01

“相當(dāng)可怕”：數(shù)據(jù)揭示年輕父母為何紛紛逃離悉尼

一張交互式熱力圖顯示，悉尼55%的區(qū)域被列為 “完全無法負擔(dān)”，這些郊區(qū)的大量居民正快速遷往地方地區(qū)。

悉尼郊區(qū)人口持續(xù)流失，地方城鎮(zhèn)人口則不斷增長 —— 全市房價中位數(shù)增速遠超薪資漲幅，迫使年輕父母離開悉尼，只為買得起能容納全家的房子。

一項針對房價、人口流動和出生率的數(shù)據(jù)分析顯示：悉尼房價最難以承受的郊區(qū)正在流失人口，而相對可負擔(dān)的郊區(qū)人口增速暴漲。與此同時，悉尼出生率持續(xù)下滑，地方城鎮(zhèn)卻迎來 “嬰兒潮”。

由數(shù)據(jù)機構(gòu)Primara Research和Airteam制作的交互式熱力圖，展現(xiàn)了 2001 年至 2024 年新南威爾士州（NSW）住房可負擔(dān)性的惡化趨勢。

圖表顏色由淺至深漸變，炭黑色代表 “完全無法負擔(dān)” 區(qū)域 —— 住宅價格中位數(shù)是家庭收入中位數(shù)的9 倍以上。

圖表的人口增長板塊依據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局（ABS）2001—2024 年數(shù)據(jù)，用綠色標(biāo)注人口增長區(qū)域，紫色標(biāo)注人口流失區(qū)域。

數(shù)據(jù)顯示，悉尼 55%的區(qū)域?qū)儆?“完全無法負擔(dān)”，其中大量郊區(qū)正在流失人口，而新州沿海各地的地方區(qū)域人口則在增長。

2024 財年，大悉尼地區(qū)整體實現(xiàn)凈移民正增長，新增107538人（主要為海外移民），但向澳大利亞其他地區(qū)流失了41000人，高于 2023 財年的38000人。

2024 財年，墨爾本（2.7%）、布里斯班（2.7%）、珀斯（3.1%）的人口增速，均遠高于悉尼（2%）。

“悉尼一直有人流向其他地區(qū)，這本身就說明住房可負擔(dān)性是核心原因?！?畢馬威（KPMG）城市經(jīng)濟學(xué)家特里?羅恩斯利（Terry Rawnsley）表示。

“這批外流人口大多是年輕人，他們首次置業(yè)，而悉尼的房價門檻高得像座山，根本翻不過去。于是他們轉(zhuǎn)向亨特地區(qū)、紐卡斯?fàn)?、昆士蘭州東南部，或是翻越大分水嶺去往更遠的地方?！?/p>

羅恩斯利稱，35 歲以下人群過去更傾向于前往悉尼就業(yè)、求學(xué)，但這一趨勢正在逆轉(zhuǎn)，因為這個群體根本買不起房。

他指出，悉尼居民的生育意愿降低，而亨特、臥龍崗、黃金海岸等地區(qū)出現(xiàn)嬰兒潮，原因是人們想買房、生孩子，卻在悉尼無力實現(xiàn)。

32 歲的博思馬和 30 歲的妻子卡拉（Kara）在 2024 年下定決心搬家 —— 固定房貸利率到期，而第三個孩子即將出生，家庭需要更大空間。

“那真的相當(dāng)可怕，我們每個月都在入不敷出，還房貸要靠存款，積蓄一點點被掏空。我們不得不認真考慮搬去別的地方?！?博思馬說。

“在悉尼有房，可我們的可支配收入?yún)s越來越少，所有東西都越來越貴，我們只能不斷調(diào)整計劃、降低預(yù)期?！?/p>

博思馬是木匠兼木工教師，他在科夫斯港南部以86 萬澳元買下土地，正花費約40 萬澳元自建房屋，并在 Instagram 上記錄建房過程。他的妻子經(jīng)營著泳裝品牌Winki Suits。

“我們買了一小塊農(nóng)場，離海灘只有 7 分鐘車程…… 有小溪和水壩，地勢平坦，樹木很多。”

博思馬說，比他年長 5 到 10 歲的朋友當(dāng)年還能從公寓換成雙聯(lián)別墅，但如今房價漲幅太大，他們已經(jīng)做不到了。

“最讓人心碎的一點是，我們根本買不起、住不起自己長大的地方?！?/p>

“我們完全沒可能留在悉尼，尤其是北部海灘。希望我們現(xiàn)在搬去的地方，將來我的孩子也能一直住下去?！?/p>

地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺Cotality1 月數(shù)據(jù)顯示：悉尼房屋與公寓合并價中位數(shù)為120 萬澳元，地方地區(qū)合并中位數(shù)為74 萬澳元，全國中位數(shù)為91 萬澳元。

麥格拉思?曼利房產(chǎn)（McGrath Manly）中介維姬?蘭姆（Vicki Lamb）表示，她負責(zé)的區(qū)域房價已經(jīng)失控，主力客群變成了搬進豪華公寓的精簡住宅人群。

“他們賣掉大房子換公寓，把公寓價格也推到了普通人買不起的地步，可憐的年輕人徹底被房價排除在外?！?蘭姆說。

“父母們都在想辦法幫孩子入市…… 和孩子共同買房，這是唯一的辦法。”

即便悉尼遠郊曾經(jīng)的可負擔(dān)區(qū)域，如今也變得極度或完全無法負擔(dān)。過去五年，布萊克敦（Blacktown）“完全無法負擔(dān)” 區(qū)域占比從 0% 飆升至 43%。

“在悉尼想找個宜居的地方…… 無論去哪都一樣，只是房貸壓力和買不起的程度不同而已?！盤rimara Research 數(shù)據(jù)研究主管彼得?德倫南（Peter Drennan）說。

“我一直試圖從數(shù)據(jù)里尋找轉(zhuǎn)機，但完全看不到?！?/p>

“過去五年，約 65%—70% 的地區(qū)房價變得更難負擔(dān)，沒有任何跡象顯示情況在好轉(zhuǎn)?！?/p>

州政府一直強硬推翻地方議會政策，允許熱門郊區(qū)修建公寓，以增加供應(yīng)、平衡需求 —— 經(jīng)濟學(xué)理論認為這能壓低房價，但專家警告，恐怕為時已晚。

“悉尼陷入了困境，住房壓力短期內(nèi)不會緩解。但這也倒逼政府加快推進區(qū)劃改革、降低建筑成本，這樣才能在悉尼建起更多可負擔(dān)住房，緩解人才流失?！?羅恩斯利說。

02

澳18歲少年急搶首套房，政府補貼反成房價推手，3個月暴漲10%

澳洲政府旨在支持首次置業(yè)者的補貼計劃正面臨“適得其反”的質(zhì)疑。

年僅18歲的Dylan Buckle正在尋找人生第一套住房。他坦言，由于擔(dān)心等待太久會被市場徹底淘汰，自己迫切希望利用工黨政府推出的“5%首付計劃”盡早入市。

在他看來，住房負擔(dān)能力已成為迫在眉睫的問題。

“過去三個月內(nèi)，公寓價格就上漲了8%到10%，我的借貸能力直接決定了能買什么樣的房子，”Dylan表示，如果再等兩三年，入門級市場中恐怕再也沒有他能負擔(dān)得起的房產(chǎn)。

房產(chǎn)中介透露，政府的首次置業(yè)擔(dān)保計劃（First Home Guarantee Scheme）雖幫助儲蓄較少的買家免去了昂貴的貸款機構(gòu)抵押保險，但同時也加劇了入門級市場的競爭，在無形中推高了房價。

Dylan對該政策的看法十分復(fù)雜。他承認，如果沒有這項計劃，他可能需要更長時間才能入市，且屆時的購房成本會因房價上漲而更高。

但與此同時，大量年輕買家受政策吸引涌入市場，確實對房價上漲產(chǎn)生了推波助瀾的作用。

除了政策影響，昆州房價的快速攀升也讓Dylan倍感壓力。目前他已獲得Great Southern Bank的貸款預(yù)批，將目標(biāo)鎖定在布里斯班市中心35萬至45萬澳元區(qū)間的單身公寓。

他表示，身邊人的共識都是“買房要趁早”，這種對錯失機會的恐懼（FOMO）一直籠罩著他。

Great Southern Bank首席客戶官Rolf Stromsoe指出，研究顯示近半數(shù)澳洲人將房價上漲視為買房的最大障礙。除了約40%的受訪者擔(dān)心房價持續(xù)走高外，房源供應(yīng)的嚴重不足也讓買家感到強烈的緊迫感。

Experian Australia總監(jiān)Brian Bond則提醒，近期加息對家庭信貸壓力的影響不可小覷。根據(jù)最新的消費者壓力晴雨表，抵押貸款及信用卡持有者的違約風(fēng)險在過去一年中持續(xù)上升。

Bond表示，隨著通脹推高日常開支，現(xiàn)有的財務(wù)壓力將進一步加劇。特別是正掙扎于住房和托兒成本的年輕群體，以及面臨醫(yī)療和公用事業(yè)開支上漲的低收入老年群體，在加息潮中顯得尤為脆弱。

針對當(dāng)前形勢，Stromsoe建議置業(yè)者在認真看房前必須做足準(zhǔn)備，包括明確預(yù)算、盡早咨詢貸款機構(gòu)或?qū)I(yè)經(jīng)紀人，以全面了解自身的負擔(dān)能力并獲取專家意見。

03

新州政府為綠色住宅投資4800 萬元每年生產(chǎn)1000 套低碳住宅

新州政府宣布，向位于Orange 的Green Timber Tech 提供480 萬澳元補助，支持其每年生產(chǎn)超過1,000 戶綠色低碳住宅，并創(chuàng)造超過50 個在地就業(yè)機會。

目前公司已新增8 名全職員工，包括2 名專攻「木工＋科技制造」的學(xué)徒。

Green Timber Tech 采用預(yù)制（prefabricated）模組建筑技術(shù)：

• 墻體、地板與屋頂于工廠預(yù)制

• 運至現(xiàn)場后僅需約兩天完成組裝

• 適用于區(qū)域住宅、社會住宅、災(zāi)害重建、校舍及私人住宅

工廠化生產(chǎn)可降低天候影響、加快施工速度并提升品質(zhì)一致性。

新住宅設(shè)計特點：

• 使用可再生人工林木材

• 高科技制程降低材料浪費

• 建筑氣密性高，冷暖氣能耗降低

• 碳足跡減少超過60%

政府表示，在住房短缺與氣候挑戰(zhàn)并存的情況下，此模式兼顧供給速度與環(huán)境永續(xù)。

本次補助來自新州政府4.8 億澳元的凈零制造計畫，支持低碳制造與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

Rose Jackson 住房廳長宣布，政府將與Green Timber Tech 合作建造32 戶永續(xù)社會住宅，加速提供安全住房。

新州能源廳長Penny Sharpe說，這是新州鄉(xiāng)鎮(zhèn)的重大勝利。我們不僅資助永續(xù)住宅，更資助能在一個周末內(nèi)完成建造的住宅。

新州住房廳長Rose Jackson說，工廠化生產(chǎn)讓我們能更快交付更多住宅，減少延誤風(fēng)險。

Green Timber Tech 執(zhí)行長Pete Morrison說，這項投資是對區(qū)域制造與現(xiàn)代建筑技術(shù)的重大肯定。我們將在Orange 擴展低碳制造基地，加速為新州提供所需住房。

04

打折賣房給子女？小心被追繳巨稅，澳專家警告：晚年或向子女要錢

隨著澳洲生活成本壓力日益加劇，不少父母為了幫助子女置業(yè)，選擇將名下房產(chǎn)以大幅折扣的價格“內(nèi)部轉(zhuǎn)讓”。

然而理財專家指出，這種慷慨之舉看似雙贏，實則潛伏著巨大的財務(wù)危機，甚至可能導(dǎo)致父母晚年被迫依賴子女養(yǎng)老。

Super Guy創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Chris Strano表示，雖然折價賣房給家人能省下中介傭金和營銷費用，并讓父母在有生之年親眼見證子女獲益，而非等到去世后才進行遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移，但其中隱藏的財務(wù)風(fēng)險不容忽視。

值得注意的是，澳洲稅務(wù)局（ATO）在資產(chǎn)增值稅（CGT）的征收上采取“市場價值替代原則”。

這意味著，無論父母給子女打了幾折，政府依然會按照房產(chǎn)的市場全價來計算賣家應(yīng)繳納的稅款。

在這種情況下，父母實際拿到的房款減少了，但需要繳納的稅金卻一分不少。與此同時，Strano提醒稱，買方通常也需要按市場全價繳納印花稅，即使是家庭成員之間的親情轉(zhuǎn)讓也無法豁免。

對于依賴投資房養(yǎng)老的群體來說，低價賣房的代價可能更為慘重。Strano警告稱，這種做法會直接削弱長期的退休保障，一旦養(yǎng)老金（super）或其他投資出現(xiàn)波動，父母很可能會面臨資金枯竭的窘境，最終不得不向子女尋求經(jīng)濟援助。

此外，家庭關(guān)系的平衡也是一大挑戰(zhàn)。如果家中有多個子女，僅向其中一人提供“親情價”房產(chǎn)極易引發(fā)不公平的心理落差。

專家建議，在進行此類遺產(chǎn)規(guī)劃時，必須統(tǒng)籌考慮如何平衡對其他子女的安排。

雖然出售投資房可能涉及資產(chǎn)增值稅及未來收益損失，但Strano認為，從優(yōu)化退休生活的角度來看，適時賣房具有以下五大優(yōu)勢：

1. 降低資產(chǎn)集中風(fēng)險

即便擁有多處房產(chǎn)，單件房產(chǎn)通常也占據(jù)了個人財富的極大比重。通過在退休時將其套現(xiàn)，可以降低對單一資產(chǎn)的過度依賴。

Strano 建議投資者反思：如果房價暴跌25%、租金中斷或產(chǎn)生巨額維修費，自己的退休生活是否還能維持？

1. 釋放資金流動性

退休開支通常需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而房產(chǎn)最大的弊端在于無法分拆變現(xiàn)。

Strano形象地比喻道：“你不能為了籌集5萬澳元買車或度假，就賣掉家里的浴室或客廳，但股票或基金卻可以根據(jù)需要小額減持?！?/p>

1. 實現(xiàn)多樣化投資組合

賣房所得資金可以重新配置到更符合退休需求的組合中。相比于房產(chǎn)的波動，退休人員更需要回報穩(wěn)定、波動較小的投資工具，以確保退休目標(biāo)的穩(wěn)步實現(xiàn)。

1. 巧妙利用稅收政策

出售時機的選擇大有講究。如果在徹底停止工作后的下一個財年出售房產(chǎn)，由于當(dāng)年的個人總收入降低，賣房產(chǎn)生的資產(chǎn)增值稅也可能隨之減少。

Strano補充道，若能將部分收益注入養(yǎng)老金（super），還能進一步降低未來的稅務(wù)負擔(dān)。

1. 徹底告別管理壓力

管理投資房往往費神費力。退休后賣掉房產(chǎn)，意味著不再需要應(yīng)對挑剔的租客、對接房產(chǎn)中介或處理層出不窮的廣告和維護費用。對于追求安穩(wěn)晚年的退休者來說，這種精神上的解脫同樣價值千金。

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