地盤說

這個令人心潮澎湃的樓盤，將給鄭州購房者帶來怎樣的不一樣？

■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤》特邀撰稿人

首開即封神，開年即炸場。

2026年2月1日，中原主城核心，中原998PARK首個住宅——通派龍湖·御潮云上在裕達國貿(mào)8樓如意廳重磅首開。

現(xiàn)場人氣爆棚，搖號激烈，首開即創(chuàng)下2.8億元銷售額，成交138套，去化率高達92%，以“近乎清盤”的態(tài)勢，迅速引爆鄭州樓市，用實力書寫一席難求的主城傳奇。

?通派龍湖·御潮云上開盤現(xiàn)場

大家搶房子的理由極簡單：好地段好產(chǎn)品，好配套好配置，當(dāng)然還有讓他們驚喜到欲罷不能的價格。

你仿佛能想象到搶到房子的人，臉上堆滿了滿足的笑容。

我曾在直播間里說，最勁爆的銷售，一定是品質(zhì)高高的，價格平平的，這才是真正的超預(yù)期。

從通派龍湖·御潮云上的去化來看，這一邏輯是成立的，結(jié)果也符合雙方的預(yù)期。

鄭州，最初卷公區(qū)建標，卷社區(qū)大門，后來卷精裝會所和精裝樣板， 最終還是卷到了超配的產(chǎn)品品質(zhì)和高得房率上。

去年火出圈的四代宅產(chǎn)品，概莫能外。

1

大空間

首置即改善

過去，市面上主流的高層得房率普遍在75%到80%之間，購房者雖心有不甘，但不得不接受，最終為大量公攤面積買單。

高得房率的產(chǎn)品來襲，不僅改變了實用面積，更深刻改變了主流面積段的產(chǎn)品邏輯。

四代宅產(chǎn)品，本身的吸引力就比較高，御潮云上更是弄了個近140%的得房率，鄭州人一下子坐不住了。

更重要的是，這里還有全鄭州不二的近78m2的挑空大露臺，還有令人欲罷不能的全景艙戶型，既實用又美觀，誰看了誰喜歡，誰看了誰迷糊。

?御潮云上項目實景

去年，在外地某城首次見到這種產(chǎn)品的時候，我曾在直播中說，如果這類產(chǎn)品搬到鄭州，一定會賣爆?，F(xiàn)在，通派龍湖·御潮云上正在創(chuàng)造這樣的傳奇。

大家共同認可的，是這個項目對于空間的設(shè)計，更多是符合以人為本的需求，在布局上和功能上，都進化了。

最直觀地講，空間墅院的感覺是最能打動人的地方，也是御潮云上與其他四代宅最大的不同，空間奇跡正在這里上演。

最亮眼的，莫過于176m2戶型的大露臺，達到了驚人的78m2，雙層挑空帶轉(zhuǎn)角，堪稱鄭州之最，舒適度，那叫一個絕了，堪稱孤品亦不為過。

?建面約176m2邊廳偶數(shù)層戶型

這樣的設(shè)計，讓露臺有了更大的發(fā)揮空間。這里可以有太太的下午茶，可以是孩子的星空世界，也可以是老人的養(yǎng)花弄草世界，更是男主人的社交主場。

其次，那個270度環(huán)幕方廳，把窗外的景觀直接引入室內(nèi)，成為更多人的心頭好。御潮云上甚至做到了每一個功能空間，都是一個獨立的“全景艙廳”，這是最讓人無法拒絕的。

有了同級別的視野禮遇，每個人都是空間的主角。

一個提著菜籃子的大爺邊看邊贊嘆，看了現(xiàn)在這房子，我們住的那都不叫房子。甚至，在現(xiàn)場給兒子打視頻電話，要求換房子。

?項目實景

這一幕，太生動了。別的不說，這大爺?shù)难酃?，我得給他豎大拇指。

買房人看上的，既有空間的內(nèi)在，也被其閃光的外表所打動。

現(xiàn)代風(fēng)格流體美學(xué)建筑，像一個璀璨的明珠，璀璨得讓人挪不開眼。

異形的曲面玻璃，增長成本和施工難度的事都不用多表，顏值在線和業(yè)主有極佳體驗感，讓這一切都變得很值得。

全落地窗設(shè)計，讓墻體在這里上演“消失術(shù)”，天光與風(fēng)景可以更大的與內(nèi)部空間產(chǎn)生交互，看浮光流動抑或星辰閃耀，都是日常必修。

?項目實景

我對很多人講，這是一個“非常龍湖”的樓盤。

從進入視線開始，各種品質(zhì)與細節(jié)便開始跳入眼簾，無論是路面的鋪裝、選材、工藝，還是近百米寬的門庭禮序，甚至是下沉景觀庭院的樹林與建筑的搭配，諸多細節(jié)都在釋放著項目最基礎(chǔ)的魅力。

我甚至關(guān)注到了景觀區(qū)過橋石，是一大塊整石鋪成的，無論是石頭的開采以及鋪裝出來的效果，以及和周邊的銜接收口，做工都是一流的，看了去非常舒服。

?項目實景

引人入勝的是，即使是小面積產(chǎn)品，也做出了大空間、全景艙，價格更低，但產(chǎn)品更香啊。

可別小看這個微小的細節(jié)，無論大小面積，在這里實現(xiàn)了真正的“視野平權(quán)”，打破傳統(tǒng)模式上的視野壟斷。

這一點，對大多數(shù)買房人是極為友好的。過去，最好的景觀、視野等資源，都緊著大面積產(chǎn)品，買房人總會遇到各種遺憾。

而通派龍湖·御潮云126m2面積做出來的全景艙，完全就是滿足想象的理想產(chǎn)品，一下子成為了買房人眼中的“香餑餑”。

?建面約126m2邊廳奇數(shù)層戶型

?建面約126m2中廳奇數(shù)層戶型

別的不比啊，這至少能實現(xiàn)遠超普通住宅的居住舒適度，真正達成“首置即改善”，買房一步到位即可輕松實現(xiàn)。

無需將就，不必頻繁換房，就能在市中心從容安居。

從首置到改善，都有對應(yīng)的理想戶型，幸福就是這么簡單。

2

大格局

實用低密好房

開放當(dāng)天，我跟負責(zé)研發(fā)的蔡苗苗老師一起做了一場直播。

苗苗老師說，她見證了這個項目從圖紙到混凝土再到實景的全過程。

我說，從這塊地的傳說起我就認識他了，正在見證他成為傳奇的過程。實際上，也是對圖紙之上的逐步兌現(xiàn)，甚至超越。

作為鄭州的城市更新地塊，還是電廠時代該地塊就備受關(guān)注，也被各大品牌房企步步覬覦，在最終的搶地大戰(zhàn)中，通派地產(chǎn)一舉奪魁。

?奢闊門廳實景

自此，掀開了這塊地也是鄭州中心區(qū)域市場的新篇章。

通派下手最早，對于產(chǎn)品、市場和客戶的研究，也最透徹，產(chǎn)品的研發(fā)和打磨上，也頗有手筆，所以產(chǎn)品一出便引爆了市場。售樓部里烏央烏央的人群，便是最好的例證。

中原區(qū)首座環(huán)幕全景艙四代宅，便是他最突出的標簽。

超前的設(shè)計，讓這個四代宅項目有了更充足的生命力。解決了傳統(tǒng)四代宅的隱私對視等尷尬，也建立了獨有的五重智能安防體系。

270°環(huán)幕邊廳、全落地窗與超高的層高，則將空間完全打透，室內(nèi)也可享受光的自由。

?項目實景

這些不容易被重視的細節(jié)，只有在入住之后，才能感受它的不同，以及每時每刻的呵護，真是太好了。

苗苗老師問我，對于好房子的理解來自哪幾個方面。

房子是中國家庭最重要的資產(chǎn)，當(dāng)下的保值性會更被看重，所以，對于城市資源的占有，尤其是優(yōu)質(zhì)的地段尤為重要。稀缺，本身就是一種價值。

既要有豐沛的生活配套 ，又能將商業(yè)購物、教育醫(yī)療、道路交通以及城市公園等無縫連接。

再者，地塊不宜過大，建筑立面得有設(shè)計感。像御潮云上，五六十畝地，不大不小，2.49容積率，限高80米，正好能做出高品質(zhì)，這是完美地演繹了低密即奢侈。

?項目鳥瞰效果示意

還有一個切身感受，用不用大師倒是其次，現(xiàn)代風(fēng)格建筑在被接受程度上，要遠超普通住宅。

內(nèi)部配套也得給力。比如說大會所，比如說景觀，比如說架空層。

頗為關(guān)鍵的一個指標，你得選對開發(fā)商。比如龍湖，十幾年前就是全國各大房企學(xué)習(xí)的榜樣。另外，龍湖的工法是比較細膩的，品質(zhì)也就有了保障。

從通用法則來講，這幾點就是選擇的核心參照。如果套用到通派龍湖·御潮云上，邏輯也正好對得上。

?項目實景

必須強調(diào)一點的是，這個會所的功能。巧妙的設(shè)計，讓空間更好用也更實用，沒有多余的花架子。

比如私宴廳，通高得有9米，在這里用餐簡直太哇噻了。會所里還配備有地下的籃球場和羽毛球場，這標準，已經(jīng)看齊北龍湖的豪宅了。

最關(guān)鍵是，在這里，你想要的松馳感全都有了。

?項目實景

看了這些你就能理解，通派龍湖·御潮云上所呈現(xiàn)的虹吸效應(yīng)，正是因為推出了大家迫不及待想要得到的好房子，能實現(xiàn)大家想要的好生活。

經(jīng)過市場的洗禮，品質(zhì)與功能改善兼具，正在成為買房人的共識與共鳴，那才是他們所追求的終點。

3

時代共鳴

犒賞鄭州人

一座城市的迭代，總有一些值得銘記的瞬間，是時代的落幕，亦是新生的開篇。

作為主城三環(huán)內(nèi)、規(guī)模最大且完整的城市更新凈地、998畝的總規(guī)劃、總投資過百億的中原998PARK……這些數(shù)字堆疊出的，不僅是體量，更是城市更新的野望。

與許多“推倒重來”的更新不同，中原998PARK只拿出約269畝做住宅，且全部限容2.5以下，其余大量空間，留給了特色產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)遺存保護與公園綠化。

?規(guī)劃鳥瞰效果示意

它的對標對象很明確：北京798、成都東郊記憶。目的不止是建房子，更是再造一個承載城市文化與情感的地標。

首發(fā)住宅通派龍湖·御潮云上，因此被寄予厚望。

不出意外的話，御潮云上也將成為引爆2026年樓市的第一彈，成為鄭州樓市騰飛的新引擎。

?項目實景

當(dāng)住宅不再是孤島，而是與文創(chuàng)、商業(yè)、公園、歷史遺跡緊密交織的生態(tài)系統(tǒng)的一部分，“無需等待的成熟”就成了最大的底氣。

這并非描繪未來的藍圖，而是一幅即時可享的主城生活畫券。

步行250米直達40萬方體量的中原錦藝城，盒馬鮮生、長申超市成為業(yè)主消費日常，中原萬達、西元國際商圈環(huán)伺左右；西三環(huán)、金水西路等主干道在側(cè)，地鐵1號線舉步可達；1.8公里直抵西流湖公園，身處七大公園體系之中。

?西區(qū)商業(yè)標桿中原錦藝城實景

有了品牌的加持、地段守恒以及產(chǎn)品的躍升，對于建筑美學(xué)、生活美學(xué)的探尋，不再是建材部品的堆砌，亦不是面積大小的區(qū)別，買房人已經(jīng)開始在這里尋找鄰里的共鳴。

如此全面而友好的品質(zhì)好房，怎能不令鄭州的買房人心潮澎湃？他幾乎滿足了買房人對好房子的全部想象。

?項目實景

通派龍湖·御潮云上的橫空出世，無疑是一種自我的進化，他所實現(xiàn)的，不只是讓幾百個家庭實現(xiàn)理想人居的加冕，更深層次來講，他是要帶來生活方式的革新。

不難理解，那些紛至沓來的人，正在被這個超級露臺所代表的新物種深深地迷戀，他們無法把持這種好房子的深度誘惑，那就放棄抵抗吧。

?項目效果示意

作為樓市2026年的開篇，御潮云上的每一處細節(jié)都在表達。真正懂得生活的空間，是會說話的，也是不可復(fù)制的。

這是對當(dāng)下樓市最好的答案，更是對追求好生活的鄭州人的最佳犒賞。

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