房價(jià)下跌，給我們的經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)政等各個(gè)方面帶來的影響，我之前已經(jīng)聊過很多了。今天我從一個(gè)被很多人低估的領(lǐng)域說起，那就是租房市場(chǎng)。

以上海為例，根據(jù)上海市住房租賃公告服務(wù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，2025年上海住宅平均租金下降了4.4%，其中單位租金下降了2.5%。這個(gè)數(shù)字雖然比房價(jià)降幅要小一些，但依舊很高（作為同比數(shù)據(jù)而言）。

而且就現(xiàn)在的就業(yè)情況來看，之后房租有可能還會(huì)降。注意，只是“可能”，畢竟市場(chǎng)變量很多，很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

那么，為什么說租房市場(chǎng)被低估了呢?這是因?yàn)樗挠绊懨姹坏凸懒?。你看，按照很多人的設(shè)想房租降不降，不外乎是房東和租客之間的事，好像跟外人沒多大關(guān)系，但事實(shí)上，房租變化所引發(fā)的漣漪，影響的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是房東和租客。

今天，我們就來說說房租變化，到底意味著什么?會(huì)帶來哪些影響?

要解答這個(gè)問題，我們需要結(jié)合兩個(gè)當(dāng)前的核心背景來看：一是房地產(chǎn)領(lǐng)域的底層運(yùn)行邏輯，二是今年7月21日國務(wù)院發(fā)布的《住房租賃條例》。乍一聽，政策文件和行業(yè)邏輯交織，似乎有些復(fù)雜，但其實(shí)這件事的本質(zhì)并不難理解。

我們可以先從兩個(gè)常被提及的概念說起——“紅利”與“泡沫”。當(dāng)一個(gè)領(lǐng)域快速增長時(shí)，有人稱之為“紅利”，也有人警惕它是“泡沫”。那么，二者究竟有何區(qū)別？

以房地產(chǎn)為例：假設(shè)一套房的單價(jià)從每平方米1000元飆升至10000元，這算紅利還是泡沫？不少人會(huì)用“漲幅大小”來判斷，覺得漲得太猛就是泡沫。但真正的核心不在漲幅，而在于人們買房的錢從何而來、能否承受。

我們可以把購房資金拆成兩類來看：

第一類：現(xiàn)有積蓄 + 一筆可償還的貸款。注意，這里的關(guān)鍵是“能還上”。比如我貸款20萬元，但未來數(shù)年收入穩(wěn)定且有增長預(yù)期，幾年內(nèi)就能還清，這筆債務(wù)是可控的。

第二類：同樣是貸款，但金額超出了償還能力，即現(xiàn)有積蓄 + 一筆還不起的貸款。

表面看都是借貸，但前者用的是“還得上的債”，后者則是“還不起的債”。而區(qū)分紅利與泡沫的關(guān)鍵，就在于房價(jià)的支撐力量來自哪一種：

• 如果成交價(jià)主要由“還得上的債”推動(dòng)，哪怕房價(jià)漲得又快又高，也屬于紅利——因?yàn)橛姓鎸?shí)的收入和償還能力托底。
• 如果成交價(jià)靠“還不起的債”撐起來，哪怕漲幅不大，也是泡沫——因?yàn)閭鶆?wù)超出了未來收入的承載力。
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換言之，一個(gè)領(lǐng)域是紅利還是泡沫，不看價(jià)格絕對(duì)值，而看收入增長速度能否匹配價(jià)格增長。如果人們本就缺錢，未來也難有可觀收入，只是盲目相信房價(jià)會(huì)漲而不斷加杠桿買房，這就是在吹大泡沫。透支的債務(wù)越多，泡沫越危險(xiǎn)；等到大家發(fā)現(xiàn)“這錢我真還不上”時(shí)，泡沫就會(huì)破裂。

這些其實(shí)都是基礎(chǔ)的金融常識(shí)，道理并不復(fù)雜。真正的難點(diǎn)在于，身處其中的人很難即時(shí)分辨眼前的高價(jià)是紅利還是泡沫，因?yàn)楹芏嗳瞬⒉荒艽_切預(yù)知自己未來的收入是否足以償還當(dāng)下的債務(wù)。

一般來說，一個(gè)領(lǐng)域都是，先紅利，后泡沫。這個(gè)過程一般是這樣的，我們拿房地產(chǎn)舉例。

首先，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的總體增長。就像我們之前講過的，你可以把房地產(chǎn)當(dāng)成一個(gè)超級(jí)商品，而整個(gè)社會(huì)的很多產(chǎn)業(yè)都是它的供應(yīng)鏈，包括建材、制造、電子等等。商品大幅漲價(jià)，也會(huì)帶著整個(gè)供應(yīng)鏈一起漲價(jià)。房價(jià)漲了，所有人都跟著賺錢。

其次，因?yàn)樗腥硕几嶅X，因此人們對(duì)未來的預(yù)期會(huì)變得樂觀，認(rèn)為自己未來還能賺到錢，于是人們就敢于借錢。同時(shí)，大家看房地產(chǎn)還在漲借錢的底氣就更足了。人們會(huì)覺得，這不是貸款，而是把自己未來的錢存到一個(gè)利息更高的地方。比如，我貸款20萬元買房，我不會(huì)覺得自己在借錢，我只是把自己未來要掙的20萬元，存到了增值更快的房地產(chǎn)領(lǐng)域。

最后，這個(gè)所有人都收入上漲的階段，并不會(huì)一直持續(xù)。因?yàn)閷?duì)每個(gè)領(lǐng)域來說，低垂的果實(shí)都是有限的，容易賺的錢就那么多。因此早期人人都能賺錢，而到了后期錢會(huì)越來越難賺。這時(shí)，收入的增速就追不上房價(jià)的增速。紅利就會(huì)逐漸變成泡沫。

但問題是，你怎么可能觀察到所有人的賺錢情況呢？以及每個(gè)領(lǐng)域到底是在“低垂果實(shí)”的階段？還是已經(jīng)到了“內(nèi)卷賺錢難”的階段？這都很難判斷。而且作為當(dāng)事人，往往還會(huì)再多想一層，就是“我覺得別人怎么覺得”，很多人都覺得別人覺得房價(jià)會(huì)漲，早晚會(huì)有人出高價(jià)買我的房。

從紅利滑向泡沫的過程，背后牽涉到眾多領(lǐng)域的深層變化，夾雜著無數(shù)人的心理博弈與預(yù)期搖擺，這讓整個(gè)過程變得異常復(fù)雜，也極難預(yù)測(cè)。

盡管其中微觀變量紛繁復(fù)雜，但從宏觀視角仍能梳理出一條相對(duì)清晰的主線——脫離實(shí)際價(jià)值。換句話說，從紅利演變?yōu)榕菽?，本質(zhì)上就是資產(chǎn)價(jià)格一步步背離其實(shí)際價(jià)值的過程。

所謂“實(shí)際價(jià)值”，對(duì)房子而言，最直接的體現(xiàn)就是它的使用功能：買下后自住，或租給別人居住，都是在實(shí)現(xiàn)房子的使用價(jià)值。而泡沫的一大本質(zhì)，就是大量購房者買房的目的不再是居住，而是轉(zhuǎn)手倒賣、賺取價(jià)差。如果這類投機(jī)者只是少數(shù)，尚不足以撼動(dòng)整體房價(jià)；但當(dāng)他們形成規(guī)模，就會(huì)不斷推高價(jià)格、催生泡沫。如果再疊加其他因素——例如美國的金融監(jiān)管存在漏洞、次貸市場(chǎng)失控——房價(jià)泡沫就可能引發(fā)連鎖沖擊。2008年的美國次貸危機(jī)，正是這種機(jī)制下的典型爆發(fā)。

雖然過程錯(cuò)綜復(fù)雜，但應(yīng)對(duì)思路相對(duì)明確，其中一個(gè)關(guān)鍵路徑就是讓住房回歸實(shí)際價(jià)值、回歸使用價(jià)值。

怎樣實(shí)現(xiàn)這種回歸？

• 建設(shè)“好房子”：今年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)做法（第一批）》。“好房子”的核心，是更能滿足人們的居住需求。推動(dòng)這類房源供給，目的之一就是強(qiáng)化房子的居住屬性，弱化純投機(jī)動(dòng)機(jī)。
• 發(fā)展租房市場(chǎng)：租房市場(chǎng)的繁榮，同樣是在引導(dǎo)房屋回歸使用價(jià)值。正如前文所說，一個(gè)市場(chǎng)越貼近“實(shí)際價(jià)值”的邏輯，泡沫空間就越小。因此，健全租房體系，不僅能緩解購房壓力，更是促使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性循環(huán)的重要一環(huán)。
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簡言之，讓房子重新服務(wù)于“住”的本質(zhì)，并用多元化的居住解決方案分散單一買賣市場(chǎng)的壓力，是抑制泡沫、穩(wěn)固行業(yè)健康發(fā)展的核心方向。

好，說到這，經(jīng)過前面鋪墊的一大圈，我們算是解釋清楚了租房市場(chǎng)和整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域之間的關(guān)聯(lián)。注意，實(shí)際關(guān)聯(lián)還要更復(fù)雜，前面只是解釋了其中的一個(gè)關(guān)鍵的角度。

接下來，帶著這個(gè)視角，我們?cè)倏纯唇衲甑姆孔庾兓＿@個(gè)變化要分成兩方面看。

首先，今年房租下降，不是原因，而是結(jié)果——這說明租房市場(chǎng)的供給增加了，這些增量多數(shù)來自個(gè)人房東，還有一部分來自地方政府的人才公寓，而政策性出租房的入市，又給整個(gè)市場(chǎng)提供了一個(gè)錨定價(jià)格，推動(dòng)整個(gè)租房市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)一步趨向合理。這是現(xiàn)在正在發(fā)生的情況。

其次，咱們?cè)倏次磥?。今?月21日，國務(wù)院公布了《住房租賃條例》，這也是咱們國內(nèi)首部，專門針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的全國性行政法規(guī)。《條例》里的規(guī)定非常多，包括對(duì)房源真實(shí)性的規(guī)定，對(duì)住房硬件的最低要求，還有對(duì)租賃雙方利益的保障條款，等等。

有人可能會(huì)疑惑：《住房租賃條例》里的不少表述，在常見的房屋租賃合同，甚至中介提供的制式條款里都能找到，為什么還要專門出臺(tái)這樣一部法規(guī)？

原因很簡單——這部《條例》不僅是給普通租賃雙方看的，更是給執(zhí)法與司法部門提供明確依據(jù)。過去，住房租賃糾紛缺乏專門的規(guī)范指引，法院審理時(shí)往往只能援引《民法典》里的原則性條文，裁判效率和針對(duì)性都受到限制。如今有了更具體、更貼合租賃場(chǎng)景的標(biāo)尺，一旦出現(xiàn)爭議，雙方的維權(quán)效率將顯著提升。更重要的是，當(dāng)市場(chǎng)主體的法律保障更充分，整個(gè)租房領(lǐng)域才能進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

這里的“良性發(fā)展”，并不是簡單地讓租金上漲或下跌。如果房租降幅過大，可能傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)房價(jià)下行，甚至埋下通縮隱患；而租金漲幅過快，則會(huì)削弱市場(chǎng)的可持續(xù)性。因此，觀察租房市場(chǎng)必須兼顧全局性因素，比如市場(chǎng)規(guī)模、未來供給增量、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)等。

在這方面，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心聯(lián)合多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2025中國城市長租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書》提供了有價(jià)值的參考：

• 市場(chǎng)規(guī)模：我國目前約有2.6億租房人口，僅四大一線城市的租房群體就達(dá)4000萬人，占比接近50%——也就是說，在一線城市里，平均每兩人就有一人在租房。預(yù)計(jì)到2025年底，全國房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)3.2萬億元，2025—2030年的復(fù)合年增長率約為7.5%。
• 人群結(jié)構(gòu)變化：以往人們普遍認(rèn)為租房主力是30歲以下的年輕人，但最新數(shù)據(jù)顯示，在全國40個(gè)重點(diǎn)城市中，35歲以上租客占比已超過35%，超半數(shù)租客表示愿意接受5年以上的租房生活。這意味著，租房市場(chǎng)的潛在需求仍有較大擴(kuò)展空間。
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租房市場(chǎng)的穩(wěn)健增長，還可能間接拉動(dòng)消費(fèi)。一方面，當(dāng)租賃關(guān)系更穩(wěn)定、權(quán)益更有保障，人們的購房焦慮會(huì)減輕，從而更愿意將收入用于日常消費(fèi)，而非一味攢錢買房；另一方面，租房若能提供一種可靠的安全感，“租房結(jié)婚”“租房養(yǎng)老”等生活方式可能被逐步接受，這將推動(dòng)社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變——房子不再僅僅是財(cái)富象征，而回歸到“居住”的本質(zhì)。

換句話說，推動(dòng)租房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，或許不僅在于提供更多元的居住選擇，更在于塑造一種新的社會(huì)共識(shí)：讓居住方式擺脫單一的“買房=安定”的路徑依賴，使租房成為與購房并行且被認(rèn)可的生活選項(xiàng)。

我的知識(shí)星球（譚談財(cái)經(jīng)），內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡評(píng)

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知