在北京這樣超大城市的核心區(qū)，一棟樓齡近50年的住宅要舊改，如何做到又快又好？

傳統(tǒng)的推倒重建，居民們要等待三五年的漫長(zhǎng)周期。若只做外觀修復(fù)，格局不好、管線老化等困擾居民多年的居住難題，依舊無(wú)法徹底根治。長(zhǎng)久以來(lái)，快和好難以兼得。

但現(xiàn)在，智能建造成為了破局的關(guān)鍵。它不是表面的修修補(bǔ)補(bǔ)，而是讓老房子蛻變?yōu)榘踩孢m的好房子。

第一財(cái)經(jīng)記者近日走訪北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號(hào)樓（下稱(chēng)“28號(hào)樓”），它應(yīng)用中建集團(tuán)“智能建造-MiC技術(shù)”體系，僅用46天完成了原拆原建的封頂。而且，該項(xiàng)目首次在特大城市跑通了分散性產(chǎn)權(quán)樓宇的原拆原建完整流程，為全國(guó)多數(shù)城市核心區(qū)原拆原建探索了可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

原地?zé)ㄐ?/strong>

作為西城區(qū)首個(gè)“拿地即開(kāi)工”的危舊樓改建試點(diǎn)項(xiàng)目，這棟建筑通過(guò)原拆原建方式實(shí)現(xiàn)“安居難”到“住得優(yōu)”的蝶變。通過(guò)“快速聯(lián)辦”機(jī)制破解手續(xù)壁壘，依托模塊化建造為項(xiàng)目提質(zhì)增速，不僅為居民搬遷新居按下“加速鍵”，更探索出一套適用于全國(guó)多數(shù)城市核心區(qū)原拆原建的“北京模式”。

28號(hào)樓始建于1978年，2023年被納入北京市危舊樓改建范圍。這棟樓經(jīng)歷了近50年的風(fēng)風(fēng)雨雨，相繼出現(xiàn)墻體開(kāi)裂沙化、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化、上下水管跑冒滴漏，存在諸多建筑安全隱患問(wèn)題，同時(shí)因未設(shè)置電梯，老年人出行不便，危舊樓的“大小毛病”讓居民煩惱，改建意愿強(qiáng)烈。

改建項(xiàng)目在2025年9月5日開(kāi)工，10月24日完成基礎(chǔ)施工，正式啟動(dòng)首個(gè)模塊吊裝，隨后僅用時(shí)46天完成全部模塊吊裝，實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，居民從搬出舊居到遷回新居，拿到新房本僅用了不到6個(gè)月的時(shí)間，新房產(chǎn)權(quán)重新計(jì)算。

聚焦樓內(nèi)54戶(hù)居民的家庭結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)情況、矛盾問(wèn)題等差異化訴求，該項(xiàng)目創(chuàng)新推出“一戶(hù)一策一方案”精準(zhǔn)服務(wù)；同時(shí)根據(jù)原住房面積、居住需求等因素，改造方案量身定制出6種不同戶(hù)型，精準(zhǔn)匹配居民多樣化需求。

在28號(hào)危舊樓改建項(xiàng)目中，北京市西城區(qū)全面推行立項(xiàng)用地、工程審批全鏈條“全程網(wǎng)辦”，實(shí)現(xiàn)了24小時(shí)內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目備案與選址意見(jiàn)書(shū)、48小時(shí)內(nèi)完成多規(guī)會(huì)商意見(jiàn)審批的高效辦理，土地劃撥、規(guī)劃許可、施工許可等核心證照更實(shí)現(xiàn)“單日辦結(jié)、四證齊發(fā)”，整體審批用時(shí)較承諾時(shí)限提速90%以上，更是做到“交房即交證”，讓住戶(hù)們拿到鑰匙的同時(shí)就拿到新房產(chǎn)證，為同類(lèi)更新項(xiàng)目提供了可復(fù)制、可推廣的樣板。

在改建項(xiàng)目中，資金怎么籌是居民最關(guān)心的話題。該項(xiàng)目創(chuàng)新推出“居民出一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位幫一點(diǎn)、面積增一點(diǎn)“的多方共擔(dān)模式，市區(qū)財(cái)政予以補(bǔ)助原面積部分，居民承擔(dān)補(bǔ)助后剩余成本，新增面積按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)不加價(jià)。還落地全國(guó)首創(chuàng)個(gè)人住房改建貸款帶押改建，破解籌資與抵押銜接難題。

天恒集團(tuán)城市更新事業(yè)部總經(jīng)理任積超表示，老房變新房，產(chǎn)權(quán)重新計(jì)算，加裝電梯、戶(hù)型優(yōu)化、有客廳，適當(dāng)補(bǔ)足廚衛(wèi)面積，最終獲益的是居民自身。企業(yè)實(shí)施這樣的工程，微利可持續(xù)，也可以實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展。

智造賦能

超出預(yù)期的建設(shè)速度背后，除了制度創(chuàng)新，更是智能建造新技術(shù)的賦能。智能建造-MiC技術(shù)是當(dāng)前工業(yè)化集成程度最高、最具智能制造特征的建筑體系，具備快速建造、綠色環(huán)保、經(jīng)濟(jì)高效、智慧集成等優(yōu)勢(shì)。

“這項(xiàng)技術(shù)體系是建筑工業(yè)化的全新模式，真正實(shí)現(xiàn)了像造汽車(chē)一樣造房子?！敝薪ê｝埲锖右粎^(qū)28號(hào)樓項(xiàng)目經(jīng)理裴江飛介紹，團(tuán)隊(duì)通過(guò)數(shù)字化設(shè)計(jì)，將整棟樓科學(xué)劃分為156個(gè)模塊單元，在智能工廠內(nèi)完成包含結(jié)構(gòu)、保溫、管線到內(nèi)裝在內(nèi)的90%建造工序，經(jīng)嚴(yán)格性能測(cè)試與質(zhì)量檢測(cè)后，再運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行高精度吊裝。最終，項(xiàng)目從首吊到封頂僅用46天，較傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土模式縮短工期約75%，同時(shí)減少75%的現(xiàn)場(chǎng)建筑廢棄物、25%的材料損耗與30%的碳排放，實(shí)現(xiàn)效率與環(huán)保的雙重突破。

該項(xiàng)智能建造技術(shù)還充分考慮建筑全生命周期的維護(hù)管理需要，在工廠對(duì)每個(gè)模塊賦予唯一“數(shù)字身份碼”，全過(guò)程記錄模塊的生產(chǎn)數(shù)據(jù)，清晰標(biāo)注墻體內(nèi)部管線、設(shè)備的精確位置，到項(xiàng)目交付時(shí)轉(zhuǎn)化為每戶(hù)“一房一碼”的數(shù)字檔案，為后期運(yùn)維提供了數(shù)字化技術(shù)支撐。

中國(guó)建筑國(guó)際集團(tuán)華北區(qū)域負(fù)責(zé)人白建偉告訴第一財(cái)經(jīng)，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多方共贏：居民以可承受成本獲得了品質(zhì)住宅并實(shí)現(xiàn)快速回遷；政府破解了復(fù)雜產(chǎn)權(quán)下的治理難題，提升了城市更新效能；社會(huì)則因施工干擾小、污染能耗低而廣泛受益；企業(yè)錘煉了核心能力并拓展了市場(chǎng)新賽道，讓新質(zhì)生產(chǎn)力在因地制宜的實(shí)踐中落實(shí)見(jiàn)效。為全國(guó)城市高密度核心區(qū)的原拆原建提供了可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

城市更新新路徑

當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。在這一轉(zhuǎn)型過(guò)程中，居住空間的品質(zhì)提升與更新已成為城市高質(zhì)量發(fā)展的核心議題。

2025年8月發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》，將“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫(xiě)入其中，明確了城市更新模式將加快轉(zhuǎn)型。2026年以來(lái)，河南、山東、安徽、福建、北京等多省份密集發(fā)布城市更新配套文件，將原拆原建列為危舊住房改造的路徑之一。

目前，北京、上海、廣州、南京、深圳、杭州、成都與重慶等城市已開(kāi)始探索并推進(jìn)“原拆原建”實(shí)踐。各地在安置方式、補(bǔ)償機(jī)制、資金籌措和公共服務(wù)等方面不斷探索，以實(shí)現(xiàn)重建后的居住質(zhì)量與社區(qū)功能同步提升。

比如，北京市樺皮廠胡同8號(hào)樓危舊房改建項(xiàng)目是北京市首個(gè)裝配式危舊樓改造項(xiàng)目則通過(guò)模塊化集成建筑技術(shù)，實(shí)現(xiàn)快速“原拆原建”，為居民提供現(xiàn)代化居住環(huán)境。該項(xiàng)目采用了混凝土模塊化集成建筑技術(shù)(C-MiC)，僅用三個(gè)月便實(shí)現(xiàn)了“原拆原建”改造。為老城區(qū)施工場(chǎng)地狹小、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、建設(shè)周期長(zhǎng)等問(wèn)題提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng)吳璟表示，“原拆原建”未來(lái)要在改善居住安全與品質(zhì)與保障居民意愿之間尋求平衡，通過(guò)制度化、可復(fù)制的流程逐步推進(jìn)，可為未來(lái)更大范圍的“原拆原建”模式提供經(jīng)驗(yàn)樣本。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室副主任王業(yè)強(qiáng)預(yù)測(cè)，從當(dāng)前政策導(dǎo)向和城市發(fā)展需求來(lái)看，老舊住房自主更新、原拆原建將成為未來(lái)老舊住房改造的重要模式，但短期內(nèi)仍將與傳統(tǒng)改造方式并存。預(yù)計(jì)到2030年，原拆原建將占老舊小區(qū)改造總量的30%-40%，成為與綜合改造并行的主流模式。

(本文來(lái)自第一財(cái)經(jīng))

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