如果說(shuō)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代是用來(lái)懷念的，那么黑鐵時(shí)代就是用來(lái)“斷舍離”的。

就在不久之前，中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國(guó)在一場(chǎng)內(nèi)部會(huì)議上，宣布一個(gè)重磅決定：撤銷(xiāo)華東、華南、北部、中西部四大區(qū)域公司。

這不僅僅是一次組織架構(gòu)調(diào)整，也是一個(gè)時(shí)代的終章。

過(guò)去兩年，金茂、招商、華潤(rùn)、中海四大頭部央企，陸陸續(xù)續(xù)把“區(qū)域公司”這個(gè)中間層送進(jìn)了歷史垃圾堆。

再加上一直都堅(jiān)持二級(jí)管控的保利發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)界的“五大央企”，如今在區(qū)域公司這個(gè)層級(jí)上，達(dá)成了“全滅”成就。

地產(chǎn)行業(yè)的“三級(jí)管控時(shí)代”，基本結(jié)束了。

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中海撤銷(xiāo)區(qū)域，總部掌舵前行

中海的動(dòng)作來(lái)得既突然又決絕，像極了顏建國(guó)一貫的風(fēng)格——人狠話(huà)不多。

原本的“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)管控模式，變成“總部-城市”兩級(jí)。華東、華南、北部、中西部四大區(qū)域公司撤銷(xiāo)，取而代之的是總部直接指揮各地區(qū)公司。

回溯2008年，中海首次設(shè)立四大區(qū)域公司，核心目的是支撐其全國(guó)化擴(kuò)張的步伐。十幾年間區(qū)域公司歷經(jīng)擴(kuò)張、縮編的反復(fù)調(diào)整，最終還是走到了被徹底撤銷(xiāo)的一步。

區(qū)域撤銷(xiāo)后，華東區(qū)域總劉慧明、華南區(qū)域總劉顯勇、中西部區(qū)域總劉長(zhǎng)勝、北部區(qū)域總付熙嵬未來(lái)的去向也成了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)，目前看這四位高管大概率會(huì)被調(diào)回集團(tuán)總部，分管總部的業(yè)務(wù)條線(xiàn)。

事實(shí)上，此前隨著區(qū)域職能的逐步弱化，中海多個(gè)區(qū)域平臺(tái)已精簡(jiǎn)至十幾人，所以此次調(diào)整對(duì)整體團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性影響并不大。

這些年來(lái)，中海的發(fā)展成績(jī)有目共睹。無(wú)論是銷(xiāo)售、利潤(rùn)、拿地、還是交付，各項(xiàng)核心指標(biāo)都穩(wěn)居行業(yè)TOP3，穩(wěn)健表現(xiàn)成為央企標(biāo)桿。

為什么現(xiàn)在對(duì)區(qū)域動(dòng)刀？本質(zhì)是外部行業(yè)環(huán)境的劇變與內(nèi)部經(jīng)營(yíng)效率的倒逼。

房地產(chǎn)的底層邏輯早已改變，過(guò)去“規(guī)模為王”的模式依托于市場(chǎng)擴(kuò)容、低成本資金的行業(yè)紅利，如今行業(yè)正在轉(zhuǎn)向“效益為先”。

資源向一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)高能級(jí)城市高度聚焦，比如中海2025年僅北上廣深四城銷(xiāo)售額就合計(jì)超千億。

核心業(yè)務(wù)高度集中的現(xiàn)狀，讓區(qū)域公司的協(xié)調(diào)價(jià)值大幅降低，近年來(lái)中海已經(jīng)不斷弱化區(qū)域平臺(tái)，此次徹底取消區(qū)域公司，也是水到渠成的必然之舉。

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五大央企共識(shí)，集體消滅區(qū)域

中海這次撤銷(xiāo)區(qū)域的調(diào)整，讓人意外又沒(méi)那么意外。

2025年至今，除了中海之外，華潤(rùn)、招商、金茂等四大頭部央企已經(jīng)全部開(kāi)啟“去區(qū)域化”的步伐，邁向二級(jí)管控。

中國(guó)金茂在2025年初，就宣布裁撤所有區(qū)域公司，將原有的“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)架構(gòu)調(diào)整為“總部-地區(qū)”兩級(jí)，按地理區(qū)域采用就近原則整合重組為14個(gè)地區(qū)公司。

招商蛇口緊隨其后，2025年6月宣布撤銷(xiāo)五大區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直接管理全國(guó)50多個(gè)城市公司，徹底實(shí)現(xiàn)了“集團(tuán)-城市”的扁平化管理。

華潤(rùn)置地也在2025年7月明確弱化大區(qū)職能，將住宅開(kāi)發(fā)的投資、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)等核心職能全部收歸總部，20位城市總直接向總部匯報(bào)，強(qiáng)化總部與城市公司的直管模式。

而行業(yè)老大保利發(fā)展長(zhǎng)期采用“總部-子公司”兩級(jí)架構(gòu)，本來(lái)就沒(méi)有區(qū)域公司這個(gè)“包袱”。如今中海也撤銷(xiāo)四大區(qū)域，至此中國(guó)地產(chǎn)五大央企已經(jīng)集體“去區(qū)域化”。

當(dāng)下的黑鐵時(shí)代，市場(chǎng)規(guī)模萎縮，利潤(rùn)變薄，高周轉(zhuǎn)失效，房企需要的是在核心城市做深做透，是極致的成本控制和利潤(rùn)管理。

去掉區(qū)域這一“中間商”，讓聽(tīng)得見(jiàn)炮火的人直接指揮戰(zhàn)斗，讓總部直接掌握一線(xiàn)動(dòng)態(tài)，成為頭部央企開(kāi)發(fā)商的共同選擇。

3

規(guī)模時(shí)代落幕，效率時(shí)代登場(chǎng)

過(guò)去十多年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張速度驚人，頭部房企通過(guò)全國(guó)布局實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體格局也變了——去區(qū)域化，成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。

其一，這是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的必然選擇。

行業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向存量博弈，規(guī)模不再是唯一追求，活下去、活得好才是硬道理。撤銷(xiāo)區(qū)域公司可以大幅降低管理成本，減少冗余人員，提升組織效率。

其二，這是聚焦核心城市的戰(zhàn)略需要。

在市場(chǎng)下行期，速度就是生命。層級(jí)越多，信息傳遞越慢，決策執(zhí)行越滯后。當(dāng)投資從全國(guó)收縮到少數(shù)幾個(gè)高能級(jí)城市，管理幅度大幅縮小，總部直接管理反而更高效，何必還要養(yǎng)一個(gè)龐大的區(qū)域?qū)蛹?jí)？

其三，數(shù)字化技術(shù)讓中間層失去價(jià)值。

在過(guò)去，信息傳遞依賴(lài)層級(jí)匯報(bào)，區(qū)域公司承擔(dān)著重要的信息樞紐作用。但在數(shù)字化時(shí)代，總部可以通過(guò)系統(tǒng)實(shí)時(shí)掌握各城市經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，直接指揮調(diào)度，技術(shù)的進(jìn)步，讓扁平化管理成為可能。

地產(chǎn)變革的浪潮中，必然會(huì)伴隨陣痛，但大勢(shì)所趨，箭在弦上。組織進(jìn)化已經(jīng)不是選擇題，而是必答題——

房地產(chǎn)的“規(guī)模時(shí)代”已經(jīng)終結(jié)，“效率時(shí)代”正式登場(chǎng)。

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