你敢信嗎？北京北邊那個(gè)號(hào)稱“亞洲最大社區(qū)”的天通苑，700棟樓擠著近30萬(wàn)人，房?jī)r(jià)卻差得能讓你驚掉下巴——有的樓每平還掛著3萬(wàn)多，有的卻能摸到6萬(wàn)+？回頭看1999年剛開(kāi)盤(pán)那會(huì)，每平才2650塊，現(xiàn)在最高翻了快15倍！可現(xiàn)在老樓沒(méi)人要，新區(qū)搶破頭，這700棟樓里到底藏著怎樣的房?jī)r(jià)秘密？

天通苑剛起步那會(huì)，可不是現(xiàn)在這模樣。1998年之前，這兒全是農(nóng)田和廢棄地，連個(gè)正經(jīng)路都少見(jiàn)。轉(zhuǎn)年順天通集團(tuán)就進(jìn)場(chǎng)了，推土機(jī)轟隆轟隆清垃圾，工人師傅們搭框架蓋樓，年底第一批樓就冒出來(lái)了。那時(shí)候買(mǎi)這兒的房，得是北京本地中低收入家庭，拿戶籍和收入證明就能排號(hào)，價(jià)格真的香，比市區(qū)便宜一半不止。

一開(kāi)始先蓋東苑，后來(lái)往東西北擴(kuò)，西苑、北苑沒(méi)幾年就起來(lái)了。2007年中苑那百十來(lái)?xiàng)潣且宦涑?，整個(gè)天通苑才算“湊齊”了——整整700棟樓，光數(shù)樓號(hào)都能數(shù)半天。開(kāi)發(fā)商還加了歐式大門(mén)和小花園，看著比剛蓋好那會(huì)兒洋氣多了，但剛搬進(jìn)去的居民苦啊：周邊連個(gè)小賣(mài)部都沒(méi)有，買(mǎi)瓶醬油都得坐公交去立水橋。

公交就那么兩三班，擠得像沙丁魚(yú)罐頭，去市區(qū)上班單程就得一個(gè)多小時(shí)。直到2007年地鐵5號(hào)線一通，天通苑才算“活”過(guò)來(lái)了！以前坐公交堵在路上哭，現(xiàn)在坐地鐵直達(dá)市區(qū)，通勤時(shí)間直接砍半。那之后房?jī)r(jià)就開(kāi)始慢慢漲，2008年稍微上了點(diǎn)，2009年中苑新樓賣(mài)得好，價(jià)格直接進(jìn)了中檔。

后來(lái)配套也跟上了：2010年左右大超市、商場(chǎng)陸續(xù)進(jìn)來(lái)，學(xué)校加了班，醫(yī)院設(shè)了門(mén)診，公交線也從兩三班變成十幾班，連電動(dòng)車充電樁都有了，日子才慢慢舒服起來(lái)。2015年開(kāi)始，天通苑的房?jī)r(jià)就開(kāi)始“分家”了——老樓和新樓差得越來(lái)越大。

你想啊，最早蓋的那些樓，戶型還是九十年代的設(shè)計(jì)，沒(méi)電梯，爬個(gè)六樓能喘半天，現(xiàn)在年輕人根本看不上。后來(lái)蓋的中苑、北苑新區(qū)，戶型更合理，還有電梯，物業(yè)也管得嚴(yán)，價(jià)格自然就上去了。地鐵線也幫了大忙，離17號(hào)線近的樓，價(jià)格比遠(yuǎn)的能高個(gè)一兩萬(wàn)。

我認(rèn)識(shí)一個(gè)阿姨，2000年買(mǎi)的東苑老樓，那時(shí)候每平才3000多，現(xiàn)在想賣(mài)，每平最多賣(mài)3萬(wàn)5，可旁邊中苑的新樓，每平都能賣(mài)5萬(wàn)+。阿姨說(shuō)“早知道當(dāng)年多買(mǎi)一套新區(qū)的，現(xiàn)在就發(fā)了”。還有年輕人，寧愿多花錢(qián)買(mǎi)新區(qū)的小兩居，也不想要老區(qū)的大三居——老破大沒(méi)人接盤(pán)，降價(jià)十萬(wàn)都賣(mài)不出去。

其實(shí)這分化也正常，樓齡是硬傷，老樓的設(shè)計(jì)跟不上現(xiàn)在的需求，加上沒(méi)電梯，對(duì)老人小孩不友好。新區(qū)不僅戶型新，配套也更全，離地鐵近，通勤方便，自然就值錢(qián)。還有市場(chǎng)的因素，2016年之后北京房?jī)r(jià)整體漲，天通苑的新區(qū)跟著漲，老區(qū)卻漲不動(dòng)，差距越拉越大。

2020年疫情那會(huì)，房?jī)r(jià)晃了晃，老區(qū)降得更明顯，新區(qū)還能穩(wěn)住，因?yàn)閯傂韪粗仄焚|(zhì)和通勤?，F(xiàn)在天通苑住了近30萬(wàn)人，跟個(gè)小城市似的。2024年還開(kāi)了個(gè)大公園，有湖有健身路，周末遛彎的人特別多。

旁邊的科技園也起來(lái)了，拉了不少企業(yè)，年輕人在家門(mén)口就能上班，不用再擠地鐵去市區(qū)。2023年底地鐵17號(hào)線北段通了，天通苑東站一用，去望京更快了，換乘也多，房?jī)r(jià)又穩(wěn)了點(diǎn)，尤其是中苑那些離地鐵近的樓，價(jià)格一直沒(méi)掉。

其實(shí)天通苑就是北京城市化的一個(gè)縮影，從經(jīng)適房解決住房難，到地鐵帶動(dòng)發(fā)展，再到房?jī)r(jià)分化反映市場(chǎng)需求。700棟樓里藏著無(wú)數(shù)人的日子——有人靠早年買(mǎi)房賺了錢(qián)，有人因?yàn)橘I(mǎi)了老樓犯愁，有人剛搬去新區(qū)覺(jué)得日子舒服。

房?jī)r(jià)從2650漲到4萬(wàn)+，分化得越來(lái)越大，這不是偶然，是政策、交通、市場(chǎng)一起推著走的結(jié)果。未來(lái)天通苑還在升級(jí)，科技園繼續(xù)拉人，地鐵線越來(lái)越多，分化可能會(huì)緩一點(diǎn)，但老樓的問(wèn)題估計(jì)還得存在——畢竟年代在那兒擺著，想改也難。

參考資料：北京日?qǐng)?bào)《天通苑：從“睡城”到活力社區(qū)的變遷》；人民網(wǎng)《北京天通苑社區(qū)發(fā)展歷程回顧》