最近，花城匯的畫風(fēng)變得有點“魔幻”。

地面上，花城廣場游人如織，CBD精英們掛著工牌行色匆匆，那是廣州最繁華的“面子”；

地面下，花城匯的圍擋肉眼可見地多了起來，不少店鋪大門緊閉。

來源：小紅書

這一次，原因不用再找了。

廣州產(chǎn)權(quán)交易所的一紙公告，直接把這層窗戶紙捅破：

二房東疑似資金鏈斷裂離場，一口氣掛出了88個鋪位重新招租。

來源：廣州產(chǎn)權(quán)交易所

大家都在感嘆經(jīng)濟大環(huán)境，但在樂居看來，這不僅僅是現(xiàn)在的鍋。

這是一場跨越34年的“蝴蝶效應(yīng)”。

這一波“塌房”，其實早就有人劇透了。

2026年1月，廣州兩會期間，市政協(xié)委員譚國戩提交一份很有意思的提案。

他直言不諱地指出花城匯三大痛點：“導(dǎo)向系統(tǒng)低效、嶺南特色缺失、客流流失嚴重”，并建議把它改造成“嶺南文化特色旅游街區(qū)”。

來源：媒體

當時很多人沒當回事，覺得這只是常規(guī)的“提建議”。

誰能想到，僅僅一個月后，預(yù)言成真。

88個鋪位掛牌，二房東跑路，租戶懵圈。

這就很耐人尋味了：為什么政協(xié)委員早就就能看出花城匯“病入膏肓”？

作為一個占據(jù)宇宙中心（珠江新城）核心中軸線的商業(yè)體，為什么會被貼上“導(dǎo)向低效”的標簽？

這場崩盤，其實不是突發(fā)事故，而是注定結(jié)果。

樂居翻開了花城匯當年的“出生證明”，發(fā)現(xiàn)這個“坑”，早在1992年就挖好了。

把時間倒回1992年。

那一年，為了設(shè)計珠江新城，廣州下了血本，請來美國的托馬斯規(guī)劃公司。

美國設(shè)計師站在珠江邊，腦子里浮現(xiàn)的是紐約曼哈頓。

于是，一套標準的“美式CBD方案”出爐：方格路網(wǎng)+中央公園+龐大的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。

花城匯，就是這個“地下網(wǎng)絡(luò)”的核心心臟，體量高達15萬平方米。

聽起來很美好，對吧？但設(shè)計師忽略了三件事：

第一，廣州不是紐約。

紐約冬天零下十幾度，地下是避寒天堂；東京地震多發(fā)，地下更安全。這些城市的地下商業(yè)街，是剛需。

但廣州呢？年平均氣溫在21.7℃到23.1℃，全年有300天適合戶外活動。

來源：中共廣州市委黨史文獻研究室

誰愿意放著地面的陽光空氣不要，專門跑地下悶著？

第二，大家不愛走“迷宮”。

打開社交平臺搜“花城匯”，關(guān)聯(lián)詞全是“迷路”、“鬼打墻”、“店員都說不清怎么走”……

來源：小紅書

這不是運營不好，是先天設(shè)計缺陷。

花城匯分成南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)三個區(qū)域，彼此割裂，出入口和地鐵站、寫字樓的連接也不順暢。

政協(xié)委員說的"導(dǎo)向系統(tǒng)低效"，說白了就是：人找不到路。

第三，最大的“敵人”就在頭頂。

花城匯最尷尬的，是它頭頂上頂著一個40萬平方米的花城廣場。

綠地、噴泉、江景、小蠻腰都在地面上，是廣州最受歡迎的城市客廳。

作為一個打工人，中午休息一小時，你是愿意在地下看水泥墻，還是愿意在地面公園透透氣？

花城匯最大BUG，就是設(shè)計違背廣州人的生活習(xí)慣。

設(shè)計上的硬傷，如果遇到經(jīng)濟騰飛期，還能靠“CBD光環(huán)”掩蓋。

但當潮水退去，租金邏輯的崩塌就成了致命一擊。

據(jù)小紅書上一位健身房老板爆料，他們簽約的二房東“仲巢商業(yè)”，最近突然失聯(lián)了。

大家原本以為合同簽到2028年很穩(wěn)，結(jié)果大房東（廣州城投）突然通知解約，收回鋪位。

來源：小紅書@魔山的豆一

商戶們這才發(fā)現(xiàn)，二房東早已卷著押金跑路。

實際上，仲巢不是唯一倒下的二房東。

早在2024年，“廣州最強二房東”海印股份的離場，才是引發(fā)這場海嘯的震源。

據(jù)樂居在花城匯開店的朋友爆料，海印因資金鏈問題，拖欠了大房東（廣州城投）約1000萬租金。

實際上，雙方的主合同在2025年8月就已經(jīng)實質(zhì)性終止了。

據(jù)了解，海印在2024年9月因股價連續(xù)20個交易日低于1元，已被深交所終止上市。

來源：深交所

上市公司都自身難保，線下的爛攤子自然也就捂不住了。

二房東倒了，大房東（廣州城投）收回直租，沒有中間商賺差價，房租應(yīng)該降下來才對，是吧？

結(jié)果恰恰相反，租金反而暴漲了。

樂居這位朋友，店鋪位置相對較偏（150平米），之前的租金是4萬。現(xiàn)在城投接手重簽，直接調(diào)到6萬，漲幅高達50%！

甚至還有更夸張的，據(jù)說知名連鎖餐飲“卡朋”，租金直接面臨翻倍。

為什么租金這么貴？

因為它的“出身”太高貴。國資的估值邏輯是，這塊地在珠江新城核心，旁邊是西塔、東塔，所以租金要對標CBD商圈。

但問題是，太古匯在地面，有奢侈品店，消費者是為品牌專程而來，這叫"目的地商業(yè)"。

花城匯在地下，主要服務(wù)白領(lǐng)午餐晚餐，這叫"配套商業(yè)"。

配套商業(yè)的消費頻次高，但客單價低，對租金的承受力完全不同。

來源：小紅書@xzqqqqqqq

用配套商業(yè)的客流，承擔目的地商業(yè)的租金，這就是死循環(huán)的起點。

很多人會問：既然租不出去，為什么不降租？

答案很殘酷：國資不能"貶值"。

降租等于資產(chǎn)貶值，等于國資流失，是要追責的。

所以，哪怕空置，也不能降到"市場合理價"。

結(jié)果就是：想做高端品牌？地下位置客流不夠；

想做平價餐飲？租金成本太高；

最終兩頭不靠，商戶撐不住，二房東也撐不住。

內(nèi)有“租金僵局”，外有“環(huán)境突變”。

對于花城匯的商家來說，除了要應(yīng)對房東的“紅線”，還要面對市場的“三重暴擊”：

暴擊一：寫字樓的空置潮

截至2025年末，廣州甲級寫字樓平均空置率為22.9%，同比上升2個百分點。（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行）

其中，珠江新城空置率上升至20.9%。

來源：戴德梁行

寫字樓里的人少了，下來吃午飯的人自然就少了。

暴擊二：辦公模式的革命

疫情三年教會了大家一件事：有些班，其實可以在家上。

混合辦公、遠程會議成了常態(tài)。對于極其依賴“午餐經(jīng)濟”的花城匯來說，客流腰斬是必然的。

暴擊三：CBD不再唯一

這幾年，廣州不再只有珠江新城。

東邊的金融城、南邊的琶洲、北邊的白云新城都在瘋狂造樓分流。

2026年內(nèi)，金融城及琶洲將有52.7萬以及78.4萬平方米可租賃面積釋放。

來源：戴德梁行

曾經(jīng)“非你不去”的優(yōu)越感，正在被新的CBD瓦解。

88個鋪位掛出來招租，關(guān)鍵問題不是"誰來接盤"。畢竟，因為真正的問題，不是換一批租戶就能解決的。這是一場30年前的靜態(tài)規(guī)劃、滯后的評估機制與2026年殘酷的市場現(xiàn)實之間的劇烈碰撞。

當一個在這個時代略顯尷尬的地下空間，遇上一群錢包縮水的消費者，和一個雖然想降價但被“流程”卡住的房東……

這場錯位，該如何收場？

也許，答案不在會議室的紅頭文件里，而在每一個“用腳投票”的打工人手里。

最后，想問大家一句扎心的話：

如果房租降不下來，那一碗溢價的快餐，你還愿意買單嗎？

歡迎在評論區(qū)，聊聊你的“CBD午餐生存法則”。