2026年2月3日，北京市有三宗商品住宅地塊入市。這里面要我說最橫的就是位于石景山首鋼園的地塊。

一方面，該地塊是2026年入市的首宗位于城六區(qū)的商品住宅地塊；

另一方面，據小道兒消息，項目案名叫璟瑞長安，拿地當天出案名，這卷的…我只能說太橫了。

當然，今天咱們要說的，并不是人家拿地馬上出案名這事兒。我還是愿意給大家分析分析，璟瑞長安這項目能做什么戶型產品。

先從地塊基礎數據說——容積率2.2、建筑高度北排限高35米，其余區(qū)域限高45米。

結合地塊供應時候提供的規(guī)劃圖，我們能先猜出如下內容：

1、地塊能有大量11層甚至以內的樓棟，因為容積率2.2是做全11層樓棟的容積率極限值；

2、限高35-45米，11層一般33米因為超過33米要兩部電梯。從限高條件看也支撐大部分樓棟11層這件事。

3、地塊屬于‘胖子’地塊，想出更多的大面寬短進深的‘胖子’戶型，要看地塊是不是也是‘胖子’地塊。從這點看，這個地塊的戶型產品也是值得期待的。

4、也要注意一點，北排限高35米其余45米。這要看開發(fā)企業(yè)后續(xù)怎么做樓棟排布，如果南側的樓更高，會不會擋北排的光。

一塊地，有利有弊很正常，但總體來說這塊地因為有出大部分一梯兩戶、洋房、高使用率、胖子戶型的條件，我個人還是期待的。

那么問題來了，出多少平米的戶型合理？

我先說答案，100平米左右三面寬三居主力戶型。

第一，目前首鋼園、北辛安的新盤基本上都是120平米起步的偏改善的戶型產品。

首鋼園的這個新地塊璟瑞長安項目，我個人覺得沒必要再出這樣的戶型。

第二，石景山從去年給好房子之后，好房子新盤賣的比較好的戶型產品基本上兩，8、90平米兩面寬上車三居、100平米出頭三面寬舒適三居。

別的好房子這產品賣的都挺好，首鋼園+北辛安板塊沒有這樣的好房子以及戶型產品。為啥不出呢？

再去想，我上邊說的地塊條件，適合出大面寬，高使用率。

100平米左右的三面寬，能做出來的先決條件不就這些么？

別問我這項目賣多少錢，我也不知道。我只能說以之前石景山區(qū)好房子6萬出頭的價格看。

石景山首鋼園首個5、600萬上車三居、6、700萬舒適三居的好房子新盤，可能要來了。

想蹲璟瑞長安項目后續(xù)更多消息，售樓處開放之后提供看房服務、購房額外優(yōu)惠等服務，可以后臺私信起來了。