房地產這行當，向來是風口浪尖的事兒。說起王石，大家都知道他是萬科的創(chuàng)始人，早年間就把公司帶到行業(yè)頭把交椅。2021年那會兒，他直言高杠桿高周轉的日子到頭了，房企得轉向低負債重品質。

五年過去，2026年開頭，市場確實有點那味兒了。房企債務在降，現(xiàn)房銷售在推，好房子標準在提。那些年，王石的判斷總能踩準點，這次看起來也沒跑偏。行業(yè)從狂奔到穩(wěn)健，政策導向明擺著，開發(fā)商和買房人都在適應新規(guī)矩。

王石的預測不是拍腦袋的。他2008年就喊樓市拐點，帶頭降價清庫存。結果呢，市場真就調整了。2016年又說房價漲得沒譜，果然沒多久調控就跟上。2021年那次，更是直擊要害，高負債企業(yè)一個個出問題。

恒大融創(chuàng)那些事，大家都看在眼里。相比之下，王石帶萬科時，負債率控制得穩(wěn)，避開不少坑?，F(xiàn)在2026年，他的看法在落地。房企平均負債率從80%降到50%以下，監(jiān)管的三道紅線也松了，但降杠桿的路還得走。國外房企負債率才30%，中國這塊還有空間。開發(fā)商融資難，逼著他們精打細算，不再瞎借錢沖規(guī)模。

現(xiàn)房銷售這事兒，越來越像主流。以前期房爛尾鬧得人心慌，2021年后，政策就開始推現(xiàn)房。2025年全國現(xiàn)房占比超35%，海南全域70%，雄安新區(qū)全覆蓋。河南信陽、湖南邵陽這些地方，新地塊必須現(xiàn)房賣。

2026年住建部強調推進，實現(xiàn)所見即所得。高周轉模式退場，開發(fā)商得先建好房再賣，品質得過硬?，F(xiàn)房去化率比期房高20%到30%，買房人放心，即買即住。弱勢企業(yè)淘汰掉，市場更健康。買房不再是賭運氣，實打實的看貨。

好房子多了起來，這點最接地氣。十五五規(guī)劃從住有所居轉到住好房子。新規(guī)范層高至少3米，四層以上必裝電梯，隔音日照防水都升級，得房率也高了。以前房子湊合住，現(xiàn)在講究舒適。核心城市現(xiàn)房品質好，賣得快。

行業(yè)從粗放到精細，剛需減少，改善型需求上位。人口老齡化少子化，購房主力變了，三四線鶴崗化增多，房子從資產變負債的說法也有道理。王石早看準這點，建議多余房產處理掉?，F(xiàn)在看來，聽他的沒錯。

王石預判背后的行業(yè)邏輯

房地產不是孤立的，得看大環(huán)境。2021年暴雷潮后，監(jiān)管層出手穩(wěn)市場。三道紅線壓負債，央企帶頭降到50%以下。2026年不上報紅線了，但風險沒全消。房企融資靠自身實力，銀行放貸看負債率。國外經驗擺著，繼續(xù)降債是趨勢。開發(fā)商學乖了，不再高杠桿拿地，轉而重運營。萬達早2019年退出地產，王健林2013年就說高速增長就十年。潘石屹2018年賣物業(yè)，逃頂準。李嘉誠拋售內地資產，轉現(xiàn)金。這些大佬不在位，說話直，預測準。

現(xiàn)房推開有原因。爛尾項目傷民心，政策從控制風險入手。國家要求有序推進，地方跟進快。海南首個全域現(xiàn)房，效果好。雄安新區(qū)從頭就這么干。新出讓地塊越來越多要求現(xiàn)房，淘汰資金鏈弱的企業(yè)。市場反饋正面，現(xiàn)房賣得順。買房人以往怕延期，現(xiàn)在直接驗貨。開發(fā)商注重展示，品質上臺階。高周轉時代結束，資金壓力大，但長遠利好。行業(yè)軟著陸，交付風險降。

好房子建設是民生事兒。人均居住面積趕上發(fā)達國家，但質量參差。十五五目標建安全舒適綠色智慧房。規(guī)范具體，層高3米，電梯必備，隔聲65分貝以下。得房率提，防水日照嚴。北京老小區(qū)改造，福建保障房綠色試點，開盤搶手。去化快30%，說明需求在品質。改善主流，剛需縮水。少子化老齡化，購房群體變。曹德旺說房子磚頭水泥，未來負債多。三四線庫存多，鶴崗房價低。房產從炒作回歸居住。

預判應驗后的市場展望

王石預測踩準，2026年轉變明顯。降債穩(wěn)健，現(xiàn)房可靠，好房子舒適。政策導向，行業(yè)轉型。買房人選品質，開發(fā)商重運營。

未來幾年，市場L型筑底，回暖理性。一線領漲，二線跟進，三四線穩(wěn)。人口經濟影響大，需求結構變。房產回歸本質，投資慎行。聽大佬話，避坑多。