樓市，已經(jīng)降無(wú)可降！

原創(chuàng)道格道格財(cái)經(jīng)觀2026年2月14日 08:00河南標(biāo)題已修改

2月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2026年開(kāi)年1月份70城商品住宅價(jià)格指數(shù)。

新建商品住宅環(huán)比：一線-0.3%；二線-0.3%；三線-0.4%

新建商品住宅同比：一線-2.1%；二線-2.9%；三線-3.9%

二手住宅環(huán)比：一線-0.5%；二線-0.5%；三線-0.6%

二手住宅同比：一線-7.6%；二線-6.2%；三線-6.1%

走勢(shì)很明顯：環(huán)比降幅收窄、同比降幅擴(kuò)大。

同比是長(zhǎng)期趨勢(shì)，環(huán)比是短期趨勢(shì)；環(huán)比收窄說(shuō)明——樓市，短期已經(jīng)降無(wú)可降！

如此趨勢(shì)如果繼續(xù)，樓市的大底，大概率會(huì)在今年出現(xiàn)。

年初的時(shí)候，央媒有兩篇重要文章，一篇是說(shuō)樓市的，《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》；一篇是說(shuō)物價(jià)的，《積極推進(jìn)物價(jià)合理回升》

兩篇文章通讀下來(lái)，基本上能代表高層對(duì)于整體市場(chǎng)的態(tài)度——

低物價(jià)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的梗阻，樓市也到了向左向右的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，通縮的危害比通脹更大，看起來(lái)是錢(qián)更加值錢(qián)了，但是預(yù)期、收入和投資的不確定性更多。之前的文章里有分析點(diǎn)這里

樓市也是一樣。

正循環(huán)：樓價(jià)溫和的上漲→名義資產(chǎn)增加→存量房產(chǎn)持有并不進(jìn)入市場(chǎng)→增量房產(chǎn)有序去化→居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)

負(fù)循環(huán)：樓價(jià)下跌→名義資產(chǎn)減少→存量房大批進(jìn)入市場(chǎng)→市場(chǎng)供應(yīng)增加形成消化壓力→低價(jià)拋售進(jìn)一步加速樓價(jià)下跌→資產(chǎn)負(fù)債表惡化

2026年第一個(gè)月，除北京之外的二手房市場(chǎng)銷(xiāo)量都有所增加；同期二手房掛牌量已經(jīng)開(kāi)始減少，數(shù)據(jù)在前不久文章的鏈接點(diǎn)這里。

之所以會(huì)得出“樓市降無(wú)可降”的結(jié)論，取決于兩個(gè)基本判斷——

第一個(gè)：居民資產(chǎn)負(fù)債表不可能無(wú)限惡化。

100萬(wàn)的房子，貸款70萬(wàn)，名義負(fù)債率70%，加上30年利息的總合負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)110%；房?jī)r(jià)下跌到70萬(wàn)，名義負(fù)債率100%，總合負(fù)債率超過(guò)150%，再跌就是“資不抵債”；

當(dāng)房?jī)r(jià)跌破個(gè)人心理承受極限后，絕大多數(shù)業(yè)主寧可持有也不愿意賠本拋售；

所以，二手房?jī)r(jià)跌無(wú)可跌，撤牌成了保留資產(chǎn)等待翻盤(pán)機(jī)會(huì)的最優(yōu)選擇。

第二個(gè)：新房的迭代、成本限制，和開(kāi)發(fā)商債務(wù)重組。

現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的主流，是以四代宅為代表的好房子；

四代宅對(duì)三代宅是碾壓式的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商可以承擔(dān)三代宅一定的賠本，但遠(yuǎn)低于成本線的對(duì)四代宅的拋售，短中期內(nèi)幾乎沒(méi)有可能；

加之主要開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完成境外債務(wù)重組，正是需要業(yè)績(jī)?nèi)プC明自己的時(shí)候，三代宅的庫(kù)存進(jìn)入合理區(qū)間后，產(chǎn)品一定是向性?xún)r(jià)比更高的四代住宅靠攏。

一月份的70城數(shù)據(jù)，短期內(nèi)還沒(méi)有完全的跡象表明樓市的大底已現(xiàn)，但樓價(jià)降無(wú)可降卻是一個(gè)真實(shí)存在的可能。

如是，今年樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大底，大概率會(huì)在下半年逐漸清晰。