作為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)和超大型移民城市，深圳始終將解決住房問題作為最重要的民生工程之一。面對(duì)約70%的常住人口租房居住的現(xiàn)實(shí)需求，深圳以“住有宜居”為目標(biāo)，將保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）置于住房供應(yīng)體系的核心位置。

通過系統(tǒng)性的政策創(chuàng)新與大規(guī)模建設(shè)籌集，深圳正致力于為新市民、青年人筑起堅(jiān)實(shí)的安居屏障，為城市的高質(zhì)量發(fā)展與人才吸引力提供關(guān)鍵支撐。

780個(gè)深圳集中式公寓明細(xì)（不完全統(tǒng)計(jì)）

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政策演進(jìn)

“租購(gòu)并舉”到“四位一體”的先行探索

深圳的住房保障體系演進(jìn)，是一部緊扣城市發(fā)展脈搏、持續(xù)先行先試的改革史。

奠基與探索（2018-2020）：2018年，深圳在國(guó)內(nèi)較早提出“租購(gòu)并舉”的住房制度，并推出“穩(wěn)租金商品房”試點(diǎn)，為市場(chǎng)化租賃監(jiān)管探路。2019年，發(fā)布《深圳市關(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定住房租賃價(jià)格的意見》，明確增加租賃住房供給。

系統(tǒng)化構(gòu)建（2021-2023年）：2022年以 《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》為總綱領(lǐng)，明確“十四五”籌建不少于60萬套（間）的目標(biāo)，并確立其在“四位一體”保障體系中的核心地位。《保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》與《保障性租賃住房管理辦法》兩大綱領(lǐng)性文件，系統(tǒng)性地規(guī)范了規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管。同時(shí)，極具深圳特色的《城中村改造指引》和《“工業(yè)上樓”實(shí)施方案》發(fā)布，為規(guī)?；?yīng)與產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化提供了特色路徑。

持續(xù)深化中（2023至今）：2024年的《社會(huì)主體出租管理細(xì)則》細(xì)化了社會(huì)房源的租金備案機(jī)制。2025年修訂的《既有非居住房屋改建通知》則通過放寬范圍、簡(jiǎn)化流程，標(biāo)志著存量資源盤活政策進(jìn)入更加成熟和高效的階段。政策重心轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)精細(xì)化和效率提升。

URI認(rèn)為這一演進(jìn)歷程表明，深圳的住房保障政策是一個(gè)動(dòng)態(tài)迭代、持續(xù)優(yōu)化的成熟體系，為目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的制度保障。

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市場(chǎng)體量

保租房成穩(wěn)定超大型租賃市場(chǎng)的“壓艙石”

深圳住房租賃市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最發(fā)達(dá)、最活躍的市場(chǎng)之一，全市約70%的常住人口通過租房解決居住問題。住房租賃市場(chǎng)在解決深圳市的住房問題中起著至關(guān)重要的作用。深圳市2024年末的常住人口為?1798.95萬人?，根據(jù)測(cè)算，租房人口規(guī)模約為?900萬人?，龐大的需求與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的特殊性，賦予了保租房至關(guān)重要的調(diào)節(jié)使命。

23年深圳進(jìn)一步提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將原來規(guī)劃的建設(shè)和籌集保障性住房54萬套（間）的目標(biāo)，調(diào)整為不少于74萬套（間），大幅增加的20萬套（間）。與廣州并列成為全國(guó)城市“十四五”保租房籌建目標(biāo)第一。截至2024年，深圳市已建設(shè)籌集保障性住房?53.7萬套/間?，完成了“十四五”計(jì)劃建設(shè)籌集54萬套/間目標(biāo)的?99.4%。?（2025年完成度暫未披露數(shù)據(jù)）

保租房正在以規(guī)?；?、高品質(zhì)的供應(yīng)，已成為關(guān)鍵的“壓艙石”。以南山區(qū)的安居高新花園、深鐵閱山境花園等項(xiàng)目為例，它們緊鄰科技園，為高薪人才提供了核心地段的高性價(jià)比選擇，顯著平抑了片區(qū)租金預(yù)期。同時(shí)，在光明區(qū)、龍華區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，如東明公寓、中海明德里等大型社區(qū)集中入市，為產(chǎn)業(yè)工人和新市民提供了穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的居住主渠道，有效承載了城市新增住房需求。

圖：安居高新花園項(xiàng)目、深鐵閱山境花園項(xiàng)目、中海明德里項(xiàng)目

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產(chǎn)品矩陣

“一張床、一間房、一套房”滿足全周期需求

深圳保租房精準(zhǔn)對(duì)接不同階段、不同群體需求，構(gòu)建了多層次、可銜接的產(chǎn)品供應(yīng)體系。

此外，深圳“深夢(mèng)揚(yáng)帆”公益計(jì)劃提供15天免費(fèi)住宿服務(wù)，“深夢(mèng)揚(yáng)帆”公益活動(dòng)房源已覆蓋深圳市9個(gè)行政區(qū)，開業(yè)47家門店，投入運(yùn)營(yíng)5萬套（間），其中“一張床”約2100張、“一間房”約3.6萬間、“一套房”約1.6萬套，為成長(zhǎng)型新市民、青年人等群體打造有品質(zhì)的“來深第一站”。

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空間布局與租金策略

產(chǎn)城融合導(dǎo)向與精準(zhǔn)價(jià)格管控

深圳保租房布局與租金政策深度融合城市“20+8”產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃和“一核多心網(wǎng)絡(luò)化”空間結(jié)構(gòu)?？臻g布局深度踐行著“四跟”發(fā)展戰(zhàn)略（跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型機(jī)構(gòu)走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走），旨在實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)與城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同頻共振，最終達(dá)成產(chǎn)城融合、職住平衡、供需匹配的目標(biāo)

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空間布局：職住平衡與產(chǎn)業(yè)協(xié)同

“核心產(chǎn)業(yè)與總部聚集區(qū)”（南山區(qū)、前海合作區(qū)）緊貼企業(yè)總部，重點(diǎn)服務(wù)高端科技與國(guó)際人才；而“重點(diǎn)發(fā)展與制造承載區(qū)”（龍華、寶安、龍崗、光明區(qū)）作為供應(yīng)主陣地，大規(guī)模集中建設(shè)，承載產(chǎn)業(yè)人才安居與城市功能疏解，共同構(gòu)建了“核心服務(wù)、外圍承載”的職住平衡新格局。

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租金策略：“雙軌定價(jià)”

深圳市保租房出租和租金定價(jià)都極具“深圳特色”。在出租方面，深圳市保租房分為政府配租和社會(huì)主體出租兩類。在政府配租中又分為面向企業(yè)配租和面向個(gè)人配租兩種情況。在2024年市級(jí)及各區(qū)的政府配租保租房房源中，87%的房源面向企業(yè)配租，僅有13%的市級(jí)配租保租房房源面向個(gè)人出租，二者的主要區(qū)別如下表所示：

深圳保租房的租金并非“一刀切”，而是根據(jù)供應(yīng)主體和性質(zhì)，執(zhí)行截然不同的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)保障與激發(fā)市場(chǎng)能動(dòng)性的雙重目的。2023年8月1日正式實(shí)施的《深圳市保障性租賃住房管理辦法》。

URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，深圳的租金策略通過清晰的 “60%保障線”與“90%市場(chǎng)線” ，既構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的保障底線，又為市場(chǎng)化、專業(yè)化的租賃住房發(fā)展預(yù)留了空間，是“政府保障基本、市場(chǎng)滿足多元”原則的生動(dòng)實(shí)踐。

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管理服務(wù)與政策支持

全鏈條數(shù)字化與機(jī)制創(chuàng)新

深圳通過全鏈條、多維度的政策創(chuàng)新，構(gòu)建了獨(dú)具特色的保障房支持體系。

在土地供應(yīng)上，以“獨(dú)立選址+存量改建”雙輪驅(qū)動(dòng)擴(kuò)大來源；金融方面，以“專項(xiàng)貸款+REITs”創(chuàng)新投融資模式；分配上，以“企業(yè)+個(gè)人”雙向配租增強(qiáng)普惠性；服務(wù)上，通過政企協(xié)同實(shí)現(xiàn)流程極速提速。

URI認(rèn)為，這一系列舉措系統(tǒng)性地破解了房源、資金、分配與效率難題，形成了可復(fù)制的“深圳模式”。

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市場(chǎng)影響與未來挑戰(zhàn)

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關(guān)鍵影響：規(guī)模、模式與溫度并舉的“深圳實(shí)踐”

1. 深圳市安居集團(tuán)累計(jì)建設(shè)籌集約32萬套，占全市總量1/3。創(chuàng)新“雙主體開發(fā)”等5種合作模式，盤活學(xué)校、交通等8類存量資源。成立“安居樂寓”平臺(tái)收儲(chǔ)城中村房源1074棟（133萬㎡），該模式獲住建部全國(guó)推廣。

2. 構(gòu)建多層次REITs體系，發(fā)行的深圳安居REIT創(chuàng)造三項(xiàng)全國(guó)紀(jì)錄。采用工業(yè)化建造技術(shù)，華章新筑項(xiàng)目用365天建成5棟百米高樓，工期僅為傳統(tǒng)方式的1/3，成為全國(guó)工業(yè)化程度最高的保障房項(xiàng)目之一。

3.推出“深夢(mèng)”系列品牌活動(dòng)，累計(jì)服務(wù)近5萬人次。其中“深夢(mèng)揚(yáng)帆”為畢業(yè)生提供15天免費(fèi)住宿，吸引超3.83萬人報(bào)名；“深夢(mèng)團(tuán)聚”助力650戶城市建設(shè)者家庭團(tuán)圓。

02

面臨挑戰(zhàn)：結(jié)構(gòu)分化與體系轉(zhuǎn)型中的新考題

1. 供需矛盾突出?：保租房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯“兩極分化”。核心區(qū)項(xiàng)目因地段優(yōu)勢(shì)仍具吸引力，但資源緊張，而遠(yuǎn)郊大盤則面臨滯銷和空置風(fēng)險(xiǎn)。以南山區(qū)為例，2025年保租房中簽率低至3.8%，而光明區(qū)等遠(yuǎn)郊供應(yīng)量較大，但通勤成本高，難以有效緩解核心區(qū)域壓力。?這種分化不僅影響資源高效配置，也加劇了職住不平衡問題，部分居民被迫承受長(zhǎng)通勤之苦。?

2. 新舊制度銜接陣痛?：深圳已全面轉(zhuǎn)向“配售型保障性住房”新體系，人才房和安居房建設(shè)已基本停止。未來保障房供應(yīng)將主要由封閉流轉(zhuǎn)的配售型保障房構(gòu)成，這要求現(xiàn)有保障對(duì)象、申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)和流轉(zhuǎn)機(jī)制進(jìn)行重大調(diào)整，政策過渡期可能引發(fā)市場(chǎng)不確定性。?

3.價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱?：隨著商品房?jī)r(jià)格整體下調(diào)，保障房原有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在收窄。同時(shí)，配售型保障房雖價(jià)格較低，但采用“封閉流轉(zhuǎn)”模式，不能取得完全產(chǎn)權(quán)，這可能降低部分群體的購(gòu)買意愿，影響其市場(chǎng)接受度。

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未來展望：從規(guī)模擴(kuò)張到品質(zhì)效能的新征程

“十五五”期間，深圳保租房發(fā)展將從“增量建設(shè)”為主轉(zhuǎn)向“增量提質(zhì)與存量?jī)?yōu)化”并重。通過優(yōu)化空間布局、升級(jí)產(chǎn)品服務(wù)、創(chuàng)新市場(chǎng)機(jī)制，旨在系統(tǒng)性解決職住平衡與可持續(xù)發(fā)展問題，夯實(shí)城市競(jìng)爭(zhēng)力與民生幸福基石。

從“來了就是深圳人”的城市口號(hào)，到“讓新市民、青年人住有宜居”的堅(jiān)實(shí)行動(dòng)，深圳保租房的發(fā)展實(shí)踐，彰顯了一座超大型城市以人民為中心、銳意改革創(chuàng)新的決心與擔(dān)當(dāng)。近65萬套（間）保租房的背后，是數(shù)百萬奮斗者安居樂業(yè)的夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

面向未來，深圳將繼續(xù)在住房保障領(lǐng)域先行示范，為中國(guó)的超大城市治理貢獻(xiàn)寶貴的“深圳方案”。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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