文/上海進深 嚴明會

拿地兩個月后，上海城建公示了楊浦區(qū)五角場項目規(guī)劃方案。

時間回到2025年11月，上海第九批次土拍中，上海城建以43億元的底價拿下楊浦武川社區(qū)N090501單元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地塊，成交樓板價約47046元/㎡。

此次公示的A3a-03、A3a-04地塊規(guī)劃為三類住宅組團用地，建設用地面積36623.57㎡，容積率分別為2.8、2.2。A1-04-1地塊為租賃住房用地，容積率3.0。

總建筑面積150375.82㎡，其中地上建筑面積96730.82㎡，計容建筑面積83446.12㎡，地下建筑面積53645.00㎡。

A3a-03地塊規(guī)劃了2幢高層，一幢14F、另一幢23F；

A3a-04地塊規(guī)劃了12幢14-17F的高層，另有1幢16F的保障房位于西南角。

小區(qū)全人車分流，地面層設有2個車輛/人行出入口，均位于東側處于規(guī)劃中的武睿路上，其中北側的出入口一處設置了臨時出租車停車位。

這份規(guī)劃圖中，有兩個較大的設計亮點：

1、整體抬板約3.2米

小區(qū)路面標高7米，外部道路標高3.8米，以此計算，項目整體抬高了大約3.2米。將是楊浦首個抬板住宅項目。

加上13幢樓棟首層都做了局部架空，未來公共活動配套的想象空間很大。

最南端的2號樓設置了配套用房，包含日間照料中心、老年活動室、居委會、衛(wèi)生服務站。

2、雙下沉庭院

兩個出入口處都設置了下沉庭院，下沉高度2.3米，也是市場上少見的帶有雙下沉庭院的項目。

上海城建此前公示的普陀真如翠谷瑞仕項目，也做了全域抬板6米、南北多個下沉庭院，成為普陀首個抬板住宅。詳見：上海城建捅破普陀豪宅天花板

項目地塊的優(yōu)劣勢并存。

該地塊原為鋼材交易市場，經城市更新轉型為住宅用地。

項目位于楊浦區(qū)中外環(huán)之間，距離中環(huán)直線約1.3公里，街道歸屬五角場范圍，但實際靠近江灣鎮(zhèn)了，距離核心商圈直線約2.7公里，并不屬于傳統(tǒng)意義上的五角場腹地。

交通條件是相對明確的支撐項。

緊鄰軌交3號線及20號線（在建）江灣鎮(zhèn)站，距18號線上海財經大學站約1公里，可謂是三軌交匯。周邊還有60路、51路、100路、537路、502路等公交線路。

但客觀短板同樣存在，西側靠近逸仙路高架，最近的距離僅有35米；靠近輕軌，最近的距離僅30米，物理噪音不可避免。

周邊多老小區(qū)，城市界面一般；地塊形狀又是“窄開面 大進深”，對樓棟排布和采光視野的優(yōu)化要求較高。

另外，北側有一個大型變電站，對部分客群來說可能會成為減分項。

從已公示方案來看，開發(fā)方顯然在規(guī)劃階段投入了較多精力，通過空間結構和動線組織來改善居住體驗，盡量削弱地塊先天條件帶來的影響。

項目的建設單位是上海瑞豐浦誠置業(yè)有限公司，成立于2025年12月，由上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司和上海建元資產管理有限公司分別持股60%、40%。

公司法人和受益所有人指向王俋炅，他同時是上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司保障住宅事業(yè)部總經理。

上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司是上海城建（集團）有限公司的全資子公司，上海建元資產管理有限公司為隧道股份的全資子公司，實控人為上海城建（集團）有限公司。

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