編者按：2月1日， 中央金融委員會(huì)辦公室、中央金融工作委員會(huì)在《求是》發(fā)表署名文章，對(duì)錨定建設(shè)金融強(qiáng)國(guó)目標(biāo)、走好中國(guó)特色金融發(fā)展之路作出闡釋。此前，中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院研究員、全球治理研究中心辦公室主任敦志剛接受專(zhuān)訪時(shí)表示，2026年充裕的流動(dòng)性環(huán)境將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸提供堅(jiān)實(shí)的“安全墊”，市場(chǎng)預(yù)期將從“極度悲觀”修復(fù)至“理性平衡”?，F(xiàn)將專(zhuān)訪全文發(fā)布如下： （全文約7900字，預(yù)計(jì)閱讀時(shí)間20分鐘）

▲報(bào)道截圖如上

2026年，作為“十五五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)站在了一個(gè)新的歷史十字路口。如果說(shuō)過(guò)去的四十多年是總量的勝利，那么未來(lái)五年將是結(jié)構(gòu)的角逐。1月15日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的關(guān)于貨幣金融政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效的新聞發(fā)布會(huì)，不僅是對(duì)過(guò)去一年金融戰(zhàn)線(xiàn)“成績(jī)單”的復(fù)盤(pán)，更是對(duì)未來(lái)金融資源配置邏輯的“定調(diào)”。中國(guó)人民銀行在發(fā)布會(huì)上宣布繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，并推出八項(xiàng)旨在加大結(jié)構(gòu)性支持力度的舉措?；诖?，我們結(jié)合2025年詳盡的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與2026年的最新政策部署，深入剖析這場(chǎng)關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的金融變革。

回顧剛剛過(guò)去的2025年，中國(guó)貨幣金融政策在復(fù)雜多變的內(nèi)外部環(huán)境中展現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性與前瞻性。從2025年的全年金融數(shù)據(jù)來(lái)看，貨幣金融政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的具體成效如何？在“不搞大水漫灌”的前提下，有哪些關(guān)鍵數(shù)據(jù)支撐了“金融總量充裕、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”這一結(jié)論？這些數(shù)據(jù)背后折射出中國(guó)融資體系發(fā)生了怎樣的歷史性變遷？

從2025年全年的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)金融體系正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜水流深的質(zhì)變，其支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成效是顯性且強(qiáng)勁的，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)層面：

第一，總量的“充?！辈?/strong>非過(guò)剩，而是對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇護(hù)航的必要冗余。2025年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額達(dá)到340.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%。這一增速明顯高于當(dāng)年的名義GDP增速。在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，M2與名義GDP增速的剪刀差通常被視為流動(dòng)性寬裕程度的指標(biāo)。8.5%的增長(zhǎng)，說(shuō)明央行在物價(jià)溫和、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵期，堅(jiān)定地提供了充裕的流動(dòng)性環(huán)境，不僅滿(mǎn)足了交易性需求，也滿(mǎn)足了資產(chǎn)配置的預(yù)防性需求。同時(shí)，社會(huì)融資規(guī)模存量達(dá)到442.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.3%。其中，2025年全年社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)為35.6萬(wàn)億元，比上年多3.34萬(wàn)億元。

這3.34萬(wàn)億的增量來(lái)之不易，它是在地方債務(wù)化解、房地產(chǎn)信貸需求收縮的背景下實(shí)現(xiàn)的。這說(shuō)明金融體系成功開(kāi)辟了新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)，填補(bǔ)了傳統(tǒng)動(dòng)能減弱留下的缺口。這就好比一個(gè)蓄水池，雖然舊的注水口（房地產(chǎn)、傳統(tǒng)基建）流量變小，但新的注水口（科技、綠色、普惠）流量大增，維持了水位的穩(wěn)步上升。

第二，信貸投放的“含金量”在還原特殊因素后更顯成色。看信貸數(shù)據(jù)，不能只看表面的6.4%。2025年人民幣貸款余額271.91萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.4%。 初看這一數(shù)字似乎較往年雙位數(shù)增長(zhǎng)有所回落，但必須考慮“地方化債”這一特殊背景。2025年是地方債務(wù)置換的大年，大量存量貸款被置換為政府債券。央行在發(fā)布會(huì)上明確指出，還原地方化債影響后，實(shí)際貸款增速在7%左右。 這一調(diào)整后的數(shù)據(jù)更真實(shí)地反映了商業(yè)銀行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸投放力度。這意味著，在剝離了借新還舊的債務(wù)滾續(xù)后，真正用于新增投資和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的信貸資源實(shí)際上是加速流入實(shí)體的。此外，企（事）業(yè)單位貸款增加15.47萬(wàn)億元，其中中長(zhǎng)期貸款增加8.82萬(wàn)億元，占比高達(dá)57%。中長(zhǎng)期貸款往往對(duì)應(yīng)企業(yè)的固定資產(chǎn)投資和技術(shù)改造，這一高占比說(shuō)明企業(yè)的信心正在修復(fù)，資金并非在短期周轉(zhuǎn)中空轉(zhuǎn)，而是變成了廠房、設(shè)備和研發(fā)投入。

第三，融資結(jié)構(gòu)的“歷史性拐點(diǎn)”已經(jīng)出現(xiàn)。這是2025年數(shù)據(jù)中最令人矚目的一筆。2025年，債券等貸款以外的融資方式在社會(huì)融資規(guī)模增量中占比已經(jīng)超過(guò)50%。 這是一個(gè)具有里程碑意義的數(shù)字。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)融資體系以銀行間接融資為主，這導(dǎo)致了企業(yè)杠桿率過(guò)高、銀行風(fēng)險(xiǎn)集中的問(wèn)題。而2025年的數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)債券凈融資2.39萬(wàn)億元（同比多4825億元），非金融企業(yè)境內(nèi)股票融資4763億元（同比多1863億元），政府債券凈融資13.84萬(wàn)億元（同比多2.54萬(wàn)億元）。這一結(jié)構(gòu)變化標(biāo)志著金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。直接融資占比的提升，意味著風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制的成熟，也意味著資本市場(chǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的定價(jià)功能在增強(qiáng)。特別是政府債券的大幅增長(zhǎng)，體現(xiàn)了財(cái)政政策與貨幣政策的協(xié)同——財(cái)政發(fā)債，貨幣接盤(pán)，共同拉動(dòng)基建與公共服務(wù)投資。

2026年1月15日，國(guó)新辦就貨幣金融政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行推出的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，被視為從“調(diào)控手段”向“資源配置引擎”的理論躍升。請(qǐng)問(wèn)，這種躍升是如何通過(guò)價(jià)格機(jī)制修正信貸傳導(dǎo)路徑，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“效率革命”的？特別是針對(duì)民營(yíng)小微和科技創(chuàng)新領(lǐng)域，新的機(jī)制如何解決“不敢貸、不愿貸”的頑疾？

長(zhǎng)期以來(lái)，全球央行都面臨一個(gè)難題：如何讓水流向最缺水的地方，而不是低洼處。此次中國(guó)央行的操作，實(shí)質(zhì)上是一場(chǎng)通過(guò)價(jià)格機(jī)制修正信貸傳導(dǎo)路徑的效率革命，其理論躍升體現(xiàn)在對(duì)“成本傳導(dǎo)”與“激勵(lì)相容”機(jī)制的精準(zhǔn)把控上。

首先，這是基于歷史低息環(huán)境的“精準(zhǔn)降價(jià)”。我們需要先看清當(dāng)前的利率水位。在經(jīng)典貨幣銀行學(xué)理論中，貨幣政策傳導(dǎo)往往面臨“時(shí)滯”與“衰減”的難題。2018年下半年以來(lái)，人民銀行已累計(jì)10次下調(diào)政策利率，通過(guò)強(qiáng)化利率政策執(zhí)行和監(jiān)督，社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)步下行。截至2025年12月，新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率和新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率都已降至3.1%左右，較2018年下半年分別下降了2.5個(gè)和2.6個(gè)百分點(diǎn)。3.1%是一個(gè)什么概念？它已經(jīng)接近甚至低于許多行業(yè)的資本回報(bào)率（ROIC），這極大地激發(fā)了企業(yè)的投資意愿。

在此低成本融資環(huán)境的基礎(chǔ)上，此次央行進(jìn)一步宣布將各類(lèi)再貸款一年期利率從1.5%下調(diào)至1.25%。這0.25個(gè)百分點(diǎn)的降幅，絕非簡(jiǎn)單的讓利，而是對(duì)資金邊際成本的深度重塑。在邊際定價(jià)理論中，銀行的貸款定價(jià)取決于其資金來(lái)源的邊際成本。央行通過(guò)降低再貸款利率，直接拉低了銀行獲取基礎(chǔ)貨幣的成本。這一降幅作為基礎(chǔ)貨幣投放的價(jià)格錨，將通過(guò)銀行間市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)層層放大。數(shù)據(jù)顯示，2025年12月銀行間人民幣市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率已低至1.36%，質(zhì)押式債券回購(gòu)月加權(quán)平均利率為1.4%。 在這樣寬松的市場(chǎng)利率引導(dǎo)下，0.25個(gè)百分點(diǎn)的結(jié)構(gòu)性降息將進(jìn)一步壓降商業(yè)銀行的負(fù)債端成本，打開(kāi)了LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）繼續(xù)下行的空間。

其次，這是通過(guò)“激勵(lì)相容”機(jī)制解決信貸配給失靈。更深層的意義在于，這種定向降息打破了傳統(tǒng)信貸配給中的“規(guī)模歧視”與“所有制歧視”。在傳統(tǒng)模式下，銀行傾向于貸給國(guó)企或有硬資產(chǎn)抵押的大企業(yè)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)識(shí)別成本低。而民營(yíng)小微企業(yè)往往因缺乏抵押物被擠出。此次政策將支農(nóng)支小再貸款與再貼現(xiàn)打通使用，并單設(shè)1萬(wàn)億元民營(yíng)企業(yè)再貸款額度，這是制度設(shè)計(jì)的“神來(lái)之筆”。具體體現(xiàn)在：

1.額度隔離：?jiǎn)卧O(shè)1萬(wàn)億額度，意味著這筆錢(qián)“專(zhuān)款專(zhuān)用”，銀行如果貸不出去給民企，這部分低成本資金就拿不到。這在商業(yè)銀行內(nèi)部建立了一套獨(dú)立的核算與激勵(lì)機(jī)制，倒逼銀行去尋找優(yōu)質(zhì)民企客戶(hù)。

2.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖：通過(guò)合并設(shè)立科技創(chuàng)新與民營(yíng)企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)工具，央行實(shí)際上是在用國(guó)家信用為民企和科創(chuàng)企業(yè)“增信”。這解決了銀行“不敢貸”的后顧之憂(yōu)。

3.成本覆蓋：再貸款利率的下調(diào)（1.25%）使得銀行即使以較低的利率貸給中小企業(yè)，依然能保持一定的利差空間，解決了銀行“不愿貸”的財(cái)務(wù)動(dòng)力問(wèn)題。

這在理論上修正了信貸市場(chǎng)由于信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的中小微企業(yè)融資溢價(jià)過(guò)高的問(wèn)題，確保金融活水不再僅僅在金融系統(tǒng)內(nèi)部空轉(zhuǎn)，而是能夠穿透層層阻隔，精準(zhǔn)直達(dá)經(jīng)濟(jì)肌體中最具活力的毛細(xì)血管。這種從“大水漫灌”到“精準(zhǔn)滴灌”的轉(zhuǎn)變，不僅提高了貨幣政策的效能，更是在微觀層面重塑了銀企關(guān)系，為“十五五”期間的普惠金融和科技金融發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下，中國(guó)貨幣政策如何在保持戰(zhàn)略定力的同時(shí)，有效應(yīng)對(duì)外部沖擊？如何理解政策中關(guān)于“科技創(chuàng)新”和“綠色轉(zhuǎn)型”的支持，是構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的金融基石？

首先，這是在全球流動(dòng)性變局中保持貨幣主權(quán)與戰(zhàn)略定力的主動(dòng)選擇。2025年，全球金融市場(chǎng)風(fēng)高浪急。西方主要經(jīng)濟(jì)體受制于前期激進(jìn)加息的后遺癥，面臨著增長(zhǎng)停滯與通脹反復(fù)的雙重困境。而中國(guó)，面對(duì)外部波動(dòng)，打出了一套漂亮的“匯率—利率”組合拳。2025年，中國(guó)綜合施策維護(hù)外匯市場(chǎng)穩(wěn)定，人民幣對(duì)一籃子貨幣保持基本穩(wěn)定，對(duì)美元匯率更是不降反升，全年升值4.4%。這一升值幅度是在美聯(lián)儲(chǔ)政策極度搖擺的背景下取得的，極其難能可貴。同時(shí)，國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額穩(wěn)定在3.36萬(wàn)億美元的充裕水平。 此外，2025年經(jīng)常項(xiàng)下跨境人民幣結(jié)算金額為17.86萬(wàn)億元，直接投資跨境人民幣結(jié)算金額為8.46萬(wàn)億元。

這種穩(wěn)固的外部均衡（匯率穩(wěn)定、儲(chǔ)備充足、人民幣國(guó)際化加速）為內(nèi)部政策的“以我為主”提供了廣闊空間。中國(guó)不需要像某些新興市場(chǎng)國(guó)家那樣，為了保匯率而被迫加息犧牲國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。相反，中國(guó)有底氣實(shí)施“適度寬松”的貨幣政策，保持10年期國(guó)債收益率穩(wěn)定在1.8%-1.9%附近的低位，為國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供低成本資金。

其次，這是構(gòu)建“科技—產(chǎn)業(yè)—金融”良性循環(huán)的制度基石，是對(duì)抗技術(shù)封鎖的“金融長(zhǎng)城”。在“以我為主”的基調(diào)下，資金流向哪里？這是戰(zhàn)略問(wèn)題。此次大幅增加科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款額度至1.2萬(wàn)億元，并將研發(fā)投入水平較高的民營(yíng)中小企業(yè)納入支持范圍，是一種極具前瞻性的跨周期調(diào)節(jié)。這在國(guó)際金融理論實(shí)踐中，走出了一條不同于西方量化寬松（QE）的新路。西方模式往往通過(guò)央行購(gòu)買(mǎi)國(guó)債壓低長(zhǎng)端利率，這種流動(dòng)性極易溢出到股市和房市，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫。而中國(guó)的結(jié)構(gòu)性工具則聚焦于實(shí)體資產(chǎn)的形成與技術(shù)資本的積累。2025年的數(shù)據(jù)已經(jīng)驗(yàn)證了這一路徑的有效性：科技、綠色、普惠、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域貸款均保持了兩位數(shù)增長(zhǎng)，明顯高于全部貸款增速。這實(shí)際上是在動(dòng)用國(guó)家金融資源，為科技創(chuàng)新分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

將民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具與科技創(chuàng)新債券風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)工具合并管理，這一制度創(chuàng)新打通了間接融資與直接融資的阻隔。它意味著中國(guó)正在構(gòu)建一個(gè)多層次、廣覆蓋的金融支持體系，讓銀行敢于向高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的科創(chuàng)企業(yè)放貸。在全球科技競(jìng)爭(zhēng)白熱化的今天，這1.2萬(wàn)億的再貸款，就是中國(guó)科技企業(yè)的“戰(zhàn)略彈藥”。它將極大地加速技術(shù)要素向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)從要素驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，從而在根本上提升中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈的韌性和安全水平。

最后，綠色金融的擴(kuò)容是中國(guó)參與全球治理的“綠色名片”。此次央行拓展碳減排支持工具，納入節(jié)能改造、綠色升級(jí)等領(lǐng)域，并結(jié)合2025年綠色貸款兩位數(shù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，表明中國(guó)正在利用金融手段加速能源結(jié)構(gòu)的低碳轉(zhuǎn)型。這不僅是國(guó)內(nèi)高質(zhì)量發(fā)展的需要，也是在應(yīng)對(duì)氣候變化國(guó)際博弈中占據(jù)道德制高點(diǎn)和技術(shù)制高點(diǎn)的重要舉措。

2026年1月15日發(fā)布會(huì)中，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%是一項(xiàng)極具市場(chǎng)穿透力的舉措。這一政策被視為對(duì)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)調(diào)控邏輯的糾偏。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，下調(diào)商業(yè)用房首付比例，對(duì)于盤(pán)活存量資產(chǎn)、激發(fā)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)以及推動(dòng)房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型有何關(guān)鍵意義？

將商業(yè)用房首付比例下調(diào)至30%，這一看似微小的技術(shù)性調(diào)整，實(shí)則蘊(yùn)含著巨大的政策深意。它不僅是房地產(chǎn)調(diào)控工具箱的優(yōu)化，更是對(duì)“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”風(fēng)險(xiǎn)的精準(zhǔn)阻擊，是對(duì)城市存量資產(chǎn)的一次深度盤(pán)活。

第一，這是基于資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)理論的流動(dòng)性注入，旨在打破“債務(wù)-通縮”螺旋。長(zhǎng)期以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)因其高昂的準(zhǔn)入門(mén)檻（通常50%首付）和較弱的流動(dòng)性，成為了沉淀社會(huì)財(cái)富的巨大“蓄水池”。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩，商辦物業(yè)空置率上升，資產(chǎn)價(jià)格下跌，會(huì)導(dǎo)致持有這些資產(chǎn)的企業(yè)和個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表惡化，進(jìn)而收縮投資和消費(fèi)。從2025年的信貸數(shù)據(jù)看，雖然人民幣貸款余額總量達(dá)到271.91萬(wàn)億元（同比增長(zhǎng)6.4%），但還原地方化債影響后增速在7%左右，這說(shuō)明實(shí)體部門(mén)的信貸需求仍需進(jìn)一步激發(fā)。特別是在住戶(hù)貸款方面，短期貸款減少8351億元，這反映出居民部門(mén)在消費(fèi)端的謹(jǐn)慎預(yù)期。

在此背景下，將商辦首付比例下調(diào)至30%，實(shí)質(zhì)上是利用金融杠桿降低了資產(chǎn)交易的摩擦成本，提升了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的換手率。對(duì)于實(shí)體企業(yè)而言，結(jié)合目前新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率已降至3.1%左右的歷史低位，企業(yè)購(gòu)置辦公樓或商鋪的門(mén)檻大幅降低，持有資產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本也大幅降低。這直接改善了企業(yè)的現(xiàn)金流狀況；對(duì)于開(kāi)發(fā)商和存量資產(chǎn)持有者而言，這是一條快速回籠資金、降低負(fù)債率的生命線(xiàn)。從宏觀審慎監(jiān)管的角度看，通過(guò)激活交易量來(lái)穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格，是防范商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)通縮螺旋最有效的手段，為金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行筑牢了“防波堤”。

第二，這是順應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與城市功能更新的供給側(cè)響應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)不僅是物理空間，更是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體。2025年服務(wù)貿(mào)易跨境人民幣結(jié)算金額達(dá)到4.14萬(wàn)億元，顯示出服務(wù)業(yè)對(duì)外開(kāi)放的活力。此次政策調(diào)整與央行拓展服務(wù)消費(fèi)、養(yǎng)老再貸款支持領(lǐng)域的舉措形成了嚴(yán)密的邏輯閉環(huán)。隨著首付門(mén)檻的降低，更多的社會(huì)資本特別是民間投資將有能力進(jìn)入存量商業(yè)資產(chǎn)的改造與運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。我們將看到一種全新的城市更新模式：過(guò)剩的寫(xiě)字樓或老舊商場(chǎng)將被改造為康養(yǎng)中心、研發(fā)中心、共享辦公空間或文旅綜合體。

例如，利用養(yǎng)老再貸款的資金支持，疊加低首付購(gòu)入的商辦物業(yè)，民營(yíng)資本可以更低成本地布局社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站。這種存量資產(chǎn)的再利用，直接服務(wù)于國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點(diǎn)。它解決了單純依靠新建無(wú)法滿(mǎn)足的多樣化服務(wù)需求問(wèn)題，使得城市空間的物理形態(tài)能夠更快地適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)使用價(jià)值的最大化。

第三，這是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向“租購(gòu)并舉”新模式轉(zhuǎn)型的制度鋪墊。從更深遠(yuǎn)的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來(lái)看，下調(diào)商辦首付比例標(biāo)志著監(jiān)管層開(kāi)始從“大房地產(chǎn)”視角審視市場(chǎng)，承認(rèn)并尊重商業(yè)地產(chǎn)作為生產(chǎn)資料的屬性。2025年，在政府債券凈融資13.84萬(wàn)億元（同比多2.54萬(wàn)億元）的有力支撐下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保持了較高強(qiáng)度，這為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境提供了良好的硬件基礎(chǔ)。這一政策將加速商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，推動(dòng)行業(yè)從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”的短鏈條向“資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)”的長(zhǎng)鏈條轉(zhuǎn)型。隨著交易活躍度的提升，市場(chǎng)將自發(fā)形成基于租金回報(bào)率的理性定價(jià)機(jī)制，而非單純的投機(jī)博弈。

值得注意的是，債券市場(chǎng)代表性的10年期國(guó)債收益率近期穩(wěn)定在1.8%-1.9%附近，這意味著全社會(huì)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率中樞下移。在此背景下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)如果能提供3%-4%的穩(wěn)定租金回報(bào)，將具有極高的配置價(jià)值。這種基于現(xiàn)金流價(jià)值的定價(jià)體系，是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志，也為未來(lái)推出商業(yè)地產(chǎn)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等金融創(chuàng)新提供了必要的市場(chǎng)深度與流動(dòng)性基礎(chǔ)。

展望2026年及更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底告別過(guò)去的“黃金時(shí)代”，步入一個(gè)以“價(jià)值重塑”和“分化共生”為特征的“白銀時(shí)代”，貨幣政策將如何引導(dǎo)樓市從“價(jià)格博弈”走向“價(jià)值重塑”？在民生保障與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面將出現(xiàn)哪些新趨勢(shì)？

基于2026年“適度寬松”的貨幣政策基調(diào)以及一系列精準(zhǔn)的金融支持措施，未來(lái)的市場(chǎng)圖景將呈現(xiàn)以下三大趨勢(shì)：

首先，充裕的流動(dòng)性環(huán)境將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸提供堅(jiān)實(shí)的“安全墊”，市場(chǎng)預(yù)期將從“極度悲觀”修復(fù)至“理性平衡”。鄒瀾副行長(zhǎng)明確提出要加大流動(dòng)性投放力度，引導(dǎo)隔夜利率在政策利率水平附近運(yùn)行，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了極其寶貴的宏觀穩(wěn)定環(huán)境。從2025年全年凈投放現(xiàn)金1.31萬(wàn)億元、流通中貨幣(M0)增長(zhǎng)10.2%的數(shù)據(jù)來(lái)看，央行呵護(hù)流動(dòng)性的意圖十分明顯。這種寬松的貨幣環(huán)境，疊加已經(jīng)降至3.1%左右的新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率，極大地降低了居民的購(gòu)房成本。2025年住戶(hù)存款增加14.64萬(wàn)億元，年末余額首次突破166.41萬(wàn)億元，這既反映了居民的防御性?xún)?chǔ)蓄傾向，也構(gòu)成了未來(lái)巨大的購(gòu)買(mǎi)力潛能。一旦市場(chǎng)預(yù)期企穩(wěn)，這部分“堰塞湖”般的儲(chǔ)蓄將轉(zhuǎn)化為巨大的消費(fèi)和投資動(dòng)能。

展望未來(lái)，我們不會(huì)看到大水漫灌式的價(jià)格暴漲，但會(huì)看到市場(chǎng)預(yù)期的顯著企穩(wěn)。貨幣政策的托底作用將有效對(duì)沖經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的陣痛，防止資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性超調(diào)。2025年住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款增加1.28萬(wàn)億元，雖然較往年高點(diǎn)有所回落，但仍顯示出剛性和改善性需求的韌性。 一二線(xiàn)核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在2026年率先通過(guò)“量穩(wěn)價(jià)升”實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，資產(chǎn)價(jià)格將回歸到與城市經(jīng)濟(jì)基本面、人口吸附能力及居民支付能力相匹配的合理區(qū)間。

其次，資產(chǎn)證券化與運(yùn)營(yíng)能力將成為衡量樓市價(jià)值的新標(biāo)尺，“金融+運(yùn)營(yíng)”將取代“開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”。隨著商業(yè)用房首付比例下調(diào)以及各類(lèi)結(jié)構(gòu)性工具的落地，房地產(chǎn)的金融屬性將經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的蛻變。2025年，非金融企業(yè)境內(nèi)股票余額12.2萬(wàn)億元，企業(yè)債券余額34.24萬(wàn)億元，資本市場(chǎng)信心有效提振，交投活躍。 這為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行資源整合提供了有利條件。

未來(lái)樓市的看點(diǎn)將從“銷(xiāo)售去化率”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)收益率”。貨幣政策將引導(dǎo)資金流向那些具備長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2025年直接投資跨境人民幣結(jié)算金額達(dá)到8.46萬(wàn)億元，其中外商直接投資5.35萬(wàn)億元，這表明國(guó)際資本依然看好中國(guó)資產(chǎn)。政策鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)豐富匯率避險(xiǎn)產(chǎn)品、提升服務(wù)水平，實(shí)則是為外資和長(zhǎng)線(xiàn)資金通過(guò)金融渠道進(jìn)入中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)掃清障礙。房地產(chǎn)行業(yè)將加速?gòu)膫鹘y(tǒng)的“拿地—蓋樓—賣(mài)樓”的制造業(yè)模式，向“資產(chǎn)管理—資本運(yùn)作—服務(wù)增值”的金融服務(wù)業(yè)模式轉(zhuǎn)型。誰(shuí)能把房子運(yùn)營(yíng)好，誰(shuí)能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，誰(shuí)就能獲得金融市場(chǎng)的青睞。

最后，民生保障與居住屬性的回歸將是資金流向的終極歸宿。此次貨幣政策最鮮明的底色是其“人民性”。央行與金融監(jiān)管總局的協(xié)同配合，特別是與財(cái)政貼息政策的聯(lián)動(dòng)，將進(jìn)一步激活這部分潛能。未來(lái)，我們將看到信貸資源在房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化：對(duì)于高能耗、低品質(zhì)的傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)，信貸約束將依然存在，倒逼其退出市場(chǎng)；對(duì)于綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化改造等改善性需求，金融支持將不遺余力；保障性住房建設(shè)將獲得更低成本的政策性資金支持，補(bǔ)齊住房供應(yīng)的短板。這種差異化的信貸供給，將倒逼房地產(chǎn)供給側(cè)改革，推動(dòng)市場(chǎng)形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的多元化住房供應(yīng)體系。

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