告訴各位，一個(gè)好消息，房?jī)r(jià)貌似止跌了。

在我國(guó)，監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)其實(shí)是很困難、很痛苦的，因?yàn)椴](méi)有非常權(quán)威的數(shù)據(jù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有全國(guó) 70 城房?jī)r(jià)指數(shù)，總體上可以作為參考，但是不夠精細(xì)，部分時(shí)段部分城市數(shù)據(jù)總是失真。

另外還有很多民間平臺(tái)，也會(huì)公布自己監(jiān)測(cè)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，但是數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊。

老楊平時(shí)監(jiān)測(cè)全國(guó) 50 個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，既參考統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，也參考其他幾個(gè)主要平臺(tái)的數(shù)據(jù)。

從大部分的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有止跌，但是一個(gè)很重要的民間平臺(tái)數(shù)據(jù)，也就是貝殼網(wǎng)的二手房房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，在最近的 1 月份出現(xiàn)了止跌小漲。

我們來(lái)看一下，這就是貝殼網(wǎng)上我監(jiān)測(cè)的全國(guó) 50 個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)。

從 2024 年 1 月份的走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)下跌后止跌的狀態(tài)。

其中在 2024 年 9 月底，國(guó)家出臺(tái)重磅政策之后，去年的 10、11 兩個(gè)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小反彈，但也只是曇花一現(xiàn)，之后又開始了持續(xù)的下跌進(jìn)程。

直到今年 1 月份，50 城的平均二手房?jī)r(jià)格為 1.32 萬(wàn)元 / 平米，相比 12 月的 1.31 萬(wàn)元 / 平米出現(xiàn)微漲。

貝殼網(wǎng)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，很多機(jī)構(gòu)都在監(jiān)測(cè)，它的數(shù)值比較接近于一線市場(chǎng)的實(shí)際情況，因?yàn)檫@個(gè)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)量覆蓋了很多城市，數(shù)據(jù)的可信度還是可以的。

而且我們看過(guò)去兩年的走勢(shì)，絕大部分時(shí)間段房?jī)r(jià)都是下跌的，這和其他平臺(tái)的數(shù)據(jù)基本上比較吻合；2024 年 10、11 兩個(gè)月的反彈，也與市場(chǎng)的一線實(shí)際情況相吻合。

聚焦于當(dāng)前 1 月份的房?jī)r(jià)止跌，具體原因是什么？它是真正實(shí)現(xiàn)止跌了嗎？以后就不會(huì)重新下跌了嗎？

這個(gè)值得我們?nèi)ヌ接懛治鲆幌隆?/p>

我認(rèn)為原因可能主要有四個(gè)：

第一，急跌后的緩沖

2025 年全年房?jī)r(jià)都是持續(xù)下跌的，連停頓的時(shí)間都沒(méi)有，因?yàn)閲?guó)家也沒(méi)有出臺(tái)什么新政，整個(gè)市場(chǎng)情緒非常差。

而在 2026 年 1 月份，也就是春節(jié)之前，房?jī)r(jià)在持續(xù)下跌后迎來(lái)了小幅反彈。

我認(rèn)為就是過(guò)去 1 年跌得太兇了，年底市場(chǎng)的情緒稍微緩和一點(diǎn)，這也是可以理解的。

第二，供求關(guān)系改善

過(guò)去的幾個(gè)月，二手房的掛牌量出現(xiàn)了下滑，二手房的供求關(guān)系有所改善。

下圖顯示得很清楚，2025 年大部分月份，二手房的掛牌量都是增加的，也就是市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)跌得比較明顯。

到了 2025 年四季度，尤其是 10、11 月份、12 月份和今年 1 月份這 3 個(gè)月，掛牌量出現(xiàn)下滑。

尤其是今年 1 月份環(huán)比去年 12 月份，掛牌量下滑了 1.2%，這個(gè)下滑幅度是過(guò)去幾年的最大值。

二手房的掛牌量下滑有兩個(gè)原因，一個(gè)是交易量上升，臨近年末，部分城市在 12 月份、部分城市在 1 月份二手房的交易量上升，出現(xiàn)了年底的翹尾行情。

第二個(gè)原因，就是性價(jià)比比較好的一些二手房房源可能被消化掉了，而新增的掛牌量又比較少，還包含有些房東不愿意以特別低的價(jià)格賣掉房源，甚至選擇撤牌了。

第三，房?jī)r(jià)已經(jīng)超跌

房?jī)r(jià)有點(diǎn)跌不動(dòng)了，這可能是房地產(chǎn)本身運(yùn)行的內(nèi)在因素發(fā)生了一些變化。

尤其是在全國(guó)很多城市房?jī)r(jià)跌幅比較大，很多城市的成交量持續(xù)萎縮的程度也比較深，很多城市的樓市看起來(lái)已經(jīng)跌無(wú)可跌了。

這個(gè)情況并不是局限于高能級(jí)城市，即便是有些三線城市也出現(xiàn)了這樣的特征。

這里我們就舉個(gè)例子，看一下徐州的市場(chǎng)，尤其是徐州二手房的交易量。

2024 年 8 月份以來(lái)，徐州二手房的簽約量呈震蕩上行態(tài)勢(shì)，2024 年第四季度的交易量明顯要好過(guò)三季度，甚至是二季度，尤其是今年 1 月份，這個(gè)簽約量已經(jīng)創(chuàng)了近幾年的新高。

像徐州這種東部的普通三線城市，其樓市已經(jīng)經(jīng)過(guò)了大幅的降溫，二手房交易的活躍度開始慢慢上升，這可能就是市場(chǎng)跌無(wú)可跌的一個(gè)信號(hào)。

尤其是今年 1 月份交易量反彈得比較明顯，價(jià)格可能暫時(shí)就有點(diǎn)跌不動(dòng)了，甚至出現(xiàn)小漲，這也符合年末二手房?jī)r(jià)格暫時(shí)止跌的邏輯。

第四，外部形勢(shì)轉(zhuǎn)暖

我們知道事物的發(fā)展都是由內(nèi)因和外因共同推動(dòng)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)變化也是這個(gè)邏輯，上一條我們講過(guò)房地產(chǎn)的內(nèi)因就是泡沫已經(jīng)擠完了，房?jī)r(jià)想跌有點(diǎn)跌不動(dòng)了。

這條我們分析下外因，外因是比較多元的，目前來(lái)說(shuō)對(duì)樓市有利的核心因素有兩個(gè)，一個(gè)就是股市持續(xù)上漲。

按照過(guò)去的規(guī)律，股市先漲樓市后漲，股市漲和樓市漲二者之間具有同向性，但不同步，二者共同反映了整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的周期性變化。

所以按照我們的模型測(cè)算，股市持續(xù)走牛已經(jīng)有 1 年多了，在目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)，或者說(shuō)是在 2026 年的某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，樓市出現(xiàn)某些指標(biāo)的企穩(wěn)，這也是符合邏輯的。

另一個(gè)因素就是政策面。

2025 年國(guó)家層面沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的樓市新政，但是 2025 年四季度，各個(gè)信息口徑包括一些w媒都在說(shuō)，相關(guān)方面正在醞釀一些樓市大招。

我想 2026 年的政策面一定是要強(qiáng)于 2025 年的，還有一些地方政府也出臺(tái)了相關(guān)政策，包括北京的限購(gòu)房貸進(jìn)一步放松，也包含近期上海的 3 個(gè)行政區(qū)啟動(dòng)了收儲(chǔ)二手房用作保障房的工作。

所以部分買房人可能覺(jué)得未來(lái)一段時(shí)間，樓市政策面可能會(huì)出現(xiàn)明顯的放松，購(gòu)房的情緒面也因此有所改善。

總體而言，今年 1 月份，貝殼的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表明房?jī)r(jià)出現(xiàn)了止跌，這個(gè)止跌不是單個(gè)城市的情況，而是 50 個(gè)城市的綜合數(shù)據(jù)，這也就意味著多數(shù)城市 1 月份的房?jī)r(jià)都比 12 月份要高一點(diǎn)。

但最后還有個(gè)靈魂拷問(wèn)，這次房?jī)r(jià)的止跌到底是一個(gè)短期現(xiàn)象，還是具有持續(xù)性、實(shí)質(zhì)性的止跌？

我的判斷是，這極有可能是靈光乍現(xiàn)的暫時(shí)性表象，我判斷全國(guó)整體房?jī)r(jià)，包括全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)，還沒(méi)有真正到達(dá)見(jiàn)底并開始啟動(dòng)上漲的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

但不管怎么樣，房地產(chǎn)這個(gè)重病號(hào)躺在床上已經(jīng) 1 年多了，突然在這個(gè)時(shí)候抬起了頭，四處看了看，甚至把上半身立起來(lái)了。

雖然它走出重癥室還有段時(shí)間，但至少說(shuō)明病情有所好轉(zhuǎn)了，所以這依然是一個(gè)好的信號(hào)。

春節(jié)后的3月樓市小陽(yáng)春，是觀察房?jī)r(jià)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，各位屆時(shí)可密切關(guān)注一下。