國家現(xiàn)在不再大拆大建，而是把目光盯在老城區(qū)、老小區(qū)、老廠房——怎么“螺螄殼里做道場”，讓舊空間煥新、讓經(jīng)濟(jì)找到新活兒干，也讓房地產(chǎn)軟著陸。廣東作為“三舊改造”的老炮兒，最早試水，經(jīng)驗(yàn)最接地氣。近日，本刊記者專訪廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，更深入地了解城市更新到底怎么改、錢從哪來、老百姓得啥實(shí)惠，以及它能不能成為經(jīng)濟(jì)的新發(fā)動機(jī)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

戰(zhàn)略升維與廣東的先行探索：在存量中創(chuàng)造增量價(jià)值的典范

“從實(shí)施到大力實(shí)施，一詞之變，是發(fā)展模式的根本性轉(zhuǎn)變?！崩钣罴伍_門見山地指出。這要求地方政府的考核機(jī)制，從追求土地出讓和固定資產(chǎn)投資規(guī)模，轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘泄δ芡晟?、民生短板補(bǔ)齊、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和社區(qū)活力營造等長期效益的綜合評估。資源分配也隨之調(diào)整，金融、財(cái)政、規(guī)劃資源必須協(xié)同創(chuàng)新，引導(dǎo)資本和社會力量投向存量的提質(zhì)增效。

廣東的探索，正是在此背景下展開。李宇嘉認(rèn)為，廣東的先行先試聚焦三大核心命題：一是從單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向片區(qū)綜合開發(fā)，追求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的綜合平衡，在城中村改造中同步解決新市民安居、產(chǎn)業(yè)留存、消費(fèi)場景培育等問題。二是探索可持續(xù)的市場化模式?！皬V東市場化程度高，核心是探索如何讓社會資本愿意來、留得住、有回報(bào)，而非依賴財(cái)政持續(xù)輸血?！睆V州創(chuàng)新的“做儲結(jié)合、滾動開發(fā)”與“改儲結(jié)合、帶方案招商”等“做地”模式，正是通過政府與市場的收益、風(fēng)險(xiǎn)合理劃分，吸引多元主體參與。三是探索多目標(biāo)協(xié)同的實(shí)現(xiàn)路徑，即如何在改造中兼顧生態(tài)保護(hù)、文化傳承、土地集約和產(chǎn)業(yè)升級。

他以廣州永慶坊為例，說明了如何通過彈性規(guī)劃和機(jī)制創(chuàng)新平衡保護(hù)與發(fā)展。“通過容積率轉(zhuǎn)移、混合用地和BOT模式，在保留歷史文化肌理的同時(shí)，引入現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營，讓老街區(qū)活化為兼具文化魅力和經(jīng)濟(jì)活力的新消費(fèi)地標(biāo)。這就是在存量中創(chuàng)造增量價(jià)值的典范?！?/p>

機(jī)制創(chuàng)新與民生優(yōu)先：破解資金、利益與治理的深層難題

面對城市更新資金需求大、周期長的核心挑戰(zhàn)，廣東正在構(gòu)建“財(cái)政引導(dǎo)、金融創(chuàng)新、社會參與”的投融資體系。李宇嘉透露，截至2025年6月末，廣東在城中村改造領(lǐng)域已獲得超萬億元的專項(xiàng)借款授信，已投放超2100億元。這種以功能性國企為主體、以片區(qū)未來綜合收益為基礎(chǔ)的融資模式，為大規(guī)模更新提供了啟動資金?！瓣P(guān)鍵是通過規(guī)劃調(diào)整、業(yè)態(tài)植入提升土地和資產(chǎn)價(jià)值，確?，F(xiàn)金流的長遠(yuǎn)平衡?！睂τ谟⒈〉睦吓f小區(qū)改造，他提出“運(yùn)營反哺”的思路，即精準(zhǔn)補(bǔ)足“一老一小”、便民商業(yè)等社區(qū)服務(wù)短板，提升人口集聚度和社區(qū)黏性，從而創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流?！皾M足基本民生需求本身就是一門有社會價(jià)值的好生意?！?/p>

利益平衡是城市更新的另一大難點(diǎn)。廣東通過固化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化村集體協(xié)商、規(guī)劃剛性約束等方式，穩(wěn)定各方預(yù)期，減少博弈成本。在民生最關(guān)切的出資環(huán)節(jié)，廣東創(chuàng)新探索了“經(jīng)營權(quán)置換”（以未來租金收益抵扣改造成本）、“實(shí)物出資”（以未來部分房屋面積權(quán)益折抵費(fèi)用）及“國企托底+多元共擔(dān)”等柔性方案，旨在不讓任何一位居民因經(jīng)濟(jì)困難而被排除在改善生活之外。

“更新的成敗，最終取決于長效治理?！崩钣罴螐?qiáng)調(diào)，廣東正推廣“社區(qū)基金”作為管養(yǎng)“蓄水池”，培育“物業(yè)合作社”實(shí)現(xiàn)居民自我管理，引入“社區(qū)合伙人”提供專業(yè)服務(wù)，構(gòu)建“共治共享”的可持續(xù)社區(qū)生態(tài)。這旨在杜絕“改造時(shí)轟轟烈烈，改完后缺失治理”的困境。

經(jīng)濟(jì)影響與行業(yè)重塑：為高質(zhì)量發(fā)展注入新動能

談及城市更新的宏觀經(jīng)濟(jì)意義，李宇嘉認(rèn)為，它是推動房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”、構(gòu)建新發(fā)展模式的關(guān)鍵?！巴ㄟ^系統(tǒng)性提升住房質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境和城市功能，能夠有效夯實(shí)不動產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，修復(fù)市場預(yù)期。”他舉例，廣州琶洲、深圳大沖村等成功更新項(xiàng)目，對周邊房價(jià)租金已產(chǎn)生明顯的穩(wěn)定和支撐作用。

更重要的是，這場變革正在深刻重塑房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)。李宇嘉分析，市場的主體正在變化：具有資金和信用優(yōu)勢的國企央企、具備產(chǎn)業(yè)運(yùn)營基因的專業(yè)機(jī)構(gòu)，以及在養(yǎng)老、文旅、商業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域有深度運(yùn)營能力的企業(yè)，將逐步取代傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)開發(fā)商，成為城市更新的主力軍?！靶袠I(yè)競爭的門檻已經(jīng)從資金和速度，轉(zhuǎn)向了長期的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)管理能力。輕資產(chǎn)輸出和專業(yè)化運(yùn)營能力成為新的核心競爭力?！?/p>

在產(chǎn)業(yè)升級層面，廣東的“工改工”已從簡單的空間更新，進(jìn)階為“帶方案招商”“產(chǎn)業(yè)前置”的精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)空間供給，有效吸引了先進(jìn)制造業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級與城市更新的良性互動。

“城市更新，本質(zhì)上是從開發(fā)城市轉(zhuǎn)向經(jīng)營城市。”李宇嘉總結(jié)道，“它不僅是應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)周期調(diào)整的穩(wěn)定器，更是中國經(jīng)濟(jì)從增量驅(qū)動轉(zhuǎn)向存量與增量并重、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇。廣東的探索，正是為這條新路尋找可復(fù)制、可持續(xù)的系統(tǒng)性解決方案?！边@場波瀾壯闊的“存量革命”，正在為經(jīng)濟(jì)的行穩(wěn)致遠(yuǎn)，構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)而富有韌性的新基底。

來源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

作者：本刊記者 蘆夢婷