比今年春運(yùn)更火的，可能只有香港樓市了。

前兩天，香港差響物業(yè)估價(jià)署公布了香港2025年的樓市成績單，住宅成交套數(shù)成交金額均創(chuàng)下了4年新高！

特別是中小戶型，吸引了大量的內(nèi)地投資買，啟德片區(qū)的投資客，甚至占比高達(dá)42%！

而香港的這一輪樓市行情，背后離不開一個(gè)關(guān)鍵因素：

狂飆的租金。

｜香港實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

香港的租金水平有多離譜？

以沙田為例，一套40多平的兩房，月租就能輕松超過14000港元。

同樣的價(jià)格，你在珠江新城的中?；ǔ菫?，甚至可以租到140平以上的大戶型！

｜圖源：香港中原

更關(guān)鍵的是，香港租金水平還在漲。

根據(jù)香港差響物業(yè)估價(jià)署的最新數(shù)據(jù)，香港2025年12月的私人住宅租金指數(shù)已經(jīng)達(dá)到了200.7！

作為對(duì)比，去年1月份，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為192.8。

換句話說，一年的時(shí)間里，香港的私人住宅租金指數(shù)，上漲了5.21%！

｜廣州樓市發(fā)布 制

拉長周期來看，現(xiàn)在香港的租金水平，也達(dá)到了歷史最高！

從下圖上可以看到，從1997年香港回歸之后，香港的租金水平基本上是隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化而逐步上漲。

比如2003年非典疫情、2008年金融危機(jī)時(shí)候，香港租金水平都出現(xiàn)下滑。

但隨著經(jīng)濟(jì)回暖，香港的租金水平也隨之水漲船高。

｜廣州樓市發(fā)布 制

而與內(nèi)地樓市的分化不同，香港這一輪租金上漲的行情幾乎是普漲！

根據(jù)香港中原數(shù)據(jù)顯示，2025年租金指數(shù)上漲幅度最大的是新界東，為5.79%，其次是港島的4.76%。

即便是漲幅最低的九龍，也有3.63%！

｜廣州樓市發(fā)布 制

樓市君也找了香港各個(gè)板塊的代表小區(qū)租金變化情況。

幾乎80%以上的小區(qū)，近一年的租金都出現(xiàn)了上漲的行情。

像是尖沙咀的港景峯，一套實(shí)用面積900多呎的房子，月租金從去年初的40000港元，跳漲到今年初的52000港元，漲幅高達(dá)30%！

｜廣州樓市發(fā)布 制

即便是小戶型，租金增長能力也不弱。

以尖沙咀的凱譽(yù)為例，一套建面約445平方呎（約50平）的戶型，一年前月租金只有26500港元左右。

而同樣的戶型，最新的租金可以租到30000港元，漲幅同樣高達(dá)13.2%！

｜圖源：香港中原

貳

超強(qiáng)的租金行情，也進(jìn)一步讓香港的租售行情出現(xiàn)了明顯變化。

一方面，在香港以租抵供、甚至供低過租的現(xiàn)象，十分普遍。

比如沙田第一城，一套建筑面積395呎的2房，總價(jià)大概在450萬左右。

如果直接購買，按現(xiàn)在的貸款政策和利息，月供不到14000港元。

但月租，可以輕松超過14000港元！

｜圖源：香港中原

另一方面，不少住宅的租金回報(bào)率已經(jīng)超過房貸利率。

樓市君根據(jù)香港差響物業(yè)估價(jià)署2025年12月的平均售價(jià)和平均租金計(jì)算，目前，香港的租金回報(bào)率普遍在3%以上。

特別是70平以下的小戶型，租金回報(bào)率基本都在3.5%以上，其中新界40-69.9平這個(gè)面積段的租金回報(bào)率甚至高達(dá)4.6%！

而對(duì)比來看，這個(gè)租金回報(bào)率已經(jīng)超過目前香港主流銀行的房貸利率3.25%。

換句話說，投資香港房產(chǎn)已經(jīng)成為一樁幾乎穩(wěn)賺不賠的買賣。

｜廣州樓市發(fā)布 制

當(dāng)然，這樣租售火爆局面的形成，源于兩大核心驅(qū)動(dòng)力。

一來，購買力持續(xù)流入香港。

從2022-2025年三年時(shí)間，香港各類人才入鏡計(jì)劃共接到近58萬宗申請(qǐng)，其中約40萬宗獲批。

目前已有超26萬名優(yōu)質(zhì)人才攜同約24萬名配偶及子女來港定居，合計(jì)近50萬人。

這些人的收入水平普遍超過香港的整體均值的約2萬港元。

他們短期內(nèi)多選擇租房，直接推高租賃需求。

｜中環(huán)實(shí)景圖

|廣州樓市發(fā)布 攝

二來，住房供應(yīng)長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

盡管2025年香港新房成交了超2萬套，但相比于每年入鏡的人數(shù)來說，依然捉襟見肘。

舉個(gè)例子，根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，2023/24學(xué)年，香港八所主要大學(xué)的學(xué)生與床位比例為3.4：1。

也就是說，每個(gè)床位有超過3名學(xué)生競(jìng)爭，非本地生宿舍床位短缺超4.7萬個(gè)。在香港高校放寬非本地學(xué)生比例之后，這個(gè)數(shù)據(jù)還會(huì)持續(xù)增加。

還有一點(diǎn)，香港目前的公屋輪候時(shí)間，也超過了5年！

這些因素，都迫使相當(dāng)多人選擇在外租房。

｜香港街頭

｜廣州樓市發(fā)布 攝

可以說，香港這一輪租金上漲行情，有著深刻的社會(huì)背景以及真實(shí)需求支撐。

香港的樓市也不再僅僅只是金融游戲，而是逐漸回歸居住的本質(zhì)。

畢竟，供求關(guān)系一直都存在，只有有人租、有人住，房子才有價(jià)值。

這也是香港房價(jià)止跌回漲最有力的價(jià)值邏輯。

你覺得香港房價(jià)怎么樣？評(píng)論區(qū)給出你的看法~