來源：大偉看樓市

2026馬年開年，中國樓市迎來顛覆性轉(zhuǎn)折，一則則重磅消息接連炸場(chǎng)：全國超百城密集出臺(tái)樓市松綁政策，從限購松綁到稅費(fèi)減免、從首付比例下調(diào)到人才補(bǔ)貼，政策紅利全面鋪展；與此同時(shí)，全國首套房貸利率正式跌破3%關(guān)口，部分城市甚至憑借貼息政策步入“2字頭”區(qū)間，購房成本降至歷史新低。這兩大核心信號(hào)交織共振，徹底打破了樓市持續(xù)四年的調(diào)整僵局，正式宣告市場(chǎng)告別單邊下跌態(tài)勢(shì)，一個(gè)全新的置業(yè)窗口期已然開啟，對(duì)于糾結(jié)已久的剛需與改善群體而言，“上車倒計(jì)時(shí)”的警報(bào)已然拉響。

回顧過去四年，中國樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整期，價(jià)格泡沫被充分?jǐn)D壓，市場(chǎng)陷入“購房者不敢買、房企不敢投、中介信心低迷”的惡性循環(huán)，全國70城新房和二手房價(jià)格分別較峰值回撤10.1%和17.4%，部分三四線城市跌幅超20%。但進(jìn)入2026年，作為“十五五”開局之年，政策層面率先發(fā)力，百城松綁形成“全域覆蓋、層層遞進(jìn)”的態(tài)勢(shì)，成為引爆樓市反轉(zhuǎn)的核心引擎，為市場(chǎng)回暖注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

百城松綁并非“大水漫灌”的盲目救市，而是精準(zhǔn)發(fā)力、按需施策的系統(tǒng)性托底。截至2026年2月，全國已有超100個(gè)城市出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，覆蓋一線、強(qiáng)二線、三四線全層級(jí)城市，政策力度與覆蓋范圍均創(chuàng)下近五年新高。從政策內(nèi)容來看，呈現(xiàn)出三大鮮明特點(diǎn)：一是限購限貸全面松綁，核心城市逐步打破購房壁壘，北京、上海、深圳等一線城市放寬非戶籍人口購房社保年限，部分強(qiáng)二線城市直接取消限購，三四線城市全面放開購房限制，讓更多潛在需求得以釋放；

二是交易成本大幅降低，換購住房個(gè)人所得稅退稅政策延續(xù)至2027年底，增值稅減免年限優(yōu)化，部分城市對(duì)剛需購房給予專項(xiàng)補(bǔ)貼，一套總價(jià)500萬的房子可節(jié)省近10萬元交易稅費(fèi)，有效帶動(dòng)“賣舊買新”鏈條活躍；三是供給端持續(xù)優(yōu)化，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)推廣、預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化，有效化解房企交付風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)推進(jìn)“收購存量房用作保障房”，從供需兩端穩(wěn)定市場(chǎng)。

與以往“添油戰(zhàn)術(shù)”式的調(diào)控不同，2026年的政策松綁更強(qiáng)調(diào)“一次性給足、精準(zhǔn)滴灌”。中央層面明確提出“政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期”，住建部部署“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”四大目標(biāo)，標(biāo)志著行業(yè)從“增量擴(kuò)張”全面轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”。地方政府則根據(jù)自身庫存情況、人口流動(dòng)趨勢(shì)精準(zhǔn)施策，人口凈流入的核心城市側(cè)重支持改善需求，庫存壓力較大的三四線城市側(cè)重去庫存，形成“一城一策、分類調(diào)控”的格局。這種精準(zhǔn)調(diào)控既避免了市場(chǎng)過熱炒作，又有效緩解了下行壓力，為樓市平穩(wěn)回暖筑牢了政策根基。

如果說百城松綁是樓市反轉(zhuǎn)的“導(dǎo)火索”，那么房貸利率破3%則是點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情的“催化劑”，直接將購房成本拉至歷史最低位，徹底打消了剛需群體的入市顧慮。央行數(shù)據(jù)顯示，2026年2月，全國5年期以上LPR維持在3.5%不變，而全國主流首套房貸利率已跌破3%，普遍降至2.95%-3.0%區(qū)間，部分城市取消利率下限，優(yōu)惠力度進(jìn)一步加大。其中，廣州、南京首套利率低至3.0%，昆明、蘇州更是低至2.95%，徐州、南通等城市推出30年房貸貼息政策，購房者實(shí)際利率可低至1.75%-2.05%。

利率下行帶來的成本優(yōu)勢(shì)尤為顯著，對(duì)剛需家庭而言堪稱“實(shí)打?qū)嵉募t利”。以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款為例，若利率從2021年的5.88%降至當(dāng)前的2.95%，月供將從5918元降至4423元，每月少還1495元，30年累計(jì)省息超53萬元；若貸款200萬元，30年累計(jì)省息可超百萬元。與此同時(shí)，首套房首付比例普遍下調(diào)至15%-20%，公積金貸款利率同步降至2.6%，青年人才還可享受額外利率優(yōu)惠，多重利好疊加，讓剛需群體的入市門檻大幅降低，月供壓力顯著減輕。

利率下行的背后，是央行持續(xù)的流動(dòng)性寬松支持。當(dāng)前，銀行存款利率持續(xù)走低，國有大行3年期定存利率僅1.25%，低利率環(huán)境為房貸利率下行提供了充足空間。央行持續(xù)維持流動(dòng)性寬松，MLF利率穩(wěn)步下行，同時(shí)優(yōu)化房企融資環(huán)境，“白名單”制度落地，有效緩解了房企現(xiàn)金流壓力，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，也讓銀行有更多空間支持個(gè)人住房貸款。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，2026年一季度可能實(shí)施“雙降”（降準(zhǔn)50基點(diǎn)+降息10基點(diǎn)），房貸利率仍有進(jìn)一步下行空間，但這種紅利窗口期不會(huì)持續(xù)太久，隨著市場(chǎng)回暖，政策將逐步回歸中性，利率優(yōu)惠可能逐步退出。

政策紅利持續(xù)釋放、購房成本降至低位，直接推動(dòng)樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)持續(xù)飄紅，用事實(shí)印證了“告別下跌”的反轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局2026年1月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房與二手房環(huán)比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微漲，這是連續(xù)調(diào)整后最關(guān)鍵的轉(zhuǎn)向信號(hào)。中指研究院同步監(jiān)測(cè)，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%，二手房跌幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)“降無可降”的特征越來越明顯。

核心城市率先領(lǐng)跑回暖，成為樓市反轉(zhuǎn)的“風(fēng)向標(biāo)”。2026年1-2月，一線城市二手房成交爆發(fā)式增長，北京連續(xù)三月網(wǎng)簽超1.4萬套，上海單月成交站穩(wěn)2.2萬套高位，深圳同比漲幅超25%。在北京海淀、上海陸家嘴、深圳南山等核心板塊，優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價(jià)較去年底上漲4%-6%，部分業(yè)主開始惜售，供需關(guān)系逐步向賣方傾斜。杭州、成都、武漢等強(qiáng)二線城市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口持續(xù)導(dǎo)入，改善型需求持續(xù)釋放，優(yōu)質(zhì)改善盤、地鐵盤成為上漲主力；三四線及以下城市，隨著庫存壓力緩解、房貸利率優(yōu)勢(shì)凸顯，也逐步止跌企穩(wěn)，徹底終結(jié)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。

需要明確的是，2026年樓市的“告別下跌”，并非以往“普漲普跌”的輪回，而是“筑底企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的理性回暖，“核心堅(jiān)挺、外圍走弱”成為定局。專家直言，2026年不是房價(jià)暴漲之年，而是底部確認(rèn)之年，一線與強(qiáng)二線核心板塊先穩(wěn)、弱二線與三四線以價(jià)換量、跌幅收窄，整體呈現(xiàn)“穩(wěn)而不漲、調(diào)而不崩”的格局。過去那種“閉眼抄底、全線大漲”的時(shí)代不會(huì)再來，但盲目看空、等待腰斬也不現(xiàn)實(shí)，市場(chǎng)正從深度回調(diào)回歸理性區(qū)間。

這種分化格局意味著，“選對(duì)比買早更重要”。房子不再稀缺，好房子才稀缺；城市不再普漲，有人口、有產(chǎn)業(yè)的城市才穩(wěn)。一線及強(qiáng)二線核心區(qū)、地鐵口、學(xué)區(qū)旁、配套成熟的次新房，成交量回升、價(jià)格企穩(wěn)、流動(dòng)性最好，抗跌性與保值性突出；而人口持續(xù)流出的三四線城市、遠(yuǎn)郊無配套板塊、文旅盤、小開發(fā)商樓盤，依舊面臨去化壓力，即便降價(jià)也難成交。數(shù)據(jù)顯示，2026年1月重點(diǎn)城市二手房成交同比增長超30%，但成交幾乎全部集中在核心板塊與優(yōu)質(zhì)房源。

對(duì)于購房者而言，當(dāng)前的樓市格局已然清晰：政策底、市場(chǎng)底、資金底三重共振，購房成本處于歷史低位，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降至最低，正是難得的置業(yè)窗口期，“上車倒計(jì)時(shí)”并非危言聳聽。但不同購房群體需把握精準(zhǔn)策略，避免盲目跟風(fēng)：剛需自住群體，若有結(jié)婚、上學(xué)、落戶等明確需求，且月供不超家庭收入50%，可借助低利率、低首付政策果斷入市，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，聚焦居住需求；改善型群體，可抓住“賣舊買新”政策紅利，置換核心板塊優(yōu)質(zhì)房源，兼顧居住舒適度與資產(chǎn)增值潛力；純投資炒房群體則需謹(jǐn)慎，三四線與遠(yuǎn)郊無人口支撐的房源，無自住需求慎入，摒棄炒房思維，回歸居住本源。

回望樓市周期，每一次深度調(diào)整后，都會(huì)出現(xiàn)難得的置業(yè)紅利期，而2026年正是這樣一個(gè)被政策、市場(chǎng)、資金三重加持的黃金窗口期。當(dāng)前，百城松綁的政策紅利已達(dá)頂峰，房貸利率的成本優(yōu)勢(shì)前所未有，市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)已然明確。隨著樓市逐步企穩(wěn)回升，未來政策優(yōu)惠可能逐步退出，利率也可能逐步回升，購房成本將隨之增加，窗口期一旦關(guān)閉，再想以如此低的成本入市，或許就要再等一個(gè)完整的市場(chǎng)周期。

總而言之，2026年的樓市，百城松綁筑牢基礎(chǔ)，利率破3%激活需求，市場(chǎng)已正式告別下跌態(tài)勢(shì)，步入理性回暖的新階段。對(duì)于糾結(jié)已久的購房者而言，不必再盲目觀望、不必被情緒左右，應(yīng)認(rèn)清市場(chǎng)趨勢(shì)，結(jié)合自身需求，果斷把握當(dāng)下的購房窗口期。畢竟，樓市的周期循環(huán)從不等人，抓住這一輪政策托底、價(jià)格洼地的紅利，既能滿足居住需求，又能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，這或許就是2026年樓市給普通人最好的機(jī)遇。