異議人針對(duì)云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司（下稱“云估中盛”）就《對(duì)本人結(jié)婚前個(gè)人房產(chǎn)中山綠楊居違法評(píng)估異議的補(bǔ)充意見(jiàn)》所作出的《回復(fù)》（下稱“《回復(fù)》”），現(xiàn)提出以下嚴(yán)正駁斥意見(jiàn)。該《回復(fù)》通篇以程序性套話回避實(shí)質(zhì)問(wèn)題，評(píng)估過(guò)程及結(jié)論均缺乏透明性、客觀性與可驗(yàn)證性，依法不應(yīng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。

一、 對(duì)《回復(fù)》空泛辯解的根本性駁斥

（一）、關(guān)于評(píng)估前提與對(duì)象性質(zhì)：《回復(fù)》完全回避核心違法問(wèn)題

1、《回復(fù)》再次以“評(píng)估范圍為天津市紅橋區(qū)法院確定”為由，試圖推卸其作為專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)盡的審慎審查義務(wù)?！睹穹ǖ洹返谝磺Я懔龡l明確規(guī)定，一方的結(jié)婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 本案評(píng)估對(duì)象“中山市坦洲鎮(zhèn)綠楊居”系異議人于婚姻關(guān)系締結(jié)前（2016年4月26日）取得的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書明確記載為“單獨(dú)所有”，依法屬于異議人個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2、在離婚訴訟中，將明確不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的婚前個(gè)人房產(chǎn)納入評(píng)估范圍，嚴(yán)重超越了《中華人民共和國(guó)民法典》第一千零六十二條所界定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)范圍，亦違反了離婚訴訟的法定審理邊界。云估中盛對(duì)此根本性的法律適用錯(cuò)誤和程序違法問(wèn)題視而不見(jiàn)，其接受委托并出具報(bào)告的行為，實(shí)質(zhì)上是協(xié)助將非法定分割標(biāo)的進(jìn)行“定價(jià)”，動(dòng)搖了評(píng)估行為合法性的根基。

（二）、關(guān)于估價(jià)方法與依據(jù)：《回復(fù)》仍在重復(fù)空話、套話，毫無(wú)實(shí)質(zhì)內(nèi)容

《回復(fù)》聲稱“在中山市自然資源局調(diào)取綠楊居成交案例，并對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行比較、修正、調(diào)整”，但在整個(gè)《回復(fù)》及原評(píng)估報(bào)告中，未提供任何一份具體的可比實(shí)例信息（如物業(yè)地址、房號(hào)、面積、成交時(shí)間、成交價(jià)格）、未展示任何一項(xiàng)修正系數(shù)及其確定依據(jù)、未披露任何一步計(jì)算過(guò)程。這種“說(shuō)有就有”的陳述，與“一堆空話、套話”無(wú)異，嚴(yán)重違反了 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015） 第4.0.10條等關(guān)于估價(jià)過(guò)程應(yīng)“清晰、完整”記錄以及第8.0.2條關(guān)于估價(jià)報(bào)告應(yīng)完整反映估價(jià)過(guò)程的基本要求。其評(píng)估結(jié)論如同空中樓閣，不具備任何可驗(yàn)證性，直接導(dǎo)致其報(bào)告的客觀性和科學(xué)性存疑。

（三）、關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)查勘：《回復(fù)》承認(rèn)重大缺陷，卻試圖以規(guī)范條款開(kāi)脫

《回復(fù)》承認(rèn)因產(chǎn)權(quán)人（即異議人）未開(kāi)門而“未進(jìn)入到估價(jià)對(duì)象室內(nèi)進(jìn)行查勘”。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第3.0.8條，此情形下應(yīng)對(duì)內(nèi)部狀況作出“依據(jù)不足假設(shè)”，并應(yīng)在報(bào)告中充分說(shuō)明。然而，云估中盛在未入戶、未對(duì)特定估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部實(shí)際裝修、維護(hù)、使用狀況、是否存在占用或租賃等關(guān)鍵價(jià)值因素進(jìn)行直接核實(shí)的情況下，其聲稱通過(guò)“查勘同戶型”和“走訪物業(yè)”所了解的情況，完全無(wú)法替代對(duì)估價(jià)對(duì)象本身個(gè)性化狀況的掌握。據(jù)此作出的價(jià)值判斷，其準(zhǔn)確性、可靠性存在重大缺陷，評(píng)估基礎(chǔ)嚴(yán)重不牢。

（四）、關(guān)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)與市場(chǎng)狀況：《回復(fù)》的“平穩(wěn)”假設(shè)與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重不符

《回復(fù)》聲稱調(diào)取的成交案例顯示“價(jià)格平穩(wěn)，未發(fā)生明顯波動(dòng)”。然而，該結(jié)論僅為單方陳述，無(wú)任何數(shù)據(jù)支撐。結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍下行的客觀現(xiàn)實(shí)，尤其對(duì)于非核心城市的中山市坦洲鎮(zhèn)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓明顯。評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行分析判斷，而非簡(jiǎn)單套用“平穩(wěn)”假設(shè)。其未能提供任何證據(jù)證明其“平穩(wěn)”論斷，使得該關(guān)鍵假設(shè)的合理性存疑。

二、 綜合結(jié)論與法律請(qǐng)求

云估中盛的《回復(fù)》是一份缺乏實(shí)質(zhì)內(nèi)容、回避核心法律與事實(shí)問(wèn)題、試圖以程序性套話和空洞承諾掩蓋評(píng)估過(guò)程不透明及結(jié)論不可驗(yàn)證這一根本缺陷的敷衍之作。其評(píng)估報(bào)告存在評(píng)估前提（對(duì)象）錯(cuò)誤、估價(jià)方法披露嚴(yán)重缺失、關(guān)鍵查勘程序存在重大缺陷、核心假設(shè)缺乏證據(jù)支持等根本性問(wèn)題。

鑒于上述，異議人懇請(qǐng)貴院依法審查并支持以下請(qǐng)求：

1. 裁定不予采信：云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的關(guān)于廣東省中山市坦洲鎮(zhèn)綠楊居房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告因程序上評(píng)估對(duì)象錯(cuò)誤、實(shí)體上評(píng)估過(guò)程與依據(jù)不明，依法不得作為認(rèn)定本案任何事實(shí)的依據(jù)。

2. 通知鑒定人出庭作證：根據(jù)《民事訴訟法》第八十一條，異議人正式申請(qǐng)法院通知本案鑒定人（即簽署報(bào)告的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）出庭，要求其就以下問(wèn)題接受質(zhì)詢：

(1) 接受對(duì)明確屬于結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行“市場(chǎng)價(jià)值”評(píng)估的法律依據(jù)及評(píng)估目的；

(2) 詳細(xì)說(shuō)明其聲稱調(diào)取的可比實(shí)例的具體情況、修正調(diào)整的全部計(jì)算過(guò)程及參數(shù)依據(jù)；

(3) 解釋在未入戶查勘的情況下，如何確保對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況判斷的準(zhǔn)確性及其對(duì)價(jià)值的具體影響；

(4) 提供支撐其“市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)”判斷的具體數(shù)據(jù)來(lái)源及分析過(guò)程。

（如鑒定人無(wú)正當(dāng)理由拒不出庭，其鑒定意見(jiàn)依法不得作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。）

3. 重申程序合法性主張：鑒于估價(jià)對(duì)象系結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依法不應(yīng)在離婚訴訟中予以分割，故對(duì)該房產(chǎn)的評(píng)估程序自始缺乏法律基礎(chǔ)，應(yīng)予終止。

評(píng)估報(bào)告的權(quán)威源于其過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)透明與結(jié)論的客觀可靠。一份無(wú)法提供任何實(shí)質(zhì)性測(cè)算過(guò)程、關(guān)鍵判斷缺乏證據(jù)支撐、且針對(duì)非法定分割標(biāo)的作出的評(píng)估報(bào)告，根本不具備作為證據(jù)的資格。懇請(qǐng)貴院依法審查，排除此份不合法、不合規(guī)的評(píng)估報(bào)告，維護(hù)司法程序的嚴(yán)肅性與公正性。

#請(qǐng)?zhí)旖蚴屑t橋區(qū)法院民四庭成永哲庭長(zhǎng)、督查室及周宏院長(zhǎng)、李波副院長(zhǎng)對(duì)（2025）津0106民初2283號(hào)離婚糾紛切實(shí)履行院長(zhǎng)監(jiān)督糾錯(cuò)職責(zé)，不要玩忽職守瀆職失職不作為；

#懇請(qǐng)?zhí)旖蚴械谝恢屑?jí)法院民一庭康朝、程志巍審判員及楊阿榮副庭長(zhǎng)、王曉燕庭長(zhǎng)關(guān)注

#請(qǐng)?zhí)旖蛞恢性簞⒗蚋痹洪L(zhǎng)關(guān)注本案一審持續(xù)違法問(wèn)題

#懇請(qǐng)?zhí)旖蚴懈呒?jí)法院審判管理辦公室、督查室及孫長(zhǎng)華副院長(zhǎng)督促糾錯(cuò)

#請(qǐng)?zhí)旖蚴屑t橋區(qū)檢察院李寶新副檢察長(zhǎng)及李櫻霖主任全過(guò)程檢察監(jiān)督糾錯(cuò)

#懇請(qǐng)?zhí)旖蚴屑t橋區(qū)人大常委會(huì)張軍副主任組織司法監(jiān)察

#懇請(qǐng)?zhí)旖蚴袡z察院 陳燦平 副檢察長(zhǎng)關(guān)注并督導(dǎo)全過(guò)程檢察監(jiān)督