日前，萬科A（000002）披露2025年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計全年歸母凈利潤預(yù)虧損約820億元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤預(yù)計虧損約800億元。這一虧損規(guī)模也刷新了A股上市公司的單年最高虧損紀(jì)錄。

與此同時，萬科正面臨管理層密集變動與嚴(yán)峻的債務(wù)償付壓力。盡管近期成功通過部分債券展期暫時避免了違約，并再次獲得大股東借款支持，但后續(xù)仍存在諸多不確定因素，未來萬科在化債脫困的道路上還將直面更多艱巨的挑戰(zhàn)。

年度預(yù)虧820億，刷新A股紀(jì)錄

萬科業(yè)績預(yù)告顯示，公司預(yù)計2025年度歸母凈利潤虧損約820億元，打破了2020年海航控股創(chuàng)下的640億元單年虧損紀(jì)錄，刷新A股上市公司歷史。這一數(shù)字也較公司2024年凈利潤約494.78億元的虧損進一步擴大約65%，兩年累計虧損總額約1314.78億元。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2025年前三個季度，萬科歸母凈利潤已分別虧損62.46億元、57億元和160.69億元，合計虧損約280.15億元。據(jù)此推算，公司第四季度單季預(yù)計虧損額高達(dá)約539.85億元，虧損呈現(xiàn)加速擴大態(tài)勢。

從公告來看，萬科將2025年的業(yè)績虧損主要歸因于四個方面：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。報告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。這些項目的地價獲取成本較高，導(dǎo)致報告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

第二，因業(yè)務(wù)風(fēng)險敞口升高，新增計提了信用減值和資產(chǎn)減值。隨著行業(yè)下行，應(yīng)收賬款等信用風(fēng)險增加，同時部分資產(chǎn)市場價值下跌，導(dǎo)致減值計提規(guī)模擴大。2024年，萬科信用減值與資產(chǎn)減值損失合計達(dá)335億元，占當(dāng)年總虧損額的六成以上。盡管2025年具體數(shù)據(jù)尚未披露，但此項預(yù)計仍是構(gòu)成巨額虧損的主要來源。

第三，部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)及財務(wù)投資形成拖累。曾被寄予厚望的商業(yè)、物流、長租公寓等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，在扣除折舊攤銷后陷入整體虧損。此外，部分非主業(yè)的財務(wù)投資也出現(xiàn)虧損。公司曾經(jīng)大力推動的多元化轉(zhuǎn)型如今不僅未能形成有效支撐，反而加劇了業(yè)績壓力。

第四，資產(chǎn)處置產(chǎn)生損失。為回籠資金，公司不得不折價出售部分大宗資產(chǎn)和股權(quán)，導(dǎo)致進一步承受賬面損失。

值得注意的是，當(dāng)前萬科的總市值約540億元，本次披露的年度虧損規(guī)模已超過公司的總市值。

核心管理層動蕩，高管接連被傳“失聯(lián)”

在業(yè)績巨虧的同時，萬科核心管理層近期持續(xù)發(fā)生調(diào)整，并伴隨著一系列市場傳聞。

2026年1月8日，萬科公告稱，董事會主席、執(zhí)行副總裁郁亮因到退休年齡辭去董事及執(zhí)行副總裁職務(wù)，自此不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。然而，由于公告中并沒有對郁亮長達(dá)35年的萬科生涯進行致謝，一時引發(fā)外界諸多猜測。

僅20天后，1月28日，市場即傳出郁亮“失聯(lián)”消息。有媒體報道稱其“似乎已失聯(lián)半月”，傳言稱郁亮的退休安排實是為了方便配合調(diào)查。

公開信息顯示，郁亮生于1965年，1990年加入萬科，長期負(fù)責(zé)財務(wù)與經(jīng)營管理工作，2001年起擔(dān)任總經(jīng)理，2017年在王石卸任后出任董事會主席、CEO，被視為萬科“接班人”。然而2018年起，郁亮不再擔(dān)任萬科總裁職務(wù)，2025年1月又辭去董事會職務(wù)，直到今年初辭去在萬科的全部職務(wù)。

過去一年，萬科高層變動異常頻繁。

2025年1月27日，萬科公告董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董事會秘書朱旭三人集體辭職，隨后由深圳地鐵集團董事長辛杰接任董事會主席。此后，祝九勝曾一度被傳“失聯(lián)”，并在10月被曝已被采取刑事強制措施，而接任董事會主席的辛杰也在同一時期傳出被帶走調(diào)查的消息。10月13日萬科公告稱辛杰因個人原因辭去所有職務(wù)，此時距其掌管萬科尚不滿一年。

短時間內(nèi)，萬科核心管理層密集變動并先后多人陷入“失聯(lián)”或調(diào)查傳聞，也加劇了市場對公司治理穩(wěn)定性和未來經(jīng)營連續(xù)性的擔(dān)憂。

68億債券展期落地，但危機遠(yuǎn)未解除

當(dāng)前，市場最為關(guān)注的依然是萬科的債務(wù)問題。

長期以來，萬科被視為地產(chǎn)行業(yè)中的“優(yōu)等生”，加上背靠母公司深鐵集團，市場普遍認(rèn)為其雖面臨債務(wù)壓力，但發(fā)生違約的可能性較低。直到2025年末，萬科首次開始尋求債券展期，并且談判進展十分艱難，市場才驚覺萬科也已走到了債務(wù)違約的邊緣。

2026年一季度前，萬科共有3筆境內(nèi)債到期或行權(quán)，余額共計68億元。在經(jīng)過多輪與債權(quán)人的反復(fù)協(xié)商之后，2026年1月21日及1月27日晚間，“21萬科02”、“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”的展期方案相繼獲得通過，萬科得以暫時避免了實質(zhì)性違約。展期相關(guān)方案主要包括提供不超過10萬元的小額投資人“固定兌付安排”，在1月底前兌付扣除固定部分后本金的40%、剩余60%本金展期一年，同時提供項目應(yīng)收款質(zhì)押等增信措施。

同時，深鐵集團也再次向萬科提供不超過23.6億元的借款，利率2.34%，期限36個月，用于償還公開市場債券本息。2025年以來，深鐵集團一直不斷向萬科提供流動性支持，“輸血”金額累計已超過300億元。

盡管債券展期成功并獲得股東借款，但萬科的危機遠(yuǎn)未解除。此次股東提供的23.6億元借款，對于萬科即將到期的巨額債務(wù)而言，仍是杯水車薪。截至目前，萬科仍有15筆存續(xù)債券，余額合計約296億元；除已完成展期的3筆外，2026年7月30日前仍有7筆債券到期，規(guī)模約112.6億元。截至2025年三季度末，萬科短期借款及一年內(nèi)到期非流動負(fù)債合計達(dá)1514億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅約604億元，資金缺口超過900億元。

與此同時，由于銷售端持續(xù)疲軟，公司的自身“造血”能力仍在惡化。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，萬科2025年全年實現(xiàn)合約銷售額1339億元，同比大幅下滑45.6%。2025年前三季度，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-58.89億元，僅三季度現(xiàn)金凈流出就接近28億元。在銷售持續(xù)走低、現(xiàn)金流持續(xù)承壓的情況下，公司后續(xù)債務(wù)償付仍面臨不小挑戰(zhàn)。

萬科在業(yè)績預(yù)告中表示，當(dāng)前公司發(fā)展依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也將持續(xù)承壓，未來將全力以赴推進經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運作和科技賦能等措施，推動業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升多場景的開發(fā)和經(jīng)營能力，有序地化解風(fēng)險，擺脫困境。

不過，在行業(yè)周期尚未見底、自身銷售未有起色、債務(wù)壓力難以有效化解的情況下，萬科的自救之路注定仍將漫長。