（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

陳雨婷與陳雨澤、陳雨薇系兄弟姐妹關系，三人的父親陳建國于2012年3月30日去世，母親李桂蘭于2015年12月21日去世。1989年12月30日，因原有老宅拆遷安置，根據(jù)當時戶口簿登記人員（父親陳建國、母親李桂蘭、陳雨婷、陳雨澤四人），共安置兩套房屋，分別為一號房屋和二號房屋。

其中，一號房屋由陳雨婷與父母共同居住，二號房屋由陳雨澤居?。ú疬w安置人登記為母親李桂蘭）。2011年8月24日，甲物業(yè)公司根據(jù)相關房改政策售房，父母同意由陳雨婷購買一號房屋，陳雨婷向甲物業(yè)公司支付了全部購房款，但因一號房屋安置時承租人登記為父親陳建國，甲物業(yè)公司拒絕陳雨婷簽訂購房合同，主張僅準許承租人購買。

當時陳建國身患重病、生命垂危，為保護陳雨婷的合法權益，其在醫(yī)院病床上與甲物業(yè)公司工作人員交涉，要求由陳雨婷簽字購房，遭到拒絕后，當著工作人員的面承諾“我簽字，陳雨婷出的錢，房子給陳雨婷”。

父母去世后，一號房屋仍登記在陳建國名下，陳雨澤、陳雨薇作為繼承人，拒不認可陳建國生前承諾，拒絕配合陳雨婷辦理房屋相關登記手續(xù)，阻礙其行使居住權利。此前，陳雨婷曾以借名買房為由起訴要求確認房屋所有權，被法院作出B號判決駁回，后其撤回上訴。

為維護自身合法權益，陳雨婷委托律師再次提起訴訟，請求法院判令其對一號房屋享有居住權。

庭審中，陳雨澤、陳雨薇辯稱，陳雨婷主張的居住權不符合法律規(guī)定，雙方及父母之間均未簽訂居住權相關合同；陳雨婷此前以借名買房起訴敗訴，本次變更案由主張居住權，違背一事不再理原則；且陳雨婷婚后已搬離一號房屋，戶口亦遷出，有自有住所，不符合享有居住權的條件，請求法院駁回其全部訴訟請求。

裁判結果

陳雨婷對一號房屋有權居住使用。

法院說理

法院生效裁判認為，本案爭議焦點為陳雨婷是否對一號房屋享有居住使用權利，結合案件事實及法律規(guī)定，作出如下認定：

1. 關于法律適用，本案爭議系民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛，應當適用當時的法律、司法解釋規(guī)定，不適用民法典中關于居住權設立的相關規(guī)定。

2. 一號房屋與二號房屋均系原有老宅拆遷所得的安置房屋，陳雨婷是否享有居住使用權，取決于房屋安置時是否考慮其人口因素。根據(jù)當時有效的《北京市建設拆遷安置辦法》第八條規(guī)定，安置房屋面積原則上不超過被拆遷戶原住房屋面積，原住房嚴重擁擠不便的，按拆遷時家庭人口情況予以照顧，家庭人口以拆遷范圍內(nèi)的正式戶口為準，符合年齡條件的子女可分室安置。

3. 結合庭審查明事實，一號房屋與二號房屋的總面積遠遠超過原有老宅面積，拆遷時陳雨婷的正式戶口在被拆遷地址，且年齡已超過二十四周歲，符合上述辦法規(guī)定的按家庭人口予以照顧、可分室安置的情形，故一號房屋安置時必然考慮了陳雨婷的人口因素，陳雨婷作為被安置人，對安置房屋理應享有居住使用權利。

4. 一號房屋雖由陳建國簽訂購房合同并登記在其名下，性質(zhì)為房改房，但該房屋系拆遷安置所得，陳建國的購房行為不改變陳雨婷作為被安置人享有的居住使用權利。

綜上，法院認定陳雨婷作為拆遷被安置人，對一號房屋享有合法的居住使用權利，依法支持其核心訴訟請求。

勝訴辦案心得

結合本案“拆遷安置、兄弟姐妹房產(chǎn)糾紛、借名買房未果轉主張居住權”三大核心沖突點，總結以下辦案心得及維權指引，供同類糾紛當事人參考：

1. 拆遷被安置人的居住權益受法律保護，核心在于舉證“安置時考慮自身人口因素”。本案中，我們重點梳理拆遷時的戶籍登記記錄、拆遷安置政策、準住證等證據(jù)，充分佐證陳雨婷系被安置人且符合政策照顧條件，一號房屋安置時必然考慮其因素，最終獲得法院支持。實踐中，被安置人主張居住權時，務必留存好戶籍證明、準住證、拆遷政策文件等相關證據(jù)，這是維權的基礎。

2. 區(qū)分“拆遷安置居住權益”與“民法典意義上的居住權”，避免維權方向偏差。本案中，對方代理人多次以“未簽訂居住權合同、未辦理登記”為由抗辯，我們重點辨析兩者差異：陳雨婷主張的居住權，系基于拆遷安置產(chǎn)生的法定居住使用權利，無需簽訂合同、辦理登記；而民法典規(guī)定的居住權，需通過書面合同約定設立并登記，兩者法律依據(jù)、構成要件完全不同，最終法院采納我方觀點。在此提醒，遭遇同類糾紛，可委托律師精準區(qū)分權利性質(zhì)，避免因維權方向錯誤導致敗訴。

3. 借名買房敗訴后，可結合案件事實變更維權思路。本案中，陳雨婷此前以借名買房為由起訴敗訴，此次結合案件核心事實，變更維權方向，主張其作為被安置人的法定居住使用權利，而非所有權，精準避開此前的舉證短板，最終獲得法院支持。這也提醒當事人，借名買房維權未果時，切勿盲目撤訴或放棄，可委托律師梳理案件其他核心權益，尋找新的維權突破口。

4. 兄弟姐妹房產(chǎn)糾紛，重點防范“親情綁架”與“證據(jù)缺失”。本案中，被告以“親情”為由否認原告權益，且否認父親生前承諾，試圖以“一事不再理”規(guī)避責任。我們通過調(diào)取拆遷檔案、庭審質(zhì)證還原案件事實，駁斥對方不合理抗辯，最終維護了當事人合法權益。在此提醒，面對兄弟姐妹間的房產(chǎn)糾紛，既要注重親情協(xié)商，更要留存好相關證據(jù)（如書面承諾、付款憑證、溝通記錄等），必要時委托專業(yè)律師介入，避免因親情疏忽導致自身權益受損。

5. 房改房相關糾紛，需重點關注當時的政策規(guī)定。本案涉及房改房購買、拆遷安置等歷史遺留問題，相關權益認定需結合當時有效的政策文件，而非單純依據(jù)現(xiàn)行法律。我們長期辦理房地產(chǎn)糾紛，深耕拆遷安置、房改房、居住權、借名買房等各類房產(chǎn)糾紛，熟悉不同時期的政策規(guī)定，能夠精準梳理案件思路、挖掘關鍵證據(jù)。

實踐中，拆遷安置居住權、兄弟姐妹房產(chǎn)繼承、借名買房、房改房等相關糾紛頻發(fā)，當事人往往因不懂法律規(guī)定、證據(jù)留存不足、維權方向錯誤導致權益受損。若你正遭遇此類房產(chǎn)糾紛，可聯(lián)系我們，我們將為你提供專業(yè)的法律分析、維權指引，精準梳理辦案思路、深挖關鍵證據(jù)，全程護航你的合法居住權益與房產(chǎn)權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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