1

關(guān)于日本和中國，大家要記住2點：

1、國情不同。

2、時代不同。

這是研究中日兩國的基礎(chǔ)，共識，出發(fā)點。

千萬不能生搬硬套，刻舟求劍。

2

國情不同。

從1990年到2015年，日本房價也是非常想軟著陸，注意，是軟著陸，沒有一個經(jīng)濟體愿意經(jīng)濟、債務(wù)硬著陸。

硬著陸的后果，1929年的大蕭條，1997年的金融危機，2008年的次貸危機，或波及全球，或波及數(shù)國，所到之處幾無完卵。

1990年的日本，其實被嚇傻了。

1、完全沒有先例。

1931-1945，是以戰(zhàn)爭為基礎(chǔ)的對外侵略。

日本第一次經(jīng)濟騰飛，明治維新。

日本第二次經(jīng)濟騰飛，50年代美國扶植日本，這其實是日本第一次經(jīng)歷現(xiàn)代經(jīng)濟的騰飛。注意，是現(xiàn)代經(jīng)濟。

2、經(jīng)濟太猛了。

1945年，日本還是廢墟。

1950年，日本作為侵略朝鮮的基地，開始得到扶植，但實力還很弱小。

但是從60年代到90年初，整整30年，日本經(jīng)濟高歌猛進，1964年舉辦了東京奧運會，誕生了新干線，GDP總量穩(wěn)居世界第二，僅次于美國的全球第二大經(jīng)濟體，日本工業(yè)品席卷全球，動漫游戲、制造業(yè)、汽車、電子技術(shù)極其發(fā)達，地價/股價一路飆升，所有人都有這樣的想法：

賣掉東京，可以買下整個美國。

3、從人口紅利到債務(wù)紅利。

日本， 亞洲四小龍，中國，越南，印度，原始資本積累都是依靠歐美的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將本國的人口紅利釋放到最大，利用廉價勞動力和成本優(yōu)勢，積累了第一桶金。

但是人口紅利是有盡頭的。70、80年代，日本產(chǎn)業(yè)成本也上去了，產(chǎn)業(yè)開始向韓國、東南亞、中國轉(zhuǎn)移，如果繼續(xù)發(fā)展還能做什么呢？

債務(wù)紅利。

日本的居民債務(wù)在70、80年代一路飆升，股市、樓市成了最大的資金蓄水池，老百姓的杠桿加到了最高點，日本平均指數(shù)從12000漲到了39000，土地價格3年內(nèi)翻了2倍。

4、1989年廣場協(xié)議。

這一點，跟咱們很很像。

1989年的廣場協(xié)議，2018年的中美貿(mào)易戰(zhàn)。

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時代不同。

1、日本長期大跌，我們短期大跌。

日本房價在20多年，下跌了30-40%。反觀我們，21-25年，短短3、4年就下跌了40%甚至腰斬，非常劇烈。

2、戰(zhàn)略縱深不同。

日本房價下跌后，僅有東京、大阪等極少數(shù)城市反彈上漲。

這就是我們的優(yōu)勢了，腹地足夠大，縱深足夠長。日本因為國土面積和地理地貌的限制，僅有東京大阪橫濱名古屋等少數(shù)幾個城市，我們則不同，GDP過萬億的城市就有29個，超過3萬億有5個。

日本從1990年到2015年，20多年的穩(wěn)杠桿、去杠桿，這幾年房價開始逐漸回穩(wěn)，但是注意，只是幾個大城市的房價回穩(wěn)，比如東京大阪，大部分城市還是不行，甚至還在下跌。

3、當年日本有國外市場承接。

當下，全球市場都在萎縮，內(nèi)卷，我們想打通國外市場是很難的。

有幾個冷知識，即使是90、00年代，中國人在日本掙錢比國內(nèi)多，都想去那打工；日本房價最高的時候，房價收入比都沒超過10；日系車在國內(nèi)非常出名，很多政府用車都是日系車，雅閣凱美瑞天籟都得30多萬，有錢人才買得起；日本的重工電器旅游漫畫車床加工電子產(chǎn)品半導(dǎo)體依舊很出名；當時日本市場有一個非常大的接盤俠，就是中國市場……

當時，市場都是藍海，不卷，有新興市場，體量不大。

現(xiàn)在，遍地紅海，價格肉搏戰(zhàn)，沒有新興市場，體量很大但也很難轉(zhuǎn)身。

4

最近樓市又玩了新花樣。

上海收房，北京搶人，深圳二手房回暖，信號意義很強，房價見底了？市場回暖了？普通人可以下手了？

前兩天大家最興奮的事情，就是上海下場收房了。

好事嗎？ 有幾個基礎(chǔ)：

1、上海體量足夠大。

體量大分為幾個方面，1成交量大，2市場接受度高，3參與者多，甚至有外國人，4很成熟。

為什么深圳、北京做不了？

北京市場不成熟。深圳農(nóng)民房體量太大了，來深圳租房子的一大半都在農(nóng)民房里，從數(shù)以萬計的房東手里搶生意，阻力太大了。

2、租售比逐漸升高。

上海租售比，要略高于北京、深圳。

我看了一個數(shù)據(jù)，2024年1.8%，2025年2點多，為什么漲了？房價跌了唄。

這里面其實出現(xiàn)了一點小倒掛。2024年1.8，理財收益2以上。2025年2以上，理財收益卻跌到了1開頭，此消彼長，對于散戶來說沒什么搞頭，但是對于機構(gòu)來說，不管是政治任務(wù)還是市場收益，已經(jīng)很不錯了。

3、日本當年也搞過收房。

我查到的資料是，1996年，日本國土局實行了用購買或者全租的方式，嘗試過收一些房子做保障房。但是最終沒搞成，一是收房體量太小，二是成本較高，三是市場不成熟，最后對市場沒起到多大的托舉作用。

5

我們的救市，其實還是比較成功的。

尤其是房價在3、4年內(nèi)暴跌的基礎(chǔ)上，不像日本一樣20多年才慢慢見底，就二者壓力而言，這幾年的救市效果還是很不錯的。

樓市救市的困境，其實分為兩塊。

1、樓市本身。

按照目前的邏輯、步驟，思路上沒問題，降首付，降利率，放開限購限售限價，因城施策，減少供應(yīng)，穩(wěn)定開發(fā)商，安置爛尾樓，減稅降費，收儲收保障房，其實都沒問題，無非是需要時間來消化，用時間換取空間。

2、整個經(jīng)濟。

站在樓市看樓市，和，站在整體看樓市，完全不一樣。

房地產(chǎn)在過去20多年，都是經(jīng)濟最重要的引擎，吸納了大量的資金，捆綁了太多的行業(yè)，將政府、銀行、上億購房者都裹挾其中，涉及到方方面面，比如生育率，比如收入，比如消費，其實跟房價都息息相關(guān)。

這個時候如何做大分母，如何增加收入，如何激起消費欲望，都很難。好處是，一旦做好了，對樓市對經(jīng)濟都非常重要。

未來都要怎么做？

1、地方政府繼續(xù)舉債。

沒錯，繼續(xù)。

個人的房子，不想要了，沒錢還了，可以當失信人，無非是銀行收了。

政府可不行，基本 沒有破產(chǎn)一說，舉債拆東部西救是一種必然。這樣做有幾個好處：1、財政有錢，2、完成GDP，但是同時會存在一些問題，1、利息升高，2、假增長真?zhèn)鶆?wù)。

2、千萬不要有幻想。

這兩年好消息很多，剛開年這1個月3個大城市也傳了好消息，再加上自媒體中介的引導(dǎo)，很多朋友開始蠢蠢欲動，想要行動了。

我的意思，別著急，說了很多遍了，救市是一場持久戰(zhàn)，3、5年才會穩(wěn)住，千萬不要著急。

3、不要只盯著樓市，要盯著整個經(jīng)濟。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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