很多人被千億地產(chǎn)巨頭騙慘了，還傻乎乎地問(wèn)：那么大的房企，怎么說(shuō)崩就崩了？

今天我把他們的遮羞布徹底扒干凈，告訴你真相。

地產(chǎn)商玩的根本不是蓋房子，而是無(wú)本萬(wàn)利的金融騙局。

他們手里的錢，全是騙來(lái)的、挪來(lái)的、拖來(lái)的。坑的是掏空錢包的買房人，是墊資干活的施工方，還有無(wú)數(shù)沒(méi)買房的普通人。

地產(chǎn)往事第三期，我就給你們講清楚：

曾經(jīng)那些王某某、徐某某們，是怎么靠地產(chǎn)金融游戲一步步套利，成為百億千億巨頭，又是怎么一夜之間土崩瓦解的。

老規(guī)矩，不玩虛的，我拿真實(shí)的樓盤運(yùn)作流程舉例，每一步都拆透，全是你們不知道的內(nèi)幕。

首先，開發(fā)商運(yùn)作一個(gè)樓盤，表面看是四個(gè)正規(guī)步驟，但每一步都藏著空手套白狼的貓膩，尤其是第一步，全是坑。

第一步：拿地。

也就是給政府交土地出讓金，這是唯一一個(gè)看似需要自有資金的環(huán)節(jié)。

但你們根本不知道，真實(shí)樓市里，開發(fā)商連這筆錢都不想自己出。

正常來(lái)說(shuō)，一塊地動(dòng)輒十億、幾十億、上百億。

比如一塊價(jià)值10個(gè)億的地，開發(fā)商不會(huì)一次性掏10億全款，只會(huì)先交20%—30%的保證金，也就是兩三億。

剩下的七八億，要么找私募配資，要么找民間高利貸墊資，先把地拿下來(lái)再說(shuō)。

所謂的自有資金？真相是，可能連一個(gè)億都不到。

更黑心的是，他們拿地根本不是為了開發(fā)項(xiàng)目。

拿完第一塊10億的地，嘗到甜頭，就去拿第二塊、第三塊，甚至跨城市拿地，動(dòng)輒幾千億的土地儲(chǔ)備。

他們哪來(lái)那么多錢？

答案很簡(jiǎn)單：他們壓根沒(méi)錢，全靠后面拆東墻補(bǔ)西墻，把空手套白狼玩到極致。

第二步：拿證。

很多人以為就是辦個(gè)土地證、施工證，其實(shí)這里全是快速融資的套路。

真實(shí)樓市里，開發(fā)商拿證從來(lái)不是按部就班，而是找關(guān)系、走捷徑、加急辦理。

國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，這四個(gè)核心證，他們根本不在乎規(guī)不規(guī)范，只在乎一件事：能不能快點(diǎn)拿到證去銀行騙錢。

第三步：申請(qǐng)開發(fā)貸。

這是開發(fā)商挪用資金最核心的環(huán)節(jié)。

按照國(guó)家規(guī)定，銀行發(fā)放的開發(fā)貸必須?？顚Ｓ?，只能蓋對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的樓。

A項(xiàng)目的貸款，只能蓋A項(xiàng)目的樓，不準(zhǔn)挪作他用。

但真實(shí)情況是什么？

開發(fā)商拿到A項(xiàng)目的開發(fā)貸，一分錢都不會(huì)馬上投去蓋樓，而是通過(guò)虛增工程款、和施工方簽虛假協(xié)議，把銀行的錢全套出來(lái)，直接拿去拍B、C、D項(xiàng)目的地。

用A項(xiàng)目的貸款，去拿B項(xiàng)目的地。

那A項(xiàng)目的樓怎么蓋？

答案也很簡(jiǎn)單：拖。

拖施工方的工程款，拖材料商的貨款，一年兩年結(jié)不到賬，都是樓市常態(tài)。

他們不僅不付錢，還給施工方、材料商開承兌匯票，或者等竣工后抵幾套房子，說(shuō)白了就是打白條，到期也不兌現(xiàn)，先把你穩(wěn)住。

潛規(guī)則就是：你不繼續(xù)干，前面的工程款一分都別想要。

逼著你繼續(xù)墊資干活，他們自己拿著騙來(lái)的錢，瘋狂拿地、擴(kuò)規(guī)模、套融資。

第四步：預(yù)售回款。

這是開發(fā)商快速回血的關(guān)鍵，也是收割買房人的第一步。

按照規(guī)定，樓蓋到正負(fù)零、出地面兩三層，或者蓋到總層數(shù)1/3，就能申請(qǐng)預(yù)售證賣房。

開發(fā)商巴不得剛挖個(gè)坑就開始賣。

因?yàn)轭A(yù)售款是無(wú)成本融資。

你們交的首付、按揭貸款，全被他們快速抽走，繼續(xù)拿去拿地、運(yùn)作新項(xiàng)目，根本不會(huì)用來(lái)好好蓋樓。

看到這兒你就明白了：

對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，蓋樓只是幌子，融資—拿地—再融資—再拿地，才是核心玩法。

本質(zhì)就是多米諾骨牌，一環(huán)扣一環(huán)，只要有新地、新資金進(jìn)來(lái)，就能一直玩下去。

但他們還不滿足，還要更快、更多地圈錢，于是盯上了非銀金融，玩起更黑心的套路：

第一個(gè)套路：信托名股實(shí)債，加速拿地。

銀行開發(fā)貸就算證件齊全，也要等半年才放款，太慢了。

信托就成了幫兇：只要拿到土地證，哪怕樓還沒(méi)蓋，信托一個(gè)月就能“入股”項(xiàng)目。

表面是股東，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益；

實(shí)際上是徹頭徹尾的債權(quán)，簽抽屜協(xié)議，約定固定收益8%—12%。

不管項(xiàng)目賺不賺錢，開發(fā)商都要還本付息。

這就是樓市臭名昭著的名股實(shí)債，本質(zhì)就是高利貸。

等半年后銀行開發(fā)貸下來(lái)，開發(fā)商再把錢還給信托。

相當(dāng)于用信托的錢搶地，拿地速度直接翻倍。

第二個(gè)套路：私募配資，撬動(dòng)更大杠桿。

拿地交保證金時(shí)，開發(fā)商找私募配資。

行業(yè)潛規(guī)則：開發(fā)商出1/3，私募出2/3；

更狠的，開發(fā)商出1成，私募出9成。

以前1塊錢只能買1塊錢的地，有了配資，能買3塊錢的地，拿地速度再翻3倍。

第三個(gè)套路：高周轉(zhuǎn)復(fù)制，變相提高資金使用率。

開發(fā)商把樓盤做成標(biāo)準(zhǔn)化模板，不是為了品牌，而是不用重新設(shè)計(jì)、不用優(yōu)化戶型，只為瘋狂壓縮周期。

以前蓋一年才能預(yù)售回款，高周轉(zhuǎn)后，半年就能達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，快速開盤賣房回款。

資金使用率再翻倍，相當(dāng)于又多撬一倍杠桿。

現(xiàn)在我們算一筆賬，看看開發(fā)商到底有多黑心：

原本1塊錢自有資金：

? 私募1:2配資 → 變成3塊

? 信托名股實(shí)債 → 速度翻3倍 → 變成9塊

? 開發(fā)貸騰挪 → 再翻2倍 → 18塊

? 高周轉(zhuǎn) → 再翻4倍

最后直接撬動(dòng)72倍以上杠桿。

什么概念？

開發(fā)商自己出1個(gè)億，就能撬動(dòng)72億資金去拿地、融資、圈錢。

這72億里，有銀行貸款、信托高利貸、私募配資、施工方墊資、材料商貨款，還有買房人的首付和按揭。

他們一分錢不花，空手套白狼賺得盆滿缽滿，住豪宅、開豪車、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

而你們：

掏空六個(gè)錢包付首付，辛辛苦苦還房貸，最后可能面對(duì)爛尾樓。

施工方墊資拿不到錢，被逼破產(chǎn)；

材料商血本無(wú)歸。

最后，我把最核心、最內(nèi)幕、最扎心的真相總結(jié)給你：

第一，地產(chǎn)商玩的根本不是房地產(chǎn)，而是徹頭徹尾的金融龐氏騙局。

核心邏輯：用后面拿地融來(lái)的錢，填前面項(xiàng)目的坑。

不斷拿地、不斷融資，騙局才能維持。蓋樓，只是圈錢的幌子。

第二，72倍杠桿，是懸在所有人頭上的劍。

他們撬動(dòng)的每一分錢，都來(lái)自普通人的血汗。

一旦出事，最先倒霉的永遠(yuǎn)是買房人、施工方、材料商這些弱勢(shì)群體，而開發(fā)商早就全身而退。

沒(méi)買房的人，為什么也要為樓市買單？

因?yàn)殄X被圈到海外，國(guó)內(nèi)只能印錢補(bǔ)血。

印多了通脹，印少了通縮，不管怎樣，都是全民買單。

第三，給還沒(méi)買房的人一句忠告：

判斷一家房企會(huì)不會(huì)崩，根本不用看負(fù)債率，只看一件事：它還拿不拿新地。

只要還在瘋狂拿地、瘋狂融資，這個(gè)局就能繼續(xù)玩；

一旦停止拿地、停止圈錢，多米諾骨牌瞬間倒塌，爛尾樓遍地都是，你們的血汗錢全打水漂。

為什么“三道紅線”一出臺(tái)，一下子就卡住了樓市？

答案就是：這套金融游戲，被直接斬?cái)嗔恕?/p>

這就是地產(chǎn)商的真實(shí)面目：一群沒(méi)有底線的吸血鬼。

靠空手套白狼，靠高杠桿騙局，榨干普通人的血汗，坑慘無(wú)數(shù)家庭。