阿姨說：“我要鼓樓區(qū)二環(huán)內(nèi)，電梯房，小區(qū)環(huán)境好，不要學(xué)區(qū)房，你幫我留意一下這種房子?！?/p>

我說：您的預(yù)算在多少？

阿姨說：“在150萬左右，2房就好了，要裝修好的房子，我們不想自己裝修。”

這個(gè)阿姨，我是服務(wù)不了了，她的要求太高，簡簡單單的兩句話，就能把一個(gè)客戶直接放棄，是客戶太多帶不完，還是客戶不靠譜？

我來分析一下，你們看一下是否有道理：

一、福州鼓樓區(qū)，二環(huán)內(nèi)的房子，普遍都帶有學(xué)區(qū)屬性，最差的學(xué)校也是達(dá)明小，湖濱小，隨便拿出一套老破舊，2房也要100萬出頭了，想不要學(xué)區(qū)房，沒有可能。

二、電梯房在鼓樓中心地段，那可是稀有物，即便是后期加裝電梯的，價(jià)格也要比沒有電梯的房子，貴了兩三千一平米。因?yàn)椋臉菂^(qū)單位宿舍密集，停車緊張，裝電梯的難度系數(shù)大。

三、小戶型的房子，只有老破舊，沒有新房子，2018年保利天悅，最小戶型118平米；2015年融信瀾郡78平米（250萬），除了拆遷安置房有小戶型，但凡是商品房，都是3房起步了。

四、裝修能夠直接入住的房子，真的是稀缺，鼓樓區(qū)能拿出來賣的，大多數(shù)都是業(yè)主多余資產(chǎn)，裝修基本沒有價(jià)值。近10年買進(jìn)入的人，現(xiàn)在虧得底褲都沒了，拿出來賣的可能性很低。

五、150萬總價(jià)，標(biāo)的小，傭金低，撬動(dòng)中介的積極性一般，房源本就難找，每個(gè)中介都會計(jì)算一下回報(bào)率，花太多時(shí)間在一個(gè)客戶身上，他可能活不下去。

好了，給大家兩套房子做參考，就是鼓樓區(qū)精裝修、新小區(qū)、電梯房。

（1）萬科九如府，59.65平米，16樓，195萬掛牌，32691元/平米。

（2）鼓樓映，60平米，24樓，259萬掛牌，43167元/平米。

以上兩套房子，別看價(jià)格貴，看房客戶都在10組以上，目前沒有成交。

用一套已經(jīng)成交的小戶型，給大家做個(gè)參考，更清晰當(dāng)下福州鼓樓區(qū)的價(jià)格。

成交小區(qū)：九彩華庭；

成交時(shí)間：2026年1月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)31.43平米，1房1廳，高樓層/電梯，精裝修，朝南向，精裝修，170萬，成交單價(jià)54088元/平米。

房源成交分析：

1、九彩華庭，小區(qū)位于鼓樓區(qū)北大路，靠近省政府商圈，小區(qū)入讀劃片錢塘小與屏東中學(xué)，靠近屏山地鐵出入口，步行學(xué)校5分鐘左右，生活配套成熟，教育配套優(yōu)質(zhì)，可以理解為“品學(xué)兼優(yōu)”的地段，其價(jià)格高，也要?dú)w結(jié)到學(xué)區(qū)上。

2、小區(qū)共有3棟樓，275戶業(yè)主，小高層建筑，2007年左右交付，距今將近20年，在大多數(shù)人眼中，也屬于老房子了。它是省直房地產(chǎn)開發(fā)，內(nèi)部有小部分商品房，多數(shù)是單位房改，外墻貼白色方磚。

3、目前，小區(qū)掛牌房源量37套，業(yè)主掛牌均價(jià)56050元/平米，近期成交兩套，均價(jià)在51624元/平米。最小戶型22平米，沒有廚房，只能作為公寓使用，最大戶型133平米，4房2廳的結(jié)構(gòu)，多數(shù)面積集中在27-95平米之間，繼而價(jià)格相對更高。

4、對于單價(jià)54000元成交，小編并不驚訝，因?yàn)樵?017年，小編一同事成交一套22平米，成交價(jià)格220萬，單價(jià)10萬/平米，那時(shí)候還是一房難求的狀態(tài)。這十年的時(shí)間里，九彩華庭的價(jià)格回落明顯，主要收到錢塘小提前三年落戶，政策方面的影響；以及這十來年，福州總體市場下行的影響。

購房建議：

以上，給大家簡單分析了九彩華庭剛剛成交的房源動(dòng)向，大家對福州鼓樓區(qū)的總體價(jià)格，在心里應(yīng)該也有一定的衡量。

不管是在2017年，房地產(chǎn)高位階段，還是在2026年，福州市場低位中，市中心的價(jià)格，高于郊區(qū)外圍的價(jià)格，是必然性的存在。

如果你想用五四北，金山，閩侯，東區(qū)的價(jià)格，在鼓樓區(qū)買到同樣的房子，屬于天方夜譚，完全不可能實(shí)現(xiàn)，不用浪費(fèi)自己的時(shí)間。

即使鼓樓區(qū)有一些新的房子，它們的價(jià)格，說出來也會驚訝到你們。

省政府附近的華屏苑，77平米，業(yè)主掛牌290萬，單價(jià)37760元/平米；這是單位宿舍拆遷后建起來的小區(qū)，價(jià)格貴一些。如果是更早一些的安置房，譬如屏東路上的龍峰雅居園，60平米，低樓層，148萬，單價(jià)也要24000元左右。

大家在選擇買房的時(shí)候，簡單做個(gè)篩選，可以很直觀分辨出房子的特性。

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