當(dāng)部分業(yè)主因怠于行使共同管理權(quán)，未能積極參與業(yè)主大會(huì)，導(dǎo)致關(guān)乎小區(qū)共同利益的事項(xiàng)無法形成有效決議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)為維持小區(qū)基本運(yùn)轉(zhuǎn)而與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議，未參與或反對(duì)的業(yè)主是否仍然享有請(qǐng)求撤銷該合同的權(quán)利？

一、 案情回顧與爭(zhēng)議焦點(diǎn)

江蘇省常熟市某住宅小區(qū)于2007年選舉成立了業(yè)主委員會(huì)。為解決地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)乎業(yè)主切身利益的重要問題，業(yè)主委員會(huì)曾兩次委托當(dāng)時(shí)提供服務(wù)的物業(yè)公司，組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行商議。然而，兩次會(huì)議皆因大部分業(yè)主缺席，未能達(dá)到法定表決人數(shù)，最終無法形成任何有效決議。

2009年，為解決小區(qū)日常管理服務(wù)問題，維護(hù)基本秩序，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與提供前期服務(wù)的物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)服務(wù)合同》，其中明確了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與繳納期限。合同簽訂后，物業(yè)公司依約提供服務(wù)，大部分業(yè)主也陸續(xù)按此標(biāo)準(zhǔn)繳納了費(fèi)用。但業(yè)主李某長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，被物業(yè)公司訴至法院追討。

與此同時(shí)，李某亦主動(dòng)提起訴訟，將小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司一同告上法庭。李某主張，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的這份合同，并未依法經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，違反了法定程序。此外，他認(rèn)為合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)條款不合理，加重了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，變相排除了業(yè)主的主要權(quán)利，損害了包括其在內(nèi)的部分業(yè)主的合法權(quán)益。因此，李某請(qǐng)求法院撤銷這份物業(yè)服務(wù)合同。

訴訟過程中，業(yè)主委員會(huì)未出庭答辯。物業(yè)公司則辯稱：首先，李某主張撤銷合同的權(quán)利已超過法律規(guī)定的一年除斥期間；其次，該合同內(nèi)容曾進(jìn)行公示，并已獲得絕大多數(shù)業(yè)主的事實(shí)認(rèn)可與履行；最后，約定的物業(yè)管理費(fèi)是綜合考量電梯運(yùn)營(yíng)等多項(xiàng)成本后確定的，并未顯失公平，不存在侵害業(yè)主權(quán)益的情形。

本案的核心爭(zhēng)議點(diǎn)在于：當(dāng)部分業(yè)主因怠于行使共同管理權(quán)，未能積極參與業(yè)主大會(huì)，導(dǎo)致關(guān)乎小區(qū)共同利益的事項(xiàng)無法形成有效決議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)為維持小區(qū)基本運(yùn)轉(zhuǎn)而與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議，未參與或反對(duì)的業(yè)主是否仍然享有請(qǐng)求撤銷該合同的權(quán)利？

二、法院審理與裁判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案中，業(yè)主委員會(huì)已兩次嘗試召開業(yè)主大會(huì)均告失敗，在此情況下，為保障小區(qū)正常運(yùn)行，避免業(yè)主生活秩序陷入混亂，其與提供服務(wù)的物業(yè)公司續(xù)簽合同，具有現(xiàn)實(shí)合理性。物業(yè)公司已實(shí)際提供服務(wù)，大部分業(yè)主也通過繳費(fèi)行為表示接受。李某在因欠費(fèi)被訴后，再行提起本案撤銷之訴，有違誠(chéng)信。若支持其訴請(qǐng)，可能損害已形成穩(wěn)定履行狀態(tài)的多數(shù)業(yè)主利益及小區(qū)整體秩序。法院同時(shí)指出，若李某認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)，應(yīng)通過法定程序，組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行決議。據(jù)此，一審法院判決駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。

李某不服，提起上訴。二審法院進(jìn)一步闡釋認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)無法形成決議的困境下簽訂合同，主觀上并無侵害業(yè)主權(quán)益的故意，客觀上合同已得到大部分業(yè)主的事實(shí)認(rèn)可并長(zhǎng)期履行。李某未能提供充分證據(jù)證明合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、擅自提高標(biāo)準(zhǔn)或擴(kuò)大范圍的情形。對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，正確的途徑仍是啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)集體決策程序。因此，二審法院最終判決維持原判。

三、 案件評(píng)析與法理思考

本案判決在司法實(shí)踐中引發(fā)了一定討論，其處理思路體現(xiàn)了在成文法規(guī)與現(xiàn)實(shí)治理困境之間尋求平衡的司法考量。

一方面，從嚴(yán)格的形式合法性角度看，涉案《物業(yè)服務(wù)合同》確實(shí)未滿足《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”這一程序要件。依據(jù)相關(guān)司法解釋，符合特定情形的業(yè)主，理論上可請(qǐng)求撤銷該決定。

然而，本案兩審法院均未支持業(yè)主李某的訴求，其裁判邏輯背后有著深刻的多重考量，根本原因可歸納為以下三點(diǎn)：

對(duì)業(yè)主怠于行使權(quán)利的消極評(píng)價(jià)與權(quán)利限制。本案糾紛的根源在于業(yè)主共同管理權(quán)的集體“沉睡”。業(yè)主委員會(huì)兩次召集會(huì)議均因參會(huì)人數(shù)不足而流產(chǎn)，這直接導(dǎo)致了小區(qū)公共事務(wù)決策機(jī)制的失靈。法院在裁判中隱含了一層判斷：業(yè)主長(zhǎng)期、消極地不參與集體決策，在某種程度上可視為對(duì)其特定時(shí)期共管權(quán)利（包括對(duì)后續(xù)產(chǎn)生決議的異議權(quán)）的放棄或限制。當(dāng)業(yè)主因其自身原因?qū)е路ǘQ策程序無法啟動(dòng)時(shí)，再單純以程序瑕疵為由否定為維護(hù)小區(qū)基本秩序而采取的必要措施，其請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)將受到削弱。這實(shí)則是對(duì)“權(quán)利不行使即可能減損”原則在社區(qū)治理語境下的適用。

側(cè)重考察實(shí)質(zhì)公平與多數(shù)人穩(wěn)定利益的保護(hù)。法院并未拘泥于程序瑕疵，而是將審查重點(diǎn)放在了合同內(nèi)容的實(shí)質(zhì)公平性及其履行效果上。調(diào)查顯示，合同簽訂后，物業(yè)公司持續(xù)提供了服務(wù)，而占多數(shù)的業(yè)主通過持續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)的行為，以實(shí)際行動(dòng)接受了合同條款。這形成了一個(gè)事實(shí)上的履行合意和穩(wěn)定的社區(qū)管理狀態(tài)。李某未能舉證證明合同內(nèi)容存在法定無效或可撤銷的實(shí)質(zhì)性瑕疵（如價(jià)格違法、顯失公平）。在此情況下，若僅因程序缺陷就推翻一個(gè)已被廣泛接受且正在履行的合同，將破壞已形成的社區(qū)管理秩序，可能損害更多善意履行義務(wù)的業(yè)主的利益。司法裁判在此傾向于維護(hù)既有秩序的穩(wěn)定性。

對(duì)業(yè)主委員會(huì)自治的尊重與司法介入的謙抑。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行為屬于社區(qū)自治范疇。法院在裁判中秉持了司法權(quán)對(duì)團(tuán)體內(nèi)部自治事務(wù)的審慎介入原則。只要業(yè)主委員會(huì)的行為未明顯違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，未實(shí)質(zhì)侵害業(yè)主合法權(quán)益，司法機(jī)關(guān)不宜過度干預(yù)其基于管理需要作出的決策。對(duì)于部分業(yè)主不認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)行為的情況，法律已提供了內(nèi)部救濟(jì)渠道——即通過業(yè)主大會(huì)進(jìn)行重新決議。鼓勵(lì)通過內(nèi)部自治機(jī)制解決分歧，而非動(dòng)輒訴諸司法，更有利于培育健康、理性的社區(qū)治理生態(tài)。

結(jié)語

常熟這一案例揭示了中國(guó)城市社區(qū)治理中普遍存在的“議而不決”、“決而難行”的困境。建筑物區(qū)分所有權(quán)并非純粹的個(gè)人權(quán)利，其有效行使高度依賴于積極的集體參與和協(xié)商。法律賦予業(yè)主撤銷權(quán)，旨在防止自治組織濫用權(quán)力侵害個(gè)體權(quán)益，但這項(xiàng)權(quán)利的行使并非沒有邊界。當(dāng)業(yè)主自身長(zhǎng)期缺席集體決策過程，而后又試圖利用嚴(yán)格的程序規(guī)定來否定為維持社區(qū)基本運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的管理行為時(shí)，其訴求難以獲得司法支持。