來源：第一財(cái)經(jīng)

隨著機(jī)動(dòng)車保有量不斷上漲，在許多高能級(jí)城市里，“買得起車卻停不起車”的現(xiàn)象變得越發(fā)普遍。

“市區(qū)范圍一般小區(qū)的月保車位費(fèi)一千多，寫字樓又要一千多，晚上或者周末去個(gè)商場(chǎng)每小時(shí)停車16元……細(xì)算下來，一個(gè)月光停車都可以花掉好幾千?！闭f起停車費(fèi)，在廣州老六區(qū)生活和工作的人總有道不完的牢騷，曾經(jīng)有網(wǎng)友爆出在廣州某知名醫(yī)院旁停車一天花費(fèi)300多元。

在消費(fèi)提振的關(guān)鍵期，部分大城市核心商圈高達(dá)20元/小時(shí)甚至60元/小時(shí)的停車費(fèi)，確實(shí)在很大程度上影響著消費(fèi)者心理：“吃飯后盡快離場(chǎng)”“減少商場(chǎng)逗留時(shí)間”等念頭，在無形中沖擊商圈客流與商戶銷售額。

記者梳理各地收費(fèi)管理辦法發(fā)現(xiàn)，除市政道路外，商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)場(chǎng)所多實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，這給了運(yùn)營(yíng)方極大的自主定價(jià)權(quán)。對(duì)于成熟商業(yè)體而言，停車費(fèi)收入占比最高可達(dá)租金的10%，甚至成為反哺項(xiàng)目的“現(xiàn)金?！?；而在資本市場(chǎng)，一部分玩家早已入局，通過收購(gòu)車位或者承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、改造升級(jí)等手段，將不起眼的車位變成了可計(jì)算回報(bào)率的另類資產(chǎn)，一條圍繞車位的資本產(chǎn)業(yè)鏈正在悄然形成。

保停車費(fèi)收益，還是?？土鳎窟@個(gè)剪刀差終究該如何平衡？

大城市的“停車費(fèi)刺客”

“首10分鐘6元、后每10分鐘3元，相當(dāng)于每小時(shí)收費(fèi)超20元?！痹谏缃幻襟w上，關(guān)于北京核心商圈的停車費(fèi)話題熱度不減，不少網(wǎng)友曬出自己曾遇到的停車費(fèi)“刺客”。

2026年上海市兩 會(huì)期間，在針對(duì)提振消費(fèi)活力這一領(lǐng)域建言獻(xiàn)策之時(shí)，上海市人大代表、上海力金經(jīng)貿(mào)有限公司董事長(zhǎng)諸正偉就針對(duì)停車貴的問題提出疑問，他舉例稱：“包子2元、停車10元?！?/p>

諸正偉分析稱，不少市民因臨時(shí)?？肯氯?、查看導(dǎo)航、買早飯等短時(shí)停留被收費(fèi)，后續(xù)就會(huì)因?yàn)橛X得停車不劃算而主動(dòng)取消了線下購(gòu)物、餐飲等消費(fèi)計(jì)劃，間接影響了實(shí)體商戶經(jīng)營(yíng)效益。

在高額停車費(fèi)問題上，有廣州市民稱，廣州市天河區(qū)一處商辦物業(yè)的配套停車場(chǎng)收費(fèi)以10分鐘為單位，主流時(shí)間段標(biāo)準(zhǔn)為10元/10分鐘，相當(dāng)于停一小時(shí)要60元。

在上海，一名網(wǎng)友在社交媒體反映其在上海外灘半島酒店停車吃飯，結(jié)果停放4個(gè)多小時(shí)共被收取300元停車費(fèi)，一度引發(fā)熱議。該酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人則稱，酒店停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為60元/小時(shí)，單日封頂價(jià)格為480元，停車場(chǎng)進(jìn)出口有具體明細(xì)，在相關(guān)部門有備案，明碼標(biāo)價(jià)。上海半島酒店停車場(chǎng)因此也被稱為“上海最貴停車場(chǎng)”。

不只是經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)的停車場(chǎng)收費(fèi)高昂，城市核心區(qū)道路停車位的價(jià)格也讓不少開車的市民直呼“停不起”。

比如有廣州網(wǎng)友在社交媒體上曬出在越秀區(qū)某市政道路停車的繳費(fèi)記錄：逾期8小時(shí)、繳費(fèi)198元。據(jù)了解，廣州該道路停車位一小時(shí)以內(nèi)為10元/小時(shí)，1-3小時(shí)為16元/小時(shí)，若停車在3小時(shí)以上，停車費(fèi)就會(huì)直接跳到26元/小時(shí)。

即便是在自家小區(qū)，停車同樣不便宜。在廣州，小區(qū)停車一般分為自持車位、月保和臨保三種收費(fèi)方式，臨保費(fèi)10元/小時(shí)、月保費(fèi)在千元以上的小區(qū)比比皆是。

2025年，廣州珠江新城一小區(qū)曾因?yàn)槲锕芄緦⑼＼囐M(fèi)月保價(jià)格從500元提升至1200元，臨停價(jià)格則從每月最高720元猛漲至每月2400元，業(yè)主對(duì)此不滿并拒繳，物管公司在無法收取停車費(fèi)的情況下強(qiáng)行阻攔業(yè)主車輛進(jìn)出，進(jìn)而引發(fā)系列沖突事件。

停車費(fèi)該如何定價(jià)？

高價(jià)停車費(fèi)因何而來？停車費(fèi)定價(jià)機(jī)制怎樣的？哪些地方停車適用政府指導(dǎo)價(jià)，哪些地方主要靠市場(chǎng)化機(jī)制調(diào)節(jié)？

第一財(cái)經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，基于國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部2015年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見》，我國(guó)停車服務(wù)收費(fèi)的基本原則是“堅(jiān)持市場(chǎng)取向，逐步縮小政府定價(jià)管理范圍，鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)資本建設(shè)停車設(shè)施”。

近兩年，多地均出臺(tái)或完善關(guān)于停車費(fèi)的管理辦法，基本依循上述收費(fèi)原則。

以成都在2025年年底發(fā)布的《成都市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）》為例，意見稿顯示，當(dāng)?shù)貦C(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)三類制度。

其中，政府有關(guān)部門依法在城市道路范圍內(nèi)施劃設(shè)置的臨時(shí)停車泊位，實(shí)行政府定價(jià)；機(jī)場(chǎng)、車站、城市公共交通樞紐站、公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)、公辦學(xué)校、政府投資建設(shè)的停車場(chǎng)等實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)；除此之外，其余機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的不再采取備案制。

1月初，廣州發(fā)布的《廣州市機(jī)動(dòng)車停放設(shè)施服務(wù)收費(fèi)管理辦法》顯示，當(dāng)?shù)貙?shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的停車場(chǎng)包括黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、公辦學(xué)校、圖書館、體育館、各級(jí)人民政府投資建設(shè)的停車場(chǎng)等。為鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)資本投資建設(shè)停車場(chǎng)，對(duì)于其他依法設(shè)立的停車場(chǎng)，其機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。

整體而言，目前各地納入政府管理范圍的停車場(chǎng)，均有明確的區(qū)域劃分及定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；而對(duì)于其他商業(yè)場(chǎng)所、社會(huì)投建停車場(chǎng)等均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。對(duì)于后者，相關(guān)法規(guī)一般僅要求其收費(fèi)要明碼標(biāo)價(jià)、在顯著位置設(shè)置標(biāo)價(jià)牌，不得有捆綁收費(fèi)、只收費(fèi)不服務(wù)等違法違規(guī)行為。

值得提及的是，各地在對(duì)公共場(chǎng)所停車費(fèi)定價(jià)時(shí)，成本與收益并不是考量的單一原因，更多城市定價(jià)的重點(diǎn)考慮因素，在于車輛保有量大幅增加的情況下，高價(jià)停車費(fèi)能起到利用“價(jià)格杠桿”引導(dǎo)市民出行方式，從而在一定程度上緩解核心城區(qū)擁堵，并提高車位使用效率。

廣州在今年1月初實(shí)行公共停車場(chǎng)新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)核心就是"分區(qū)收費(fèi)"和"階梯漲價(jià)"，尤其是中心區(qū)域，長(zhǎng)時(shí)間停車的費(fèi)用將大幅增加。以中心區(qū)的路邊停車為例，過去大多是按每15分鐘1-2元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，停一天封頂也就幾十塊錢。但根據(jù)新規(guī)，重點(diǎn)區(qū)域停車1小時(shí)內(nèi)每15分鐘收費(fèi)2.5元，1-3小時(shí)每15分鐘4元，3小時(shí)以上每15分鐘直接漲到5元，單日最高限價(jià)達(dá)到了200元。

雖然很多車主直呼"停不起"，但也無法否認(rèn)，新的辦法有助于緩解中心城區(qū)的停車難以及道路擁堵問題。

另外，還有不少城市開始依據(jù)停車熱力圖劃分區(qū)域，對(duì)核心擁堵區(qū)、高峰時(shí)段及長(zhǎng)時(shí)間停放實(shí)施差別化收費(fèi)，引導(dǎo)車輛從核心區(qū)向周邊疏散，從長(zhǎng)時(shí)間占用向短時(shí)使用轉(zhuǎn)變。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授王昊在相關(guān)研究文章中指出，停車收費(fèi)定價(jià)，對(duì)調(diào)整城市居民出行結(jié)構(gòu)具有顯著作用，是有效調(diào)節(jié)交通需求的重要經(jīng)濟(jì)手段之一。不過，價(jià)格的調(diào)控需要控制在一定范圍內(nèi)，由于大多數(shù)居民對(duì)停車收費(fèi)價(jià)格敏感，過度調(diào)控停車收費(fèi)價(jià)格容易導(dǎo)致自駕出行量的大幅度波動(dòng)。此外，停車收費(fèi)價(jià)格的調(diào)控需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整，可根據(jù)地區(qū)人均工資收入或可支配收入進(jìn)行多階段調(diào)整。

商用民用停車費(fèi)誰(shuí)說了算？

相對(duì)于公共停車場(chǎng)，商用及民用停車場(chǎng)的定價(jià)彈性空間更大，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)“價(jià)格刺客”的情況也更為普遍。

在住宅小區(qū)，停車收費(fèi)一般采用“政府指導(dǎo)價(jià)+市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”相結(jié)合的形式。某華南物業(yè)公司人士稱，新建小區(qū)的停車費(fèi)由開發(fā)商制定，但須由相關(guān)政府部門確認(rèn)；在小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后，按物業(yè)服務(wù)合同約定協(xié)商，原則上不超過地方限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

但現(xiàn)實(shí)中，停車費(fèi)定價(jià)主動(dòng)權(quán)，更多仍然掌握在業(yè)主方或物業(yè)公司手中，且定價(jià)受多重因素影響。

比如多位受訪物企內(nèi)部人士稱，物業(yè)公司推動(dòng)臨停價(jià)格大幅上漲的目的是賣車位，“臨停費(fèi)用那么低，誰(shuí)還會(huì)買車位？”

上文所述廣州珠江新城小區(qū)臨時(shí)大幅提升停車費(fèi)，便是為了倒逼業(yè)主買車位。該小區(qū)業(yè)主透露，開發(fā)商之前多年一直沒售賣車位，這兩年資金壓力大，才打起賣車位的主意，但定價(jià)高達(dá)50萬-70萬/個(gè)，業(yè)主們難以接受。

還有一些停車位十分緊張的老舊小區(qū)，停車費(fèi)也存在極端高的情況，一家華東物企內(nèi)部人士稱，公司在管的某個(gè)上海老小區(qū)臨時(shí)停車費(fèi)高達(dá)50元/小時(shí)。“目的是防止外來車輛擠占資源?！痹撊耸糠Q。

除了住宅小區(qū)，在實(shí)際生活中，市民出行停放車輛最多的就是商場(chǎng)、寫字樓、酒店等場(chǎng)所，這些地方的停車場(chǎng)通常采用市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者依法自主制定。

不過，哪怕在同一城市、同一片區(qū)域，不同商場(chǎng)、酒店的停車場(chǎng)收費(fèi)都可能會(huì)出現(xiàn)極大差異，有些定價(jià)很貴，最高超過30元/小時(shí)，但有些停車場(chǎng)卻能免費(fèi)。

這些商辦場(chǎng)所的停車費(fèi)究竟如何制定的？

一家華東商管公司內(nèi)部人士向記者表示，一般情況下，停車費(fèi)定價(jià)會(huì)考慮多方面因素，包括商場(chǎng)收入、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)及消費(fèi)水平、商場(chǎng)現(xiàn)階段側(cè)重點(diǎn)（收入還是客流），多方考慮之后向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局申報(bào)一個(gè)費(fèi)用進(jìn)行審核?！叭绻▋r(jià)太高，消費(fèi)者可能就不來了”該人士稱，該公司的停車場(chǎng)收入一般占商場(chǎng)總體收入比重不會(huì)太高，約為1%-2%。

但是，商場(chǎng)也不會(huì)將價(jià)格定太低。一名港資開發(fā)商內(nèi)部人士介紹稱，“即便一個(gè)商場(chǎng)停車場(chǎng)起始定價(jià)比較低，之后也會(huì)漲起來，區(qū)域內(nèi)的定價(jià)會(huì)拉平?！比敉＼噲?chǎng)定價(jià)低于同區(qū)域其他商場(chǎng)，大家都會(huì)來這里停車，商場(chǎng)就會(huì)受到大車流的沖擊，造成混亂。

另一名接受采訪的商業(yè)資管人士也對(duì)記者表示，如果停車場(chǎng)收費(fèi)顯著過低，就容易被“僵尸車”困擾，而一個(gè)車位緊俏的實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目停車場(chǎng)如果存放了太多“僵尸車”，正常消費(fèi)客戶的車很難停進(jìn)去，也同樣會(huì)影響消費(fèi)者的實(shí)體購(gòu)物意愿。

一家旗下?lián)碛卸嗉疑虉?chǎng)的國(guó)企開發(fā)商內(nèi)部資產(chǎn)管理人士則對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，多數(shù)商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)初期（開業(yè)后一到兩年）會(huì)實(shí)行停車費(fèi)免費(fèi)、消費(fèi)抵扣或優(yōu)惠，目的就是吸引客流，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好，后續(xù)就會(huì)逐漸提升停車費(fèi)、減少優(yōu)惠。

該人士透露，對(duì)于大部分商場(chǎng)來說，停車費(fèi)的定價(jià)，首先要考慮能覆蓋停車場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成本。“停車場(chǎng)的成本也不小，比如核心地段、高端項(xiàng)目的停車場(chǎng)，它本身的造價(jià)就很高，所以后期收費(fèi)高也是理所當(dāng)然；此外長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)還有保安、保潔、維修、設(shè)備、攝像頭、空氣凈化等運(yùn)維成本。”

不過，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，停車場(chǎng)仍然被視作一門容易賺到現(xiàn)金流的生意，特別是那些進(jìn)入成熟期、出租率和客流量都很穩(wěn)定的商辦項(xiàng)目，有的商業(yè)項(xiàng)目中，一年停車費(fèi)收益可以占到商場(chǎng)全年租金收益的10%。

低調(diào)的停車場(chǎng)資本局

隨著我國(guó)汽車保有量不斷攀升，早已有各路資本盯上了停車場(chǎng)生意。

“放眼全球，在另類資產(chǎn)投資領(lǐng)域，停車場(chǎng)早就是成熟的投資標(biāo)的了。目前在國(guó)內(nèi)一般有兩種運(yùn)作模式，一是由另類資產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)收購(gòu)?fù)＼囄划a(chǎn)權(quán)，拿到后進(jìn)行改造，也就是我們熟悉的‘投融管退’基金做法；還有一種是輕資產(chǎn)模式，專業(yè)承包商向業(yè)主方拿下運(yùn)營(yíng)權(quán)，業(yè)主方短期內(nèi)獲得一筆確定的收入，而運(yùn)營(yíng)公司則通過改造和經(jīng)營(yíng)提升停車場(chǎng)整體收益，在這個(gè)過程中，停車場(chǎng)的環(huán)境、設(shè)備可能會(huì)升級(jí)，但是停車費(fèi)用也會(huì)攀升?！币晃淮笮屯赓Y另類投資基金內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者介紹道。

近日，江西百勝智能科技股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“百勝智能”）披露，其全資子公司與上海寶龍集團(tuán)旗下控股公司簽署了四份停車場(chǎng)租賃合同，正式完成上海及杭州四個(gè)寶龍廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理權(quán)的交接，涉及總合作金額達(dá)2.39億元，合作租賃期為六年，租金采用三年一預(yù)付的支付方式。

上述基金內(nèi)部人士對(duì)記者表示，商場(chǎng)業(yè)主將其地下停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)權(quán)承包出去的情況在業(yè)內(nèi)還是比較少見的，因?yàn)槎鄶?shù)商場(chǎng)停車場(chǎng)“有得賺”，業(yè)主更喜歡自己收停車費(fèi)，停車場(chǎng)交易更多出現(xiàn)在寫字樓停車場(chǎng)領(lǐng)域。

覽睿資本（Lime Tree Capital）是一家總部位于香港的私募股權(quán)投資管理公司，此前在中國(guó)內(nèi)地的投資聚焦于停車場(chǎng)領(lǐng)域，曾收購(gòu)過不少商辦項(xiàng)目的停車場(chǎng)。

2023年，覽睿資本拿下南京南站南北廣場(chǎng)超大商辦綜合體項(xiàng)目?jī)?nèi)的地下6000余個(gè)配套停車位；2019年，覽睿資本旗下的子公司曾拿下SOHO中國(guó)位于北京的9個(gè)商辦項(xiàng)目共計(jì)2583個(gè)地下停車位組成的資產(chǎn)包。

覽睿資本的模式是通過資本的導(dǎo)入，對(duì)舊停車場(chǎng)資產(chǎn)進(jìn)行改造，實(shí)現(xiàn)車位價(jià)值的提升后，再通過大宗買賣的方式整體退出。

在城市公共停車領(lǐng)域，也有城市探索出讓市政道路泊車位經(jīng)營(yíng)權(quán)來獲得一次性收入。比如在2025年初，珠海發(fā)布了“珠海市市政道路路內(nèi)停車泊位經(jīng)營(yíng)權(quán)有償出讓”招標(biāo)公告，首期出讓23798個(gè)泊車位的經(jīng)營(yíng)權(quán)，出讓期為20年，最終由珠海華發(fā)城市運(yùn)營(yíng)投資控股有限公司子公司珠海城建資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司以7.3億元的底價(jià)中標(biāo)。

總體來看，在我國(guó)停車位“供需失衡”的大背景下，資本進(jìn)入停車場(chǎng)領(lǐng)域幾乎是必然。

據(jù)思瀚產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告，截至2024年年末，中國(guó)汽車保有量達(dá)3.457億輛，而停車位總數(shù)僅1.9億個(gè)，汽車保有量與停車位數(shù)量比例僅為1:0.5，遠(yuǎn)低于中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年發(fā)布的《城市停車設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》中所載的參考值，我國(guó)汽車保有量與停車位之間存在顯著缺口，人口多、汽車保有量大的地區(qū)，停車位就變成了稀缺資源。

一位受訪的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，要緩解停車費(fèi)用高的現(xiàn)象，核心還是要從供需平衡、規(guī)范治理上入手。北京停車行業(yè)協(xié)會(huì)則公開表示，要真正解決停車難問題，不僅要在建設(shè)上下功夫、擴(kuò)大供給，還要在管理上下功夫、規(guī)范秩序，包括打擊黑停車場(chǎng)和亂收費(fèi)等；也可借助電子化技術(shù)手段，將停車場(chǎng)分布、空閑車位數(shù)等信息“一網(wǎng)打盡”，錯(cuò)時(shí)共享，提高利用率。