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買房千萬(wàn)別這樣做！澳洲半數(shù)購(gòu)房者誤踩陷阱，利息多付$10萬(wàn)

全澳各地的購(gòu)房者正陷入一個(gè)代價(jià)高昂的房貸誤區(qū)。這種行為看似是在購(gòu)房路上走了“捷徑”，實(shí)則如同買下了一輛永遠(yuǎn)不開的豪車，代價(jià)沉重且毫無(wú)必要。

對(duì)于數(shù)百萬(wàn)澳洲人來(lái)說(shuō)，在渾然不知的情況下讓房貸額外增加10萬(wàn)澳元，并非虛構(gòu)的噩夢(mèng)，而是冷酷的現(xiàn)實(shí)。

Money.com.au的最新研究顯示，約半數(shù)澳洲購(gòu)房者選擇將印花稅及其他購(gòu)房雜費(fèi)計(jì)入房屋貸款，以此作為進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)宜之計(jì)。

在這一群體中，28%的人將包括印花稅、過戶費(fèi)及結(jié)算費(fèi)在內(nèi)的所有前期成本全部計(jì)入房貸；另有18%的人則專門將金額通常達(dá)五位數(shù)的印花稅轉(zhuǎn)為貸款。

Money.com.au的貸款專家 Debbie Hays 直言不諱地指出，對(duì)于不符合豁免條件的首置業(yè)者而言，印花稅和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)無(wú)異于“第二筆首付”。許多年輕買家為了減輕壓力，將這些稅費(fèi)計(jì)入房貸，導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模遠(yuǎn)超最初計(jì)劃。

Hays 警告稱，這種做法的真實(shí)痛苦在于長(zhǎng)達(dá)30年的還款期。由于印花稅已成為貸款余額的一部分，買家必須為此支付巨額利息。

雖然有時(shí)這是購(gòu)房的唯一途徑，但買家務(wù)必制定減息計(jì)劃，例如善用對(duì)沖賬戶（offset account）或提款功能（redraw）。

Money.com.au的分析清晰地揭示了這一選擇背后的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)?；诟鞔蟪鞘蟹?jī)r(jià)中位數(shù)及目前5.49%的平均浮動(dòng)利率計(jì)算，30年貸款期的利息支出令人咋舌。

阿德萊德購(gòu)房者面臨的額外財(cái)務(wù)壓力最大。一旦將印花稅計(jì)入房貸，由于長(zhǎng)期利息的利滾利，總持有成本將巨額增加108,923澳元。

其他城市的購(gòu)房者同樣壓力山大：悉尼買家將多支出103,698澳元利息，墨爾本買家將面臨98,451澳元的額外支出。

布里斯班和珀斯的額外成本也分別達(dá)到了74,196澳元和84,262澳元。

即便在偏遠(yuǎn)地區(qū)，這一數(shù)字也不容小覷。新州偏遠(yuǎn)地區(qū)和維州偏遠(yuǎn)地區(qū)的買家，分別需要為此支付額外的60,280澳元和65,737澳元。

而在堪培拉、霍巴特和達(dá)爾文，這筆“隱形成本”也都徘徊在5.5萬(wàn)至6萬(wàn)澳元之間。

研究強(qiáng)調(diào)，年輕的澳洲購(gòu)房者最容易陷入這一財(cái)務(wù)陷阱。統(tǒng)計(jì)顯示，接近三分之二的Z世代購(gòu)房者（64%）借入額外資金支付前期成本，緊隨其后的是54%的千禧一代。

Debbie Hays 分析稱，首置業(yè)印花稅豁免門檻的調(diào)整速度未能跟上房?jī)r(jià)飛漲的步伐。這導(dǎo)致許多年輕買家錯(cuò)失減免機(jī)會(huì)，最終無(wú)奈選擇將各項(xiàng)規(guī)費(fèi)計(jì)入貸款，從而背負(fù)了更長(zhǎng)期的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

24歲的昆州購(gòu)房者 Claudia Grentell 就是典型代表。她在擔(dān)保人的幫助下，選擇增加貸款額度來(lái)覆蓋律師費(fèi)和印花稅，目的是在交房時(shí)預(yù)留約12,000澳元現(xiàn)金用于裝修和搬家。

Claudia 坦言，作為首置業(yè)者，她在貸款過程中幾乎完全聽從了房貸經(jīng)紀(jì)人的建議，對(duì)需要為印花稅支付額外利息這件事“渾然不知”。

她表示，經(jīng)紀(jì)人主導(dǎo)了整個(gè)過程，而他們當(dāng)時(shí)只想順利買下這棟83萬(wàn)澳元的房子，并沒有意識(shí)到這一決定的長(zhǎng)期后果。

盡管對(duì)自住業(yè)主來(lái)說(shuō)這是一個(gè)昂貴的錯(cuò)誤，但 Debbie Hays 指出，對(duì)于房產(chǎn)投資者而言，將前期成本計(jì)入貸款往往具有不同的戰(zhàn)略意義。

在大多數(shù)投資案例中，由于房產(chǎn)用于收租，這部分貸款產(chǎn)生的額外利息通常是可以抵稅的。然而，對(duì)于廣大的普通自住家庭來(lái)說(shuō)，這筆支出純粹是無(wú)法減免的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

Hays 建議，雖然融資支付前期成本能讓買家更快入市，但必須配合相應(yīng)的利息對(duì)沖策略。隨著物業(yè)增值和房產(chǎn)凈值的增長(zhǎng)，買家應(yīng)在未來(lái)尋求轉(zhuǎn)按揭（refinance）或重組貸款的機(jī)會(huì)。

這項(xiàng)研究釋放出的信號(hào)非常明確：雖然將印花稅計(jì)入房貸在短期內(nèi)緩解了資金壓力，但長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)枷鎖極其沉重。

每一位澳洲購(gòu)房者在簽約前都應(yīng)審慎評(píng)估，以免在不知不覺中陷入這項(xiàng)涉及六位數(shù)的財(cái)務(wù)失誤。

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澳洲這個(gè)首府城市租房市場(chǎng)徹底崩了？！空置率僅1.2%

在近日舉行的澳洲城市發(fā)展學(xué)會(huì)（UDIA）西澳住房市場(chǎng)展望活動(dòng)上，Cotality 亞太區(qū)研究總監(jiān) Tim Lawless 直言，珀斯的租房市場(chǎng)已經(jīng)陷入“崩潰”狀態(tài)。

管租金壓力持續(xù)高企，但他也指出，隨著建筑審批量穩(wěn)步轉(zhuǎn)化為實(shí)際開工，住房供應(yīng)前景正顯現(xiàn)出積極信號(hào)。

租房市場(chǎng)陷入僵局，空置率遠(yuǎn)低于全國(guó)水平

Lawless表示，當(dāng)前全澳各地都在承受租房壓力，但珀斯的情況尤為嚴(yán)峻。目前全澳平均空置率約為 1.7%，而珀斯僅為 1.2% 左右。極低的空置率使得租金上漲壓力居高不下。

“任何正在租房或者子女在租房市場(chǎng)的人都能證明，這里的市場(chǎng)已經(jīng)崩潰了，”他感慨道。

Lawless還提到，在租房負(fù)擔(dān)已經(jīng)極其沉重的情況下，租金增長(zhǎng)竟然出現(xiàn)了再次加速的跡象，這令他感到始料未及。

針對(duì)供應(yīng)端的問題，Lawless認(rèn)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲有助于抵消高昂的建筑成本，從而支撐新項(xiàng)目的可行性。

盡管勞動(dòng)力短缺和成本上升依然是行業(yè)挑戰(zhàn)，但在全國(guó)住宅開工量方面，昆州、南澳和西澳的表現(xiàn)明顯脫穎而出，處于領(lǐng)先地位。

自2024年以來(lái)，珀斯公寓價(jià)格的上漲速度已超過獨(dú)立屋。然而，珀斯的高密度住宅供應(yīng)仍顯不足，目前僅有 17% 的開工項(xiàng)目屬于該領(lǐng)域，這一比例在全澳處于最低水平。

雖然珀斯房市自2022年以來(lái)表現(xiàn)穩(wěn)健且持續(xù)優(yōu)于全國(guó)平均水平，但Lawless指出，自去年 11 月起，其增長(zhǎng)動(dòng)力已顯露出放緩跡象。

目前，由于首次購(gòu)房者、投資者及主流需求的激烈競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)中較低價(jià)位的房產(chǎn)依然保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

在買家構(gòu)成上，投資者需求正持續(xù)走強(qiáng)，已超過后續(xù)買家成為住房需求的最大組成部分。相比之下，首次購(gòu)房者的活躍度有所下降，目前僅與全國(guó)平均水平持平。

此外，Karratha和Kalgoorlie等傳統(tǒng)礦業(yè)地區(qū)因兼具宜居性與可負(fù)擔(dān)性，正吸引大量關(guān)注，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。

對(duì)于未來(lái)的政策走向，Lawless預(yù)警稱再次加息依然是有可能的，他預(yù)計(jì)澳聯(lián)儲(chǔ)（RBA）可能會(huì)在8月左右采取行動(dòng)。

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坐擁9處房產(chǎn)超2500公頃土地！自由黨新黨魁身家曝光，曾賣豪宅凈賺247萬(wàn)

隨著新任自由黨黨魁 Angus Taylor 正式走馬上任，其名下龐大的農(nóng)場(chǎng)物業(yè)組合以及一樁獲利豐厚的悉尼豪宅交易也隨之浮出水面，揭示了這位澳洲新任反對(duì)黨領(lǐng)袖背后雄厚的房地產(chǎn)財(cái)富。

公開記錄顯示，在周五當(dāng)選自由黨黨魁后，Angus Taylor 在新州全境持有至少 9 處房產(chǎn)的權(quán)益。值得注意的是，這些資產(chǎn)絕大部分并非在其個(gè)人名下，而是通過一套復(fù)雜的私人公司和家庭信托網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行持有。

針對(duì)議會(huì)披露信息和房產(chǎn)記錄的調(diào)查顯示，Angus Taylor 個(gè)人名下僅申報(bào)了兩處房產(chǎn)，分別是位于 Goulburn 的一處農(nóng)場(chǎng)和位于悉尼的一處住宅（暫無(wú)公開記錄），其余房產(chǎn)均被納入公司和信托結(jié)構(gòu)。

在遷往其所在的 Goulburn 選區(qū)之前，Angus Taylor 夫婦曾居住在悉尼頂級(jí)東區(qū)。2016 年 11 月，他們以 677 萬(wàn)澳幣的價(jià)格，將位于藍(lán)籌區(qū) Woollahra 的五居室豪宅賣給了已故商業(yè)大亨 Alan Bond 的孫子。在持有的十年間，該房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了 247 萬(wàn)澳幣的資本收益，期間該郊區(qū)的房?jī)r(jià)大幅飆升了 57%。

據(jù)其去年 8 月向議會(huì)提交并于近期更新的財(cái)產(chǎn)申報(bào)顯示，Angus Taylor 除申報(bào)了禮品、差旅及招待信息外，還持有家族核心控股公司 Gufee Pty Ltd 的股份。

申報(bào)中還提及多家以 Maclaughlin River 命名的實(shí)體，該名稱源自新州南部 Monaro 地區(qū)的一條河流。此外，披露信息顯示這對(duì)夫婦在 AJ & L Taylor Family Trust 和 Maclaughlin River Land Trust No.1 這兩個(gè)家庭信托中持有受益權(quán)益。

房產(chǎn)記錄進(jìn)一步顯示，至少有一處與該家族利益相關(guān)的房產(chǎn)位于靠近 Goulburn 的 Gundary，占地超過 140 公頃。該物業(yè)由 Gufee Pty Ltd 與另外兩名受托人共同持有，并作為上述家庭信托的注冊(cè)地址。

他在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的投資布局十分廣泛。2021 年 9 月，其名下的 Maclaughlin River Pastoral 公司以 86 萬(wàn)澳幣購(gòu)入新州 Bemboka 一處 140 公頃的土地。

此外，他在 Maclaughlin River Holdings No. 2 名下還擁有四處房產(chǎn)，通過 Gufee Pty 間接控制的土地總面積超過 2500 公頃。這些房產(chǎn)于 2025 年 5 月至 6 月期間完成轉(zhuǎn)讓，僅位于 Mount Cooper 的兩處房產(chǎn)就占地 2000 公頃。

在 2013 年進(jìn)入議會(huì)之前，Angus Taylor 曾共同創(chuàng)立了包括 Growth Farms 在內(nèi)的多家農(nóng)業(yè)企業(yè)。盡管有報(bào)道稱他已剝離相關(guān)權(quán)益，且該公司未出現(xiàn)在 2025 年的申報(bào)中，但他深厚的商業(yè)背景仍備受矚目。

事實(shí)上，使用公司結(jié)構(gòu)和家庭信托持有房產(chǎn)在澳洲議員及富裕階層中并不罕見，此舉往往被視為資產(chǎn)保護(hù)及稅務(wù)規(guī)劃的重要手段。

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墨爾本租房排隊(duì)長(zhǎng)龍看呆網(wǎng)友：專家稱年入$13萬(wàn)才配租房，住房危機(jī)愈演愈烈

墨爾本近日舉行的一場(chǎng)租房看房活動(dòng)，再次撕開了澳洲住房危機(jī)的傷疤。在 Brunswick 街頭，數(shù)十名租客排起長(zhǎng)隊(duì)，只為爭(zhēng)奪同一處房源。

這些在社交媒體上引發(fā)熱議的照片，戳中了無(wú)數(shù)澳洲人的痛點(diǎn)。有網(wǎng)友感嘆，住房短缺帶來(lái)的悲哀副作用是，那些同樣渴望安居的人，如今在殘酷的現(xiàn)實(shí)面前都成了彼此的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

不少租客對(duì)現(xiàn)狀感到憤怒，認(rèn)為當(dāng)前的看房流程早已畸形。從近乎侵入式的個(gè)人隱私數(shù)據(jù)搜集，到繁瑣的定期檢查，再到房東和房產(chǎn)中介（REA）每年高達(dá)30%至50%的租金漲幅，租客正面臨“被榨干”的困境。更有網(wǎng)友直言，連住所這種基本生存需求都要排隊(duì)搶奪，這種現(xiàn)實(shí)簡(jiǎn)直離譜。

令人擔(dān)憂的不僅是競(jìng)爭(zhēng)本身，還有申請(qǐng)時(shí)被強(qiáng)制索要的大量隱私。租客現(xiàn)在被要求提交完整的銀行流水、正式雇傭合同以及工作單位推薦信。許多人擔(dān)心這些敏感文件缺乏妥善存儲(chǔ)，極易淪為黑客攻擊的獵物。

此外，房源極度緊缺也讓租客在面對(duì)權(quán)益受損時(shí)不得不忍氣吞聲。由于擔(dān)心被貼上“愛投訴”的標(biāo)簽而導(dǎo)致租約無(wú)法續(xù)簽，許多租客即便遇到房屋質(zhì)量問題也只能選擇“忍氣吞聲”，生怕因此被中介掃地出門。

目前，墨爾本租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已趨于白熱化。今年1月的空置率僅為1.7%，供應(yīng)有限疊加需求激增，迫使租客們?cè)谌找婵s小的房源池中展開激烈角逐。

住房倡導(dǎo)組織 Everybody’s Home 的發(fā)言人 Maiy Azize 告訴澳洲 Daily Mail，目前的租房門檻已大幅提高，許多人年薪需達(dá)到 110,000 至 130,000 澳幣才能租得起房。她直言，現(xiàn)在尋找任何類型的租房都極具挑戰(zhàn)性，更不用說(shuō)能負(fù)擔(dān)得起的房源了。

Maiy Azize 警告稱，由于政府缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，且未將提供經(jīng)濟(jì)適用房視為己任，目前仍看不到任何緩解跡象。她指出，澳洲曾有三分之一的租客向政府租房，而現(xiàn)在這一比例已微乎其微。

“情況只會(huì)進(jìn)一步惡化，”Maiy Azize 表示，政府不能將提供經(jīng)濟(jì)適用房的責(zé)任完全推給房東。她認(rèn)為，放眼全球，凡是成功規(guī)避或解決住房危機(jī)的國(guó)家，政府都積極介入而非將其完全留給私營(yíng)部門。

她最后強(qiáng)調(diào)，解決問題的唯一出路在于政府應(yīng)親自下場(chǎng)，通過建造并擁有更多住房，為澳洲民眾提供真正負(fù)擔(dān)得起的租賃選擇。

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