最近這15年，咱們?nèi)庋劭梢姷姆孔咏ǖ谜媸菙?shù)不清了。特別是從2010年往后，城市化的腳步越來越快，一片片高樓簡直像雨后春筍似的往外冒，就連不少小城市，30層以上的高層住宅也隨處可見，一點都不稀奇了。根據(jù)第一財經(jīng)的報道，在一次新聞發(fā)布會上，相關(guān)部門的負責(zé)人透露了一個挺震撼的數(shù)字：過去三年里，住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)總共收集了全國差不多6億棟城鄉(xiāng)房屋的建筑數(shù)據(jù)，還有80多萬處市政設(shè)施的數(shù)據(jù)。

說得直白點，就是住建部告訴大家，全國現(xiàn)在有將近6億棟房屋建筑！這里可要留心啊，是6億“棟”，不是6億“套”！要是粗略估算一下，這些房子加起來，起碼夠30億人住了。要是你到那些城市的新區(qū)去轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，經(jīng)常能看到一棟棟高樓大廈，到了晚上卻黑漆漆的，幾乎沒什么亮燈，明顯沒人住在那兒。

前幾天還聽一位經(jīng)濟學(xué)家聊起，他說咱們從“存款大國”變成了“負債大國”，老百姓辛辛苦苦掙的錢，到底花到哪兒去了？其實房產(chǎn)占了很大一部分，簡直把三代人的積蓄都掏空了。現(xiàn)在住建部已經(jīng)把全國房子的數(shù)量摸清了，等到2026年，樓市說不定會有新的變化。

01 房子真是剩得太多了，已經(jīng)越來越難賣出去了

回顧過去，買房的熱潮主要集中在2010年到2019年這十年間。那時候，仿佛整個社會都沉浸在一種“購房狂熱”之中。不論是城市居民還是農(nóng)村家庭，很多人都在努力攢錢，渴望在城市里擁有一套屬于自己的房子。

這種普遍的需求推動了開發(fā)商的積極行動，他們不斷競拍土地、興建樓盤，尤其是在許多中小城市，一棟棟超過30層的高樓如雨后春筍般拔地而起，改變了城市的天際線。然而，隨著時間的推移，這種大規(guī)模建設(shè)帶來的后果逐漸顯現(xiàn)——房子建得太多了，遠遠超過了實際的需求。

到了今天，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的房產(chǎn)過剩現(xiàn)象。真正需要買房的人越來越少，市場需求明顯降溫。進入2025年，房地產(chǎn)銷售市場幾乎陷入停滯，那種門庭若市的場景一去不復(fù)返。不少房產(chǎn)銷售人員感慨，有時候連續(xù)半年都難以賣出一套房子，收入銳減之下，許多人不得不選擇轉(zhuǎn)行另謀生路。現(xiàn)在的局面是，房子真的不好賣了，大家似乎都對購房失去了往日的熱情。

02 二手房市場也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)

在2010年之前，房價還沒有經(jīng)歷后來的大幅上漲，那時候只要有一定經(jīng)濟實力，投資房產(chǎn)往往能獲得可觀的回報。即便是到了2013年、2014年，買房似乎還是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。所以，當(dāng)時不少富裕家庭或者投資者都購入了多套房產(chǎn)，計劃通過轉(zhuǎn)手賺取差價。

然而，最近兩年情況急轉(zhuǎn)直下，房價開始出現(xiàn)下跌趨勢，這讓那些手持多套房產(chǎn)的人感到十分焦慮。我身邊就有這樣一個真實的例子：一位鄰居在2018年以220萬元的價格購買了一套房子，到了2022年他想出售時，掛牌價定為200萬元，但買家只愿意出180萬元；等到2023年，他把價格降到180萬元，買家的出價卻進一步壓到170萬元；直到2024年11月，這套房子終于以150萬元成交，前后算下來損失不小。

這樣的故事在如今的二手房市場上并不少見。掛牌出售的房源越來越多，競爭愈發(fā)激烈，即使降價幾十萬元，也未必能找到合適的買家。特別是那些高層建筑、地理位置不佳或者周邊配套設(shè)施不完善的房子，未來很可能面臨長期滯銷的風(fēng)險，就像燙手山芋一樣難以脫手。

03 房價下行的趨勢，恐怕誰都難以扭轉(zhuǎn)

那些鼓吹房價即將上漲的說法，在我看來簡直是在誤導(dǎo)大眾。就算近期出臺了一系列寬松政策，比如降低首付比例、下調(diào)貸款利率，明眼人都能看出來，這恰恰說明房子不好賣了。一位在房地產(chǎn)行業(yè)干了十多年的老朋友私下跟我聊過，每次政策放松，其實都是市場遇冷的信號。

短期內(nèi)，價格可能看似穩(wěn)住了，可等這陣風(fēng)過去，下跌的壓力反而會更大。原因很簡單：房子實在太多了。別說城市家庭，就連很多農(nóng)村家庭，在2010到2019年那十年里，八成左右都已經(jīng)在城里買了房。如今還沒房子的家庭，真的少之又少。需求萎縮，供應(yīng)卻不斷堆積，誰會輕易出手買房呢？

更何況，人口出生率持續(xù)走低，未來總?cè)丝趧荼刂鸩綔p少。從這個角度看，房子的價值大概率會隨時間流逝而縮水。這一輪政策調(diào)整，目標只是“止跌企穩(wěn)”，國家層面根本沒指望房價能漲——因為根本漲不起來。能暫時穩(wěn)住、別跌得太快，就已經(jīng)不錯了。之后慢慢陰跌，或許是更可能的路徑。所以，如果有人還在喊漲價，那真的別信。

04 “拋售潮”或許正在醞釀之中，2026年甚至可能出現(xiàn)“崩盤”風(fēng)險

現(xiàn)在大家都心知肚明，房子越來越難轉(zhuǎn)手。而手里的房產(chǎn)隨著房齡增長，只會不斷貶值。辛辛苦苦攢錢買套房，本以為是個穩(wěn)妥資產(chǎn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)根本賣不掉，資產(chǎn)眼睜睜縮水。那些持有多套房產(chǎn)的人，很可能會開始大規(guī)模拋售。一旦形成爭先恐后賣房的局面，房價可能會跌到一個讓人難以置信的水平。這不是危言聳聽，而是市場規(guī)律使然。房子作為商品，終究逃不過供需關(guān)系。當(dāng)供應(yīng)遠超需求，價格支撐自然脆弱。再加上經(jīng)濟環(huán)境、收入預(yù)期、人口結(jié)構(gòu)等多重因素疊加，房地產(chǎn)市場的調(diào)整恐怕才剛剛開始。

過去我們總認為房子是只漲不跌的“神話”，但現(xiàn)實正在打破這種幻想。很多家庭把絕大部分財富都押在房產(chǎn)上，一旦房價持續(xù)下行，家庭資產(chǎn)面臨重估，消費信心也會受到影響。從這個角度看，樓市不僅關(guān)乎開發(fā)商和炒房客，更關(guān)聯(lián)著普通人的錢包和生活穩(wěn)定。政策可以短期托底，卻很難扭轉(zhuǎn)長期趨勢。畢竟，房子最終還是要人來住。當(dāng)人口紅利消退，當(dāng)城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代或許真的漸行漸遠。

當(dāng)然，這并不意味著所有房子都會變得一文不值。地段好、品質(zhì)優(yōu)、配套齊全的房產(chǎn)，依然有它的市場需求。但整體來看，普漲行情很難再現(xiàn)，分化將成為常態(tài)。對于普通購房者而言，更需要理性看待市場，不要被過往的經(jīng)驗或煽動性的言論牽著走。買房終究是件大事，得根據(jù)自身實際需要和承受能力來決定，而不是盲目跟風(fēng)投資。

說到底，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場深刻的轉(zhuǎn)型。從過去的狂熱追捧，到如今的冷靜審視，這個過程或許伴隨著陣痛，但也是一種必然。2026年會不會成為轉(zhuǎn)折點，尚待觀察，但可以確定的是，行業(yè)邏輯已經(jīng)變了。我們或許該放下對房價“只漲不跌”的執(zhí)念，重新思考住房的本質(zhì)——它首先是居住的空間，其次才是資產(chǎn)的載體。當(dāng)市場回歸理性，真正需要房子的人，或許能等到更合適的時機。而整個經(jīng)濟體系，也可能因此迎來更健康、更可持續(xù)的發(fā)展格局。在這一過程中，保持清醒、理性看待，或許才是我們每個人最該做的。