更多房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，“中指云”獲取

https://u.fang.com/ytcrnn/

當(dāng)前，中國住房市場(chǎng)已告別總量短缺階段，行業(yè)核心議題已轉(zhuǎn)向居住品質(zhì)的全面提升，“好房子”時(shí)代已經(jīng)到來。2025年，“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告，明確推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，這一要求也成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵抓手。后續(xù)中央一系列政策密集出臺(tái)、持續(xù)發(fā)力，為行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展指明了清晰方向。

從市場(chǎng)端來看，“房子難賣”與“好房子難求”現(xiàn)象并存。這背后，是行業(yè)邏輯的根本性轉(zhuǎn)變，住房?jī)r(jià)值正從過去的看重面積、區(qū)位等基礎(chǔ)維度，逐步轉(zhuǎn)向由長(zhǎng)期居住體驗(yàn)和綜合品質(zhì)來定義。面對(duì)這一趨勢(shì)，重點(diǎn)房企積極順應(yīng)政策導(dǎo)向與市場(chǎng)需求，從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定、前沿技術(shù)應(yīng)用到服務(wù)模式創(chuàng)新，全方位推進(jìn)“好房子”體系的搭建與落地。

作為長(zhǎng)期深耕房地產(chǎn)行業(yè)的研究者與見證者，中指研究院近年來一直聚焦“好房子”相關(guān)研究。2024年，我們結(jié)合行業(yè)實(shí)踐與市場(chǎng)需求，系統(tǒng)提煉出“好房子”應(yīng)具備安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧科技、全齡友好、協(xié)調(diào)美觀六大特征。2025年，我們進(jìn)一步組織業(yè)內(nèi)專家開展項(xiàng)目評(píng)審，助力典型案例推廣與優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)交流。

北京的市場(chǎng)實(shí)踐向來具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義。其強(qiáng)勁的購買力、多元的改善性需求以及對(duì)品質(zhì)與創(chuàng)新的高標(biāo)準(zhǔn)，使其成為檢驗(yàn)與引領(lǐng)“好房子”落地的前沿陣地，并已涌現(xiàn)出一批具備代表性的標(biāo)桿項(xiàng)目。

基于此，本報(bào)告旨在系統(tǒng)梳理北京“好房子”建設(shè)的最新進(jìn)展，從市場(chǎng)特征、政策支持、企業(yè)實(shí)踐與項(xiàng)目案例等多維視角進(jìn)行分析總結(jié)。因報(bào)告內(nèi)容篇幅較長(zhǎng)，本報(bào)告將摘取部分內(nèi)容，分上、中、下三篇進(jìn)行推送，以期為行業(yè)呈現(xiàn)一份立足北京、可供行業(yè)參考的實(shí)踐總結(jié)。

市場(chǎng)特征

1、高端市場(chǎng)韌性：北京購買力穩(wěn)居全國前列，總價(jià)千萬以上新房成交增長(zhǎng)

北京千萬級(jí)以上新房銷量穩(wěn)居全國第二，高端市場(chǎng)韌性凸顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年全國重點(diǎn)城市中，千萬級(jí)新房銷售套數(shù)超100套的城市共25個(gè)。從整體表現(xiàn)來看，25城新建住宅成交套數(shù)同比下降22%，而千萬級(jí)高端產(chǎn)品僅微降2%，表現(xiàn)顯著優(yōu)于整體市場(chǎng)。其中，北上廣深杭五大核心城市千萬級(jí)新房成交量占25城總量八成左右，北京以7102套的成交規(guī)模位居全國第二，千萬以上新房成交套數(shù)同比增幅達(dá)16%，高端改善需求釋放撐新房市場(chǎng)。

政策優(yōu)化為改善性需求釋放提供了重要支撐。隨著“70/90”及限價(jià)政策逐步退出，核心城市高端改善產(chǎn)品供應(yīng)明顯增加。與此同時(shí)，近年來限購、限貸持續(xù)松綁，有效激活了前期積壓的改善性需求，為高端市場(chǎng)注入了流動(dòng)性。其中，上海作為長(zhǎng)三角核心，憑借強(qiáng)大的區(qū)域輻射力，持續(xù)吸引江浙皖地區(qū)高凈值人群流入，構(gòu)成豪宅市場(chǎng)需求的重要來源。而北京作為全國上市公司數(shù)量第一的城市，金融、科技、總部經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)所集聚的高收入群體，也對(duì)高端住宅市場(chǎng)形成支撐。

2、市場(chǎng)總量與結(jié)構(gòu)特征：交易總量保持平穩(wěn)，二手房占比超八成

市場(chǎng)總量：近三年，北京新房+二手房成交量保持在22萬套左右，“十四五”時(shí)期年均為22.7萬套，與“十三五”持平，每年購房總量整體保持穩(wěn)定。對(duì)比2183萬常住人口，每年住房交易量約占人口總量的1%左右。2025年，北京新建住宅+二手住宅合計(jì)成交21.5萬套/ 2094萬平，同比下降5.0%/ 3.8%。其中，全年二手住宅成交17.4萬套/ 1592萬平，同比微降0.8%/增長(zhǎng)0.5%，而新建住宅成交4.0萬套/ 502萬平方米，同比下降19.7% / 15.1%。二手房成交量占比達(dá)81%。

新房市場(chǎng)：2025年，北京新建住宅各月成交量多介于3000-4000套（月均3366套），3月小陽春成交4968套/59.3萬平，為年內(nèi)單月最高，5-6月在供應(yīng)增加帶動(dòng)下，成交均接近4000套，帶動(dòng)二季度同比正增長(zhǎng)。8月新政后，9月北京新房成交量同比轉(zhuǎn)增，但四季度市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)弱。各季度北京新建住宅成交套數(shù)同比增速分別為-15%/ +10%/ -24%/ -40%。截至年末，北京新建住宅可售面積為890萬平米，同比下降7.9%；受下半年銷售放緩影響，年末出清周期延長(zhǎng)至21.3個(gè)月，較上年末延長(zhǎng)1.7個(gè)月，短期庫存去化仍有壓力。

二手房市場(chǎng)：2025年，北京二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)，2025年北京二手住宅價(jià)格下跌7.5%，并在四季度出現(xiàn)“補(bǔ)跌”行情。全年各月二手住宅成交多介于1.2-1.6萬套之間（月均14522套），3月在教育需求集中釋放帶動(dòng)下，單月成交超1.9萬套，9月成交超1.5萬套，市場(chǎng)活躍度提升，12月“翹尾”成交1.7萬套。各季度同比增速分別為+32%/ +8%/ -3%/ -24%，受高基數(shù)影響，2025年四季度同比降幅較大。12月，北京頭部中介二手房掛牌量為13.7萬套，年末持續(xù)回落，業(yè)主預(yù)期略有修復(fù)。房源平均成交周期降至90天，存量房源去化有所加快。

3、產(chǎn)品分化趨勢(shì)：一二手房總價(jià)差擴(kuò)大，客群出現(xiàn)明顯差異

北京新房與二手房在產(chǎn)品面積、總價(jià)段上形成明顯差異，“賣舊買新“的改善路徑面臨更高資金門檻。新房產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)升級(jí)，套均總價(jià)走高，主要面向改善型客群；而二手房則呈現(xiàn)出總價(jià)下沉趨勢(shì)。這種分化使得改善客戶“以小換大、以舊換新”的升級(jí)鏈條需要跨越更大的資金缺口，成為影響市場(chǎng)流動(dòng)性的關(guān)鍵因素。

面積差異：2025年北京新建住宅（不含保障房，下同）成交套均面積為125平米，其中 90-120平米戶型最高，達(dá)36%。二手住宅套均成交面積為91平米，其中60平米以下占比23%，60-90平米房源占比為40%，剛需特征顯著。

總價(jià)分化：2025年北京新建住宅套均總價(jià)為750萬元，同比上漲4%?？們r(jià)1000萬以上成交7102套，同比增長(zhǎng)16%。二手住宅在套均面積保持穩(wěn)定背景下，因價(jià)格下降導(dǎo)致套總價(jià)回落至416萬元，同比下降7%。2025年一二手住宅套均總價(jià)價(jià)差達(dá)到333萬元，同比擴(kuò)大62萬?？們r(jià)300萬以下的二手房源成交6.3萬套，同比增長(zhǎng)13%。

4、典型項(xiàng)目表現(xiàn)：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受追捧

2025年，北京新建商品住宅銷售金額TOP10項(xiàng)目銷售金額合計(jì)589.5億元，占全市份額23%。和樾望雲(yún)、建發(fā)·海晏、中建·運(yùn)河玖院銷售額位居前三位。銷售額前十項(xiàng)目集中于海淀、朝陽、豐臺(tái)等區(qū)域。8個(gè)項(xiàng)目為總價(jià)千萬以上的豪宅項(xiàng)目，6個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超10萬元/平米。TOP10項(xiàng)目精準(zhǔn)滿足改善性客戶需求，大面積、高舒適度的戶型成為標(biāo)配。

優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)表現(xiàn)驗(yàn)證長(zhǎng)期市場(chǎng)價(jià)值。2025年北京總價(jià)1000萬元以上的二手房成交量TOP20小區(qū)中，80%集中于朝陽與海淀。朝陽區(qū)以明星改善社區(qū)為主，項(xiàng)目多位于CBD輻射片區(qū)及公園景觀資源帶，兼具完善配套與居住圈層屬性。海淀區(qū)則憑借優(yōu)質(zhì)教育資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，成為家庭改善客群的置業(yè)首選。此類已建成10-20年、配套完善的品質(zhì)社區(qū)，體現(xiàn)出高端二手房市場(chǎng)的核心邏輯：核心城區(qū)置業(yè)需求與優(yōu)質(zhì)資源深度綁定，而明星社區(qū)的共識(shí)效應(yīng)與圈層屬性進(jìn)一步強(qiáng)化了其流通優(yōu)勢(shì)。

政策引領(lǐng)

當(dāng)前，我國住房市場(chǎng)的主要矛盾已從總量不足轉(zhuǎn)向?qū)Ω镁幼∑焚|(zhì)的追求。2023年1月，住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議就提出“努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子”。2024年，中央將“好房子”建設(shè)納入房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心任務(wù)。2025年，“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，體現(xiàn)出行業(yè)核心任務(wù)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的根本轉(zhuǎn)變。

1、中央部署：確立方向與底線要求

表：2025年中央重要會(huì)議中涉及“好房子”政策的內(nèi)容

戰(zhàn)略定位明確：2025年“好房子”首次寫入《政府工作報(bào)告》，成為促進(jìn)需求釋放，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要抓手，后續(xù)多次高層會(huì)議均予以強(qiáng)調(diào)，形成了統(tǒng)一連貫的政策信號(hào)。

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)落地：3月，住建部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，將“安全、舒適、綠色、智慧”的要求，具體化為層高、隔聲、電梯配置等可執(zhí)行、可驗(yàn)收的硬性指標(biāo)，為全國住宅質(zhì)量劃定了基準(zhǔn)線。

系統(tǒng)協(xié)同推進(jìn)：8月《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》發(fā)布，明確將“好房子”與完整社區(qū)、城市更新等統(tǒng)籌考慮。這表明政策導(dǎo)向不僅是建造好單體住宅，更是營造配套完善、服務(wù)便捷的居住環(huán)境。

長(zhǎng)遠(yuǎn)路徑清晰：12月，住建部發(fā)布《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，設(shè)定了面向2030年的發(fā)展目標(biāo)與重點(diǎn)任務(wù)，與國家標(biāo)準(zhǔn)共同形成了“國家保基本、地方促提升”的推進(jìn)體系，為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的長(zhǎng)期預(yù)期。

2、地方響應(yīng)：因地制宜，制定更高、更適配的屬地標(biāo)準(zhǔn)

表：重點(diǎn)城市部分住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)對(duì)比

近兩年，全國多地陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)性的高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃或?qū)t，通過細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)、因地制宜優(yōu)化設(shè)計(jì)、規(guī)范建設(shè)規(guī)則等舉措，推動(dòng)住宅品質(zhì)迭代升級(jí)。地方標(biāo)準(zhǔn)主要呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn)：

一是關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)。多個(gè)城市在層高、臥室面積、電梯配置等核心指標(biāo)上提出了高于國家標(biāo)準(zhǔn)的要求。例如，廣州、杭州對(duì)配備中央空調(diào)的住宅提出了更高的層高指引，上海要求低層住宅預(yù)留電梯井道等。這些舉措直接提升了住宅的舒適度與便利性。

二是深度結(jié)合地方實(shí)際，因地制宜。地方標(biāo)準(zhǔn)充分考慮了本地氣候、文化與安全需求。例如，廣州的標(biāo)準(zhǔn)著重應(yīng)對(duì)濕熱多雨氣候，強(qiáng)調(diào)防潮排水與室外連廊設(shè)計(jì)；成都則針對(duì)地震設(shè)防要求，細(xì)化了外墻保溫系統(tǒng)的安全錨固件規(guī)定。

此外，此前多地通過優(yōu)化計(jì)容規(guī)則來提高購房者獲得感，近期逐步加強(qiáng)對(duì)房屋附屬空間的管控。近兩年，廣州、成都等核心城市對(duì)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃要求、計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，為開發(fā)企業(yè)提供了更大的發(fā)揮空間，有利于打造更為優(yōu)質(zhì)、實(shí)用性更強(qiáng)的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目。同時(shí)，為維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)，部分城市出臺(tái)文件對(duì)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行了規(guī)范，如成都明確陽臺(tái)、飄窗以及入戶花園等附屬空間的水平投影面積不大于該項(xiàng)目住宅計(jì)容建筑面積的30%，同時(shí)將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統(tǒng)計(jì)的空間納入計(jì)算范疇。明確計(jì)容規(guī)則，可以讓附屬空間的管控更嚴(yán)謹(jǐn)，避免市場(chǎng)通過提升得房率的方式無序競(jìng)爭(zhēng)，降低對(duì)在售項(xiàng)目的干擾，平穩(wěn)提升整體住房品質(zhì)。

3、北京實(shí)踐：以規(guī)則創(chuàng)新，引導(dǎo)品質(zhì)提升

2024年11月，?北京市規(guī)劃自然資源委?印發(fā)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，《導(dǎo)則》包括總則、住區(qū)規(guī)劃、建筑品質(zhì)、運(yùn)營維護(hù)四部分，為北京商品住宅設(shè)計(jì)樹立了總體原則和方向，其核心思想是“以人為本”和“品質(zhì)提升”，主要內(nèi)容概括為四個(gè)方面：

繼《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》發(fā)布之后，2025年2月，北京市規(guī)劃自然資源委印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)"好房子"規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，前者側(cè)重住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)指引，后者聚焦規(guī)劃管理的操作細(xì)則，二者相互銜接、互為補(bǔ)充，共同構(gòu)成北京市推動(dòng)“好房子”建設(shè)的完整政策體系。

《技術(shù)要點(diǎn)》適用于平原多點(diǎn)地區(qū)（順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)及亦莊新城），城市副中心（通州區(qū)）可參照?qǐng)?zhí)行。平原多點(diǎn)地區(qū)是因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的新動(dòng)力源，是全市高質(zhì)量發(fā)展的新增長(zhǎng)極，目前土地供應(yīng)量約占全市的60%，空間資源和政策資源比較充足，具備率先開展試點(diǎn)示范的基礎(chǔ)條件，其建設(shè)經(jīng)驗(yàn)后續(xù)可逐步推廣至其他區(qū)域。

《技術(shù)要點(diǎn)》圍繞計(jì)容規(guī)則優(yōu)化、公共服務(wù)補(bǔ)強(qiáng)、空間布局提升等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，系統(tǒng)提出8項(xiàng)舉措，旨在引導(dǎo)建設(shè)更符合民生期待、更契合區(qū)域發(fā)展需求的高品質(zhì)住宅，為“好房子”建設(shè)落地提供清晰、可操作的實(shí)施路徑。主要內(nèi)容概括為以下幾點(diǎn)：

計(jì)容規(guī)則優(yōu)化：針對(duì)住宅陽臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊及居住空間設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)，明確了具體實(shí)施細(xì)則，并優(yōu)化相關(guān)容積率計(jì)算方式，有效提升實(shí)際使用面積。尤其在陽臺(tái)設(shè)計(jì)上，政策允許按需設(shè)置封閉或開敞陽臺(tái)，突破北方地區(qū)慣常的全封閉做法，促進(jìn)室內(nèi)外空間交互融合。

公共服務(wù)補(bǔ)強(qiáng)：鼓勵(lì)結(jié)合小區(qū)入口、入戶大堂，或依托沿街、街角首層空間配建鄰里共享公共空間，補(bǔ)充社區(qū)基礎(chǔ)公共服務(wù)功能。同時(shí)明確鄰里共享公共空間配建標(biāo)準(zhǔn)為700平方米/千戶，且該部分建筑面積不計(jì)入容積率。

空間布局提升：提出對(duì)居住用地建筑高度實(shí)施局部彈性上浮管控，支持開發(fā)商結(jié)合地塊條件與景觀資源靈活布局。例如在核心景觀區(qū)域可適度提高建筑高度以提升觀景視野，周邊則布置較低樓棟以保障采光通風(fēng)，從而形成錯(cuò)落有致、層次豐富的空間形態(tài)，優(yōu)化城市整體風(fēng)貌。

表：《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)"好房子"規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》

整體來看，《設(shè)計(jì)導(dǎo)則》與《技術(shù)要點(diǎn)》的出臺(tái)，體現(xiàn)了北京城市規(guī)劃管理從“一刀切”向“差異化”、從“剛性約束”向“彈性引導(dǎo)”轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新思路。兩份文件相輔相成、協(xié)同發(fā)力，既回應(yīng)了居民對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的迫切期待，也為開發(fā)企業(yè)打造“好房子”提供了更具針對(duì)性和可操作性的實(shí)施指引。

完整版報(bào)告請(qǐng)聯(lián)系獲?。?/strong>010-56318000-8156

人居夢(mèng)想“好房子”展示專區(qū)

報(bào)告下載
（電腦端復(fù)制鏈接）

年度盤點(diǎn)丨十大關(guān)鍵詞，看樓市政策趨勢(shì)

https://u.fang.com/yoqebz/

《求是》刊文，房地產(chǎn)的幾個(gè)罕見提法

https://u.fang.com/yopmkp/

三部門發(fā)文，換房退個(gè)稅政策延期

https://u.fang.com/yopmko/

超3000億元，專項(xiàng)債收地發(fā)力

https://u.fang.com/yopmkn/

央行重磅發(fā)聲，降息落地

https://u.fang.com/yopmkl/

?企業(yè)研究

2026年1月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yopjue/

2025年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

https://u.fang.com/yopmkm/

2025年中國房地產(chǎn)企業(yè)交付規(guī)模排行榜

https://u.fang.com/yopjxk/

?房地產(chǎn)市場(chǎng)

2025中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yorr86/

2025年中國住房租賃市場(chǎng)總結(jié)與展望

https://u.fang.com/yorqzm/

“十五五”中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yorbbm/

越貴越搶手？揭秘2025百億樓盤熱銷邏輯

https://u.fang.com/yopjxj/

?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

https://u.fang.com/yorr85/

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2026年1月）

https://u.fang.com/yopjxo/

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。