文/上海進深 嚴(yán)明會

1月最后一周，大華在上海樓市的存在感突然被拉滿。

不是靠一塊高總價地王，也不是豪宅營銷刷屏，而是兩個典型剛改盤的連續(xù)入市。

大華望樾和大華星嶼，一南一北落在青浦和嘉定，板塊都不算風(fēng)口核心，但都在首開階段收獲了不小的市場聲量。

從認購數(shù)據(jù)來看，大華望樾104套房源，認購率109%；大華星嶼120套房源，認購率124%。

從官宣口徑來看，大華望樾1月25日開盤，當(dāng)天去化超94%，勁銷約6.91億元；大華星嶼1月27日開盤，逆勢勁銷81%。

在2026年開年略顯觀望的市場環(huán)境里，這樣的數(shù)字，很容易讓人產(chǎn)生“行情要回來了”的錯覺。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至2月5日，大華星嶼120套房源網(wǎng)簽24套，大華望樾104套房源網(wǎng)簽6套。

與開盤當(dāng)天的熱度相比，后續(xù)轉(zhuǎn)化節(jié)奏明顯慢了下來。

同樣是剛改盤，但兩個盤的營銷路徑不太一樣。

大華星嶼首推建面約107㎡、123㎡兩種戶型，首開均價53096元/㎡，在南翔新房體系里算是給出了相當(dāng)有沖擊力的定價。

不開分銷、不設(shè)折扣、不玩套路。對于首批購房業(yè)主，還給出了保價政策。

大華望樾則更靈活一些。首推96套建面約94-128㎡的高層，均價57600元/㎡；另有8套建面約165㎡的聯(lián)排，均價92800元/㎡。

高層產(chǎn)品有95折扣和送車位等優(yōu)惠。

剛改舒適區(qū)

客觀講，大華在豪宅賽道始終差著一點火候。

品牌溢價、圈層號召力、審美風(fēng)格的辨識度，都不算頭部梯隊。

它在靜安大寧打造的靜安年華，均價13萬/㎡，戶型面積108㎡和123㎡。該項目在去年9月28日開盤，105套房源至今已網(wǎng)簽47套，去化率約45%。

真正讓大華站得住腳的，還是郊區(qū)剛需和剛改。

大華星嶼的產(chǎn)品邏輯很典型。容積率2.0，規(guī)劃了疊墅和高層，高層層高達3.05米-3.1米，在同價位產(chǎn)品里屬于加分項。

107㎡3房2衛(wèi)，做出了這個面積段罕見的5米面寬、9米縱深的客餐廳。U型動線廚房可以完全打開，兩個南向次臥都把陽臺包進了室內(nèi)，全部可以放下標(biāo)準(zhǔn)雙人床，主臥還是落地窗設(shè)計。

123㎡4房2衛(wèi)，采用類一梯一戶設(shè)計，非常少見的4開間朝南 4房南北通透戶型。拓展面積超過17㎡，規(guī)劃了獨立八百庫儲藏室，主臥自帶獨立衣帽間區(qū)域，樣板間去掉了一個房間做大橫廳，整體空間感可能媲美150平左右的戶型。

大華望樾也是同樣的路數(shù)，這是大虹橋首個3.5代宅，容積率2.3，包含高層、疊加、聯(lián)排，尺度表達更激進。

94㎡戶型做到了3房2衛(wèi)，在這個面積段少有做到了3南向陽臺，面寬達到了9.4米。

106㎡的3房2衛(wèi)，3.5開間朝南，南向面寬達到約11.8m，2個朝南陽臺 多飄窗，其中主臥和主衛(wèi)雙270度轉(zhuǎn)角飄窗。

126㎡的大三房做了大橫廳設(shè)計，南向的總體面寬約13.2m，可以媲美市面上很多150㎡豪宅產(chǎn)品的面寬了。

149㎡戶型更是做到了四陽臺配置，南向總體面寬達到約14.3m。

兩盤的共通點很清晰：不堆豪宅符號，不講過度審美故事，而是把力氣花在居住體驗本身。

這是一種非常務(wù)實、甚至略顯工程思維的產(chǎn)品邏輯。

重返上海

最近這幾年，大華在行業(yè)里的角色發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)向。

董事長金惠明的路徑選擇在其中起到了核心作用。

它曾經(jīng)在2023年短暫高光，相繼在北京、杭州等核心城市拿下熱門地塊，項目入市后銷售表現(xiàn)也不差，一度成為逆勢擴張的民企代表，拿地和銷售排名雙雙上升，像一匹突然沖出隊伍的黑馬。

但隨后，大華戰(zhàn)線迅速收縮，把重心重新拉回上海，不再追求規(guī)模敘事，而是轉(zhuǎn)向區(qū)域深耕。

從“走出去”到“走回來”，與其說是保守，不如說是對自身能力邊界的重新確認。

重新聚焦上海的大華，并不是沒有野心。

2025年三批次土拍，大華以24.86億元競得靜安年華所在地塊，樓面價約92659元/㎡，溢價率32.31%，成為新的大寧板塊單價地王。

之后又在青浦徐涇、嘉定相繼補倉，年底還通過協(xié)議方式落子寶山顧村。

這一年，大華在上海的權(quán)益拿地金額達92.41億元，位列上海房企第9。

2025年上海房企權(quán)益銷售榜上，大華以全年105.76億元的權(quán)益銷售額排名第12。

要知道，無論是上海房企銷售榜還是拿地榜單，前二十中幾乎已經(jīng)看不到民企的身影。

民企大華在榜單中的分量，還是很重的。

逆勢擴張之后，大華沒有徹底滑向高周轉(zhuǎn)極限打法，也沒有孤注一擲押寶豪宅溢價，而是在自己最熟悉的剛需、剛改區(qū)間反復(fù)打磨。

市場熱的時候，大華未必最耀眼；市場冷的時候，它卻往往還在牌桌上。

這一次，望樾和星嶼帶來的，不只是兩次熱鬧的首開，更像是一次信號確認：

在郊區(qū)剛改這條賽道上，大華重新找回了熟悉的節(jié)奏和久違的自信。

接下來真正的考驗，是如何把這種產(chǎn)品優(yōu)勢，持續(xù)轉(zhuǎn)化為更穩(wěn)定的成交速度。