開(kāi)年以來(lái)，如果你正在關(guān)注二手房市場(chǎng)，可能會(huì)感覺(jué)到一些不同以往的氣氛。

最直觀的數(shù)據(jù)就是：全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房掛牌量，正在持續(xù)減少。

這股風(fēng)潮，一線(xiàn)城市沖在最前面。

北京：二手房掛牌量自去年11月以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月下降，僅今年2月就減少了3000多套。

上海：拐點(diǎn)來(lái)得更早，從去年6月開(kāi)始，掛牌量連續(xù)9個(gè)月下滑。有機(jī)構(gòu)估算，上海二手房去化周期可能僅剩4個(gè)月。

廣州與深圳：廣州在去年12月掛牌量由升轉(zhuǎn)降，深圳則在今年2月迎來(lái)了拐點(diǎn)。

站在2月中旬看，四大一線(xiàn)城市的二手房掛牌量，齊齊進(jìn)入了下降通道。

不止是一線(xiàn)，杭州、蘇州、合肥、天津等重點(diǎn)二線(xiàn)城市，二手房掛牌量也相繼迎來(lái)拐點(diǎn)。

“掛牌量由升轉(zhuǎn)降”，這個(gè)過(guò)去兩年未曾出現(xiàn)的趨勢(shì)，正在全國(guó)蔓延。它清晰地指向一點(diǎn)：二手房業(yè)主們，不再那么著急賣(mài)房了。

業(yè)主心態(tài)的變化，不僅體現(xiàn)在“不賣(mài)”上，更體現(xiàn)在“不降價(jià)”上。

去年10月以來(lái)，二手房業(yè)主愿意給出的砍價(jià)空間正在明顯收窄。在一些曾經(jīng)跌幅劇烈的知名小區(qū)，價(jià)格已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)地踩住了剎車(chē)。

廣州黃埔·萬(wàn)科東薈城：100平左右的三房，單價(jià)從2021年的4.7萬(wàn)一路降至去年的2萬(wàn)左右。但自去年9月后，價(jià)格基本穩(wěn)定在1.9-2萬(wàn)之間，跌不動(dòng)了。

南京九龍湖·萬(wàn)科金域藍(lán)灣：2022年單價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)，歷經(jīng)調(diào)整，去年下半年起價(jià)格在1.7-1.9萬(wàn)/m2區(qū)間內(nèi)徘徊，底部似乎已經(jīng)探明。

這些曾領(lǐng)跌市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”小區(qū)價(jià)格企穩(wěn)，是一個(gè)強(qiáng)烈的接近拐點(diǎn)的信號(hào)。

數(shù)據(jù)也在印證這一點(diǎn)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1月百城二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.85%，但跌幅比上月收窄了0.12個(gè)百分點(diǎn)。更重要的是，無(wú)論一二線(xiàn)還是三四線(xiàn)城市，環(huán)比跌幅全部在收窄。

供給端的“量”和“價(jià)”同時(shí)出現(xiàn)積極變化，意味著單邊碾壓賣(mài)方的“恐慌行情”即將結(jié)束，市場(chǎng)正在回歸買(mǎi)賣(mài)雙方理性博弈的狀態(tài)。

為什么業(yè)主突然“躺平”了？

從“忍痛割肉”到“不愿再賣(mài)”，業(yè)主們的心理防線(xiàn)主要筑在兩道閾值上：

1. 資產(chǎn)價(jià)值接近甚至跌破貸款額。

“賣(mài)掉房子，不僅拿不到錢(qián)，可能還要倒欠銀行一筆?！碑?dāng)這種情況越來(lái)越普遍，賣(mài)房的必要性就消失了。留在手里，好歹是份資產(chǎn)。

2. 房貸壓力接近甚至低于租金回報(bào)。

經(jīng)過(guò)連續(xù)降息，目前全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率已在3.06%左右，公積金利率更低。而根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)50城的平均租金回報(bào)率已達(dá)2.08%。在一些房?jī)r(jià)調(diào)整充分的小區(qū)，租金回報(bào)率超過(guò)3%。當(dāng)持有成本逼近甚至低于租金收入，持有房產(chǎn)就從“負(fù)擔(dān)”變成了“資產(chǎn)”，自然惜售。

此外，去年以來(lái)股市回暖帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，以及整體社會(huì)預(yù)期的邊際改善，都在微妙地沖淡房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀情緒。

綜合量、價(jià)、情緒來(lái)看，二手房市場(chǎng)確實(shí)透出了一絲微弱的曙光。它雖然不耀眼，卻可能意味著持續(xù)多年的急跌階段正在過(guò)去，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入艱難的“筑底期”。

這個(gè)筑底過(guò)程可能需要一兩年，但有一點(diǎn)越來(lái)越清晰：最壞的時(shí)候，可能正在離開(kāi)。

不過(guò)，這縷曙光仍需時(shí)間驗(yàn)證。樓市的季節(jié)性規(guī)律意味著，真正的考驗(yàn)在3、4月份的“小陽(yáng)春”。如果屆時(shí)市場(chǎng)能經(jīng)受住考驗(yàn)，價(jià)格保持穩(wěn)定甚至溫和回升，那么拐點(diǎn)的成色將更足。

最后，必須給所有買(mǎi)房人，尤其是改善置換的朋友，提一個(gè)醒：

即使拐點(diǎn)到來(lái)，也不意味著所有房子都止跌。不同城市、不同板塊、不同品質(zhì)的小區(qū)，調(diào)整節(jié)奏差異巨大。

有的小區(qū)調(diào)整早而充分，可能已率先見(jiàn)底；有的則調(diào)整緩慢，甚至尚未開(kāi)始。在拐點(diǎn)時(shí)期，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于“買(mǎi)賣(mài)雙殺”：剛剛割肉賣(mài)掉已止跌的老房子，轉(zhuǎn)頭發(fā)現(xiàn)新?lián)Q的“改善盤(pán)”卻進(jìn)入了補(bǔ)跌通道。

當(dāng)下，比判斷市場(chǎng)拐點(diǎn)更重要的，是判斷你自己房子的坐標(biāo)。 它屬于哪一類(lèi)資產(chǎn)？調(diào)整完成了，正在進(jìn)行中，還是尚未開(kāi)始？

接下來(lái)的2026年，樓市注定不會(huì)平靜。這可能是舊周期的終結(jié)，也可能是新時(shí)代的起點(diǎn)。但無(wú)論如何，主動(dòng)權(quán)正從極端偏向買(mǎi)方，慢慢回?cái)[到買(mǎi)賣(mài)雙方的中間。

春天或許還在路上，但冰層之下，水流的方向已經(jīng)開(kāi)始改變。