近日，贛州恒大悅龍臺(tái)小區(qū)的一份物業(yè)收支公示，在業(yè)主群中激起了千層浪。金碧物業(yè)贛州分公司發(fā)布的《2025年度日常物業(yè)收支情況公示》顯示，該小區(qū)在實(shí)收口徑下，年度虧損高達(dá)106.43萬(wàn)元。與此同時(shí)，公示備注中一行醒目的數(shù)字更令人揪心：仍有126.24萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)待追繳。

這并非簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，而是一道關(guān)乎小區(qū)未來(lái)品質(zhì)與穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)考題。當(dāng)物業(yè)公司坦言“撐不住了”，我們不禁要問(wèn)：?jiǎn)栴}根源何在？本地已有前車(chē)之鑒，物業(yè)公司又該如何在困境中堅(jiān)持，與業(yè)主共渡難關(guān)？

上篇：現(xiàn)狀與警示——從恒大悅龍臺(tái)看本地物管困局

1. 一張觸目驚心的收支表

位于贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)的恒大悅龍臺(tái)是一個(gè)擁有近2000戶居民的大型社區(qū)。根據(jù)其公示的明細(xì)，我們可以清晰看到資金是如何“入不敷出”的：

1） 收入端 ：2025年度，小區(qū)物業(yè)地面服務(wù)實(shí)收為 444.45萬(wàn)元 。

2） 支出端 ：總支出則達(dá)到 550.88萬(wàn)元 。其中，最大頭的是 員工薪酬福利（247.28萬(wàn)元） 和 保潔綠化費(fèi)用（114.19萬(wàn)元） ，這兩項(xiàng)合計(jì)已超過(guò)360萬(wàn)元。此外，公區(qū)能耗、設(shè)備設(shè)施維護(hù)、稅金及社區(qū)活動(dòng)等費(fèi)用，每一項(xiàng)都是維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)不可或缺的剛性支出。

簡(jiǎn)單的加減法背后，是物業(yè)服務(wù)的沉重成本。保潔清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、電梯維保、24小時(shí)安保、公共水電……這些業(yè)主日?？赡芰?xí)以為常的服務(wù)，每一分都需真金白銀的投入。而126.24萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，如同一個(gè)巨大的資金窟窿，直接加劇了收支失衡，最終導(dǎo)致了超百萬(wàn)的虧損。

2. 贛州本地，“撤場(chǎng)”并非危言聳聽(tīng)

恒大悅龍臺(tái)的困境，在贛州并非孤例。贛州還有幾個(gè)真實(shí)案例，足以為我們敲響警鐘：

1） 贛縣區(qū)匯金壹號(hào)·孔雀灣 ：2025年8月，花樣年物業(yè)因管理成本高、收繳率低導(dǎo)致長(zhǎng)期虧損，發(fā)布撤場(chǎng)告知函，并于當(dāng)年11月正式離場(chǎng)。

2） 信豐縣城南壹號(hào)小區(qū) ：原物業(yè)公司于2025年4月因入不敷出撤場(chǎng)，導(dǎo)致小區(qū)陷入長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月的“無(wú)物業(yè)真空期”。期間垃圾堆積、綠化荒蕪、照明損壞、監(jiān)控失靈，居住環(huán)境與安全指數(shù)斷崖式下跌，業(yè)主權(quán)益嚴(yán)重受損。

3） 全南縣某小區(qū) ：前期物業(yè)因部分業(yè)主拒繳車(chē)位服務(wù)費(fèi)導(dǎo)致收支持續(xù)失衡，最終于2024年撤場(chǎng)。拒繳費(fèi)用的業(yè)主被訴至法院，最終被判決依法補(bǔ)繳。

這些案例清晰地描繪出一條“欠費(fèi)→虧損→撤場(chǎng)→小區(qū)失管→業(yè)主權(quán)益受損”的惡性循環(huán)鏈。它無(wú)情地揭示了一個(gè)事實(shí)：物業(yè)費(fèi)是小區(qū)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的生命線，物業(yè)公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，直接捆綁著全體業(yè)主的房產(chǎn)價(jià)值與生活品質(zhì)。

3. 核心矛盾：服務(wù)期待與繳費(fèi)義務(wù)的錯(cuò)位

當(dāng)前許多小區(qū)的矛盾，根源在于業(yè)主與物業(yè)之間未能建立健康的“契約關(guān)系”。部分業(yè)主因?qū)Ψ?wù)細(xì)節(jié)不滿、對(duì)公共收益有疑問(wèn)、或單純抱持觀望心態(tài)而選擇拒繳物業(yè)費(fèi)。然而，這種行為在法律上無(wú)法成立（《民法典》第九百四十四條明確規(guī)定業(yè)主有付費(fèi)義務(wù)），在現(xiàn)實(shí)中更是“雙刃劍”——它直接削減了物業(yè)可用于提升服務(wù)的資源，導(dǎo)致服務(wù)可能進(jìn)一步下滑，從而陷入“欠費(fèi)-服務(wù)差-更多欠費(fèi)”的死循環(huán)。

對(duì)于恒大悅龍臺(tái)而言，106萬(wàn)的虧損和126萬(wàn)的欠費(fèi)，雖未到立即撤場(chǎng)的臨界點(diǎn)，但無(wú)疑是一個(gè)強(qiáng)烈的危險(xiǎn)信號(hào)。若不及時(shí)扭轉(zhuǎn)，前述案例中的“撤場(chǎng)風(fēng)波”與“管理真空”，或許就是不久后需要面對(duì)的殘酷現(xiàn)實(shí)。

下篇：破局與共生——物業(yè)公司如何堅(jiān)持并贏得信任？

面對(duì)虧損與欠費(fèi)的雙重壓力，物業(yè)公司絕不能坐以待斃，更不能簡(jiǎn)單以“撤場(chǎng)”相脅。真正的出路在于主動(dòng)破局，通過(guò)透明化、專(zhuān)業(yè)化和人性化的努力，重建與業(yè)主的信任，走向“優(yōu)質(zhì)服務(wù)-高收繳率-可持續(xù)經(jīng)營(yíng)”的良性循環(huán)。鏈接內(nèi)容最后指出需“優(yōu)化服務(wù)、公示收支……形成良性循環(huán)”，但未詳述具體路徑?；趯?duì)物業(yè)管理行業(yè)的一般性理解，物業(yè)公司可以從以下幾個(gè)方面系統(tǒng)性地著手堅(jiān)持與改進(jìn)：

1. 極致透明，用“陽(yáng)光賬本”消除猜忌

信任危機(jī)往往源于信息不對(duì)稱(chēng)。物業(yè)公司應(yīng)超越法律要求的年度公示，建立常態(tài)化的財(cái)務(wù)透明機(jī)制。

1） 公示升級(jí) ：除了年度總表，可嘗試按季度甚至月度，以圖文、信息圖等更易懂的形式，在公眾號(hào)、公告欄公示主要收支項(xiàng)。特別是針對(duì)業(yè)主關(guān)心的公共區(qū)域廣告收益、車(chē)位租賃費(fèi)等公共收益，單獨(dú)列項(xiàng)，明確收支與去向（按規(guī)定應(yīng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或業(yè)主共同決定的其他用途）。

2） 開(kāi)放查詢 ：可設(shè)立定期的“物業(yè)賬本開(kāi)放日”，邀請(qǐng)業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)成員查閱相關(guān)票據(jù)與合同，將專(zhuān)業(yè)服務(wù)（如電梯維保、綠化外包）的合同標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行情況一并公開(kāi)。陽(yáng)光是最好的防腐劑，也是最好的信任劑。

2. 服務(wù)提質(zhì)，讓每一分物業(yè)費(fèi)“看得見(jiàn)”

在成本壓力下，物業(yè)更需精打細(xì)算，將資金用在刀刃上，通過(guò)提升服務(wù)感知來(lái)贏得認(rèn)可。

1） 聚焦觸點(diǎn)，提升體驗(yàn) ：集中資源改善業(yè)主每日必經(jīng)的“觸點(diǎn)”體驗(yàn)。例如，確保單元門(mén)禁靈敏、樓道照明完好、電梯平穩(wěn)運(yùn)行；加強(qiáng)高峰期車(chē)庫(kù)與主干道的交通疏導(dǎo)；提升保潔頻率與細(xì)節(jié)，特別是垃圾桶周邊、兒童游樂(lè)區(qū)等衛(wèi)生死角。這些高頻接觸點(diǎn)的改善，最能直接提升業(yè)主的滿意度。

2） 建立快速響應(yīng)與閉環(huán)機(jī)制 ：優(yōu)化報(bào)事報(bào)修流程，利用微信小程序、管家群等工具，確保業(yè)主訴求有人接、馬上辦、限時(shí)結(jié)，并將處理結(jié)果反饋閉環(huán)。定期公布“報(bào)事報(bào)修解決率與滿意度”，用數(shù)據(jù)說(shuō)話。

3） 策劃低成本、高粘性的社區(qū)活動(dòng) ：鏈接中提到支出包含“社區(qū)文化活動(dòng)”，這筆錢(qián)要花出效果。多組織跳蚤市場(chǎng)、親子閱讀、節(jié)日茶話會(huì)等低成本活動(dòng)，增強(qiáng)鄰里互動(dòng)與社區(qū)歸屬感，讓物業(yè)服務(wù)從“管理者”變?yōu)椤吧鐓^(qū)共建者”。

3. 精細(xì)管理，向內(nèi)部要效益

在“開(kāi)源”（提高收費(fèi)率）困難時(shí)，“節(jié)流”同樣重要。物業(yè)公司需進(jìn)行精細(xì)化的成本管控。

1） 能耗智能化管理 ：對(duì)公共照明、水泵等進(jìn)行智能化改造，實(shí)行分時(shí)分區(qū)控制，降低公區(qū)能耗（該項(xiàng)在悅龍臺(tái)支出中達(dá)55.82萬(wàn)元，有節(jié)約空間）。

2） 優(yōu)化人員與流程 ：通過(guò)培訓(xùn)提升員工一專(zhuān)多能素質(zhì)，合理排班；利用科技手段（如巡檢打卡系統(tǒng)）提升安保、工程巡檢效率；對(duì)大宗采購(gòu)（如清潔用品、綠化苗木）進(jìn)行公開(kāi)比價(jià)或集中采購(gòu)，降低成本。

3） 探索“自我造血” ：在合法合規(guī)且經(jīng)業(yè)主共同決定的前提下，可探索引入優(yōu)質(zhì)的社區(qū)增值服務(wù)（如居家維修、凈水服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品團(tuán)購(gòu)等），產(chǎn)生的部分利潤(rùn)可用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)不足，反哺基礎(chǔ)服務(wù)。

4. 依法催繳，善用法律與溝通工具

對(duì)于歷史欠費(fèi)，物業(yè)公司需堅(jiān)定而策略地依法進(jìn)行追繳。

1） 分類(lèi)溝通，重點(diǎn)突破 ：分析欠費(fèi)業(yè)主的不同原因（如對(duì)服務(wù)不滿、長(zhǎng)期空置、經(jīng)濟(jì)困難、習(xí)慣性拖欠），由客服管家或經(jīng)理進(jìn)行針對(duì)性溝通。對(duì)于因誤解而欠費(fèi)的，通過(guò)解釋與服務(wù)改進(jìn)爭(zhēng)取理解；對(duì)于惡意拖欠的，在多次溝通無(wú)果后，應(yīng)堅(jiān)決通過(guò)法律訴訟途徑解決，并公示典型案例，樹(shù)立繳費(fèi)的嚴(yán)肅性。

2） 正向激勵(lì) ：同時(shí)，可建立對(duì)按時(shí)繳費(fèi)業(yè)主的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，如贈(zèng)送一些實(shí)用的保潔服務(wù)、節(jié)日小禮品，或在公告欄設(shè)立“榮譽(yù)榜”，形成正向輿論氛圍。

恒大悅龍臺(tái)的公示，是一面鏡子，照出了當(dāng)前許多小區(qū)共同的治理難題。物業(yè)的“堅(jiān)持”，絕非單方面的負(fù)重前行，而是需要業(yè)主與物業(yè)雙方相向而行的共同奔赴。業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)，是獲得優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提；物業(yè)提供透明、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是贏得繳費(fèi)支持的基礎(chǔ)。

物業(yè)公司唯有以更大的誠(chéng)意打開(kāi)“賬本”，以更實(shí)的行動(dòng)提升“服務(wù)”，以更智慧的方式優(yōu)化“管理”，才能打破僵局，贏得信任。而這份信任，將是小區(qū)資產(chǎn)保值、環(huán)境美好、鄰里和諧的最終基石。莫待撤場(chǎng)真空時(shí)，才念物業(yè)服務(wù)貴。共建共享，方能長(zhǎng)治久安。