案情回顧

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“房地產(chǎn)公司”）因與購房人宋某某之間的商品房預(yù)售合同糾紛，經(jīng)法院調(diào)解及判決解除了雙方簽訂的兩份《商品房買賣合同》。因房地產(chǎn)公司未履行返還購房款等義務(wù)，宋某某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2023年4月，執(zhí)行法院查封了房地產(chǎn)公司名下尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的一套房產(chǎn)。

案外人龐某某對(duì)此查封提出執(zhí)行異議，主張其對(duì)該房產(chǎn)享有拆遷安置房取得權(quán)。法院經(jīng)審查后于2023年5月作出裁定，中止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行。宋某某不服，遂提起執(zhí)行異議之訴。

經(jīng)審理查明：早在2011年8月，龐某某作為被征收人與房地產(chǎn)公司簽訂《拆遷安置協(xié)議書》及《產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》，約定對(duì)龐某某位于風(fēng)光路北段的一處原有房屋采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式進(jìn)行安置，并對(duì)安置位置、面積計(jì)算及差價(jià)互補(bǔ)等作出安排。2017年3月，雙方又簽訂《商品房訂購協(xié)議書》，進(jìn)一步明確安置房的具體建筑面積、置換面積之外的補(bǔ)差價(jià)款及支付方式等。協(xié)議簽訂后，龐某某依約補(bǔ)交了差價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用。

案件結(jié)果

審理法院認(rèn)為，龐某某與房地產(chǎn)公司簽訂的拆遷安置協(xié)議合法有效，其以原房屋被拆除為代價(jià)，通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房的權(quán)利，屬于具有優(yōu)先效力的特殊債權(quán)。該權(quán)利在性質(zhì)上區(qū)別于一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的普通債權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到優(yōu)先保護(hù)。

最終，法院判決駁回宋某某的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)龐某某對(duì)案涉房屋的權(quán)利能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。該判決生效后，雙方均未提起上訴。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、拆遷安置房取得權(quán)

拆遷安置關(guān)系雖源于合同約定，但其產(chǎn)生背景具有鮮明的公共利益屬性和權(quán)利置換特征。被征收人原有房屋因征收而被拆除，其喪失的是具有排他性的物權(quán)。置換而來的安置房取得權(quán)，并非單純因買賣合同產(chǎn)生的一般債權(quán)，而是原有物權(quán)的轉(zhuǎn)化與延續(xù)。尤其在產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式下，被征收人并非通過支付對(duì)價(jià)購買新房，而是以原有房屋作為“對(duì)價(jià)”換取安置房屋，具有明顯的“以物易物”屬性。

正因如此，司法實(shí)踐中普遍認(rèn)為，被征收人對(duì)特定安置房屋的取得權(quán)，雖未辦理過戶登記而不構(gòu)成法律意義上的物權(quán)，但應(yīng)被視為一種“特殊債權(quán)”或“準(zhǔn)物權(quán)性權(quán)利”。該權(quán)利承載了被征收人因服從公共利益需要而作出的犧牲，以及保障其居住權(quán)益的立法政策目的，因此在權(quán)利排序上應(yīng)當(dāng)賦予其優(yōu)先地位。

二、拆遷安置權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)

從法律體系解釋的角度看，《中華人民共和國民法典》第二百四十三條明確規(guī)定了為了公共利益需要征收不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)依法給予補(bǔ)償，并保障被征收人的合法權(quán)益。拆遷安置協(xié)議正是這一補(bǔ)償?shù)木唧w落實(shí)。將被征收人的安置權(quán)置于優(yōu)先保護(hù)地位，是平衡公共利益與個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)、實(shí)現(xiàn)公平補(bǔ)償?shù)谋厝灰?。倘若允許普通金錢債權(quán)人通過執(zhí)行程序輕易截留安置房屋，將使被征收人陷入“舊房已拆、新房無著”的困境，實(shí)質(zhì)上剝奪了其通過征收補(bǔ)償獲得居住保障的核心利益，有違征收制度的初衷與公平原則。

在執(zhí)行異議審查中，可參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條等條款的精神，對(duì)非因自身原因未辦理過戶登記的買受人物權(quán)期待權(quán)予以保護(hù)的法理。與被征收人相比，其權(quán)利的來源更具基礎(chǔ)性（源于物權(quán)置換）、原因更具公益性（配合征收），其權(quán)利保護(hù)的緊迫性和正當(dāng)性顯然更強(qiáng)。因此，在符合以下條件時(shí)，被征收人的安置房取得權(quán)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行：

簽訂合法有效的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，明確約定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置；

協(xié)議中約定的安置房屋位置、用途等指向明確，已經(jīng)特定化；

被征收人已履行協(xié)議約定的相關(guān)義務(wù)（如交付原房屋、補(bǔ)交差價(jià)等）；

未辦理產(chǎn)權(quán)登記非因被征收人自身過錯(cuò)所致。

三、司法實(shí)踐中的審查要點(diǎn)

法院在審理此類案件時(shí)，核心在于審查案涉房屋是否確系履行拆遷安置義務(wù)的標(biāo)的，以及被征收人的權(quán)利是否真實(shí)、合法且優(yōu)先。審查重點(diǎn)并非機(jī)械對(duì)照某一具體司法解釋條文，而是綜合考量權(quán)利性質(zhì)、產(chǎn)生時(shí)間、履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)以及權(quán)利沖突下的利益平衡。

尤為重要的是，拆遷安置權(quán)的優(yōu)先性，并非僅與一般買受人相比較，即使面對(duì)抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，在特定情形下基于生存權(quán)益保障和公共利益衡量的考慮，其優(yōu)先地位也可能被確認(rèn)。這體現(xiàn)了司法裁判在形式法律判斷之外，對(duì)實(shí)質(zhì)公平和社會(huì)效果的關(guān)注。

律師寄語

拆遷安置關(guān)系牽涉利益重大，關(guān)乎被征收人的基本居住保障與社會(huì)穩(wěn)定。被征收人基于產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得的安置房取得權(quán)，因其誕生于物權(quán)消滅與再生的特殊過程，且關(guān)涉生存利益與公共利益，在法律保護(hù)層面應(yīng)當(dāng)處于優(yōu)先序位。

對(duì)于被征收人而言，為穩(wěn)固自身權(quán)利，應(yīng)確保拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容明確、具體，尤其要明確置換房屋的位置、房號(hào)等關(guān)鍵信息，并妥善保管協(xié)議、付款憑證等全部履行證據(jù)。在安置房具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)敦促相關(guān)義務(wù)方配合辦理，以徹底完成物權(quán)變動(dòng)。

對(duì)于其他債權(quán)人（如普通金錢債權(quán)人、抵押權(quán)人）而言，在涉及可能為拆遷安置房的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)審慎評(píng)估執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)識(shí)到該財(cái)產(chǎn)上可能附著具有優(yōu)先效力的特殊權(quán)利。在執(zhí)行程序中，若案外人以拆遷安置權(quán)提出異議，應(yīng)積極舉證證明該房屋不屬于法律應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)的安置房范疇，例如證明其已轉(zhuǎn)化為普通商品房交易標(biāo)的等。

權(quán)利的保護(hù)離不開清晰的界定與及時(shí)的行使。在拆遷安置權(quán)益的實(shí)現(xiàn)過程中，若遇到障礙或發(fā)生爭議，建議盡早尋求專業(yè)法律意見，通過協(xié)商、執(zhí)行異議及訴訟等途徑，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)