與綠建二星標(biāo)準(zhǔn)打造健康、智能的綠色樓宇。

其商業(yè)部分以“自然人文生活場”為定位，聚焦格調(diào)美食、休閑社交、興趣零售與品質(zhì)生活服務(wù)，旨在為周邊高密度客群及國際社群提供一個充滿活力與靈感的公園式商業(yè)體驗。晶耀虹橋不僅是一個商務(wù)綜合體，更是一個引領(lǐng)工作方式革新、促進(jìn)多元社交的城市新界面。

新丸中心

上海新世界大丸百貨正式啟動升級改造，于2026年1月1日起更名為“新世界新丸中心”。本次改造以“空間重構(gòu)、業(yè)態(tài)煥新、體驗升維”為核心，推動商場向年輕化、場景化、國際化的城市商業(yè)空間轉(zhuǎn)型，圍繞“摩登玩味，樂享生活”主題，打造集消費、社交、文化與體驗于一體的多維場景。

改造將分階段實施高區(qū)、沿街、低區(qū)三大提質(zhì)規(guī)劃。高區(qū)打造“外灘之眼”復(fù)合空間，融合觀景、策展與夜經(jīng)濟(jì)；沿街南京路側(cè)通過立面打開與品牌煥新促進(jìn)客流融合，天津路側(cè)構(gòu)建“日咖夜酒”主題休閑街區(qū)；低區(qū)B1層已引入“賽博朋克”主題，集聚潮流服飾、IP店等多元業(yè)態(tài)。

作為黃浦區(qū)重點商業(yè)煥新項目，新丸中心旨在形成與周邊商業(yè)體的差異化競爭力，進(jìn)一步鞏固其商業(yè)標(biāo)桿地位，為上海國際消費中心城市建設(shè)提供創(chuàng)新樣本。

聚夢天地DREAM LIVE

聚夢天地DREAM LIVE位于徐匯區(qū)漕河涇板塊，是一個總體量達(dá)60萬平方米的大型城市綜合體，以“全時段多元生態(tài)城市超空間”為核心定位。項目深度融合24萬平方米科研辦公、10萬平方米全景商業(yè)及9萬平方米租賃住宅，構(gòu)建“工作-生活-娛樂”無縫銜接的復(fù)合場景，延續(xù)了漕河涇的產(chǎn)業(yè)基因。

項目交通優(yōu)勢顯著：擁有4個出入口直連地鐵9、15號線桂林路站，鄰近12號線，五條城市高架環(huán)伺，10分鐘可達(dá)上海南站，30分鐘銜接虹橋樞紐，形成高效輻射網(wǎng)絡(luò)。其商業(yè)部分以“城市漫游智趣場”為理念，通過街區(qū)、盒子與地下空間的多元形態(tài)，融合科技、潮流與創(chuàng)新業(yè)態(tài)，致力于打造一個連接都市與社區(qū)、當(dāng)下與未來的情感體驗新地標(biāo)。

上海日月光中心二期

上海日月光中心二期是黃浦區(qū)打浦橋商圈的關(guān)鍵性城市更新項目。項目總建筑面積約15.5萬平方米，其中商業(yè)面積約5萬平方米。作為地鐵9號線打浦橋站的上蓋綜合體，它坐擁核心地段，并與著名的田子坊文化旅游區(qū)緊密毗鄰。

二期項目通過B2層與一期商業(yè)空間實現(xiàn)無縫聯(lián)通。兩者合體后，總體商業(yè)體量接近19萬平方米，成為黃浦區(qū)規(guī)模領(lǐng)先的大型購物中心。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，二期旨在對原有商業(yè)進(jìn)行補充與升級，重點引入影院、國際零售、潮玩體驗及品質(zhì)輕餐等夜經(jīng)濟(jì)品牌，致力于打造一個吸引年輕消費群體的時尚活力根據(jù)地。

閔行日月光中心

閔行日月光中心坐落于莘莊核心樞紐區(qū)（莘福路288號），總體量8萬平方米，以“打造專屬生活加油站”為定位，聚焦家庭客群與周邊品質(zhì)消費需求，致力于構(gòu)建一個溫暖、高效、多元的社區(qū)生活能量場。

項目創(chuàng)新提出“Home2”（家庭平方）空間概念，圍繞親子互動、生活服務(wù)、休閑社交等核心場景，打造深度融合的復(fù)合型商業(yè)空間。這里不僅是家庭日常消費的目的地，更是情感連接與社區(qū)交往的活力平臺，旨在以有溫度的空間設(shè)計與人性化服務(wù)，提升社區(qū)生活品質(zhì)。

在品牌組合策略上，項目甄選與區(qū)域生活圈層高度契合的品質(zhì)品牌，覆蓋高端家電、智能數(shù)碼、精品文創(chuàng)、輕運動裝備等可持續(xù)的日常消費生態(tài)。同時餐飲業(yè)態(tài)秉承“煙火聚場，時光入味”的理念，引入明廚亮灶、匠心現(xiàn)制的高品質(zhì)餐飲，打造一處融合品質(zhì)餐飲與情感交流的當(dāng)代家庭聚會理想地。

徐行佳紛廣場

徐行佳紛廣場位于上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)核心區(qū)域，項目商業(yè)體量3萬方，以“社區(qū)美好生活發(fā)生地”為定位，圍繞社區(qū)消費打造一小時生活圈。通過濱河公園、空中連廊和屋頂花園等獨特景觀，構(gòu)建寵物友好、綠色生態(tài)的活力空間，并配合極致的業(yè)態(tài)、多元的活動，成為鏈接人與人、人與寵物的歡樂社交新領(lǐng)地。

上海樂都·旭輝里

上海樂都·旭輝里地處上海松江老城區(qū)的核心居住區(qū)域，項目體量4.2萬方，涵蓋酒店及辦公樓，配建地下停車位約500個。預(yù)計2026年8月開業(yè)。

項目聚焦周邊客群的高品質(zhì)生活所需，以“區(qū)域樂活家庭鄰里中心”為定位，引入兩大聚客能力最強的社交餐飲與娛樂休閑業(yè)態(tài)，打造區(qū)域休閑娛樂社交平臺。

徐行天地

徐行天地購物中心位于上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)核心區(qū)域，由雍信嘉合商業(yè)管理有限公司運營。項目占地面積約1.3萬平方米，建筑面積約3.8萬平方米，共設(shè)5層商業(yè)空間。地理位置優(yōu)越，臨近嘉閔線新城路站，可快速接駁11號線南翔站，30分鐘直達(dá)徐家匯。

項目周邊聚集多個高密度住宅區(qū)及多所中小學(xué)、幼兒園，以家庭客群、白領(lǐng)及城市探索者為主要目標(biāo)客群。項目以“社區(qū)煙火氣”與“生活美學(xué)”為定位，打造融合潮流生活、兒童教娛、休閑餐飲、影院及主題文化于一體的多元業(yè)態(tài)空間，致力于成為徐行鎮(zhèn)全新的社交體驗地標(biāo)。

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