上海買(mǎi)房，一定要避開(kāi)那些短期難以翻身的區(qū)域。

　　不然很可能到你七八年后換房的時(shí)候，你的房子還沒(méi)走出房?jī)r(jià)的低谷期。

　　新房超供拖垮市場(chǎng)的區(qū)域

　　這幾年，樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)存量博弈的時(shí)代，購(gòu)買(mǎi)力有限的前提下，新房供應(yīng)量已經(jīng)成為影響二手房?jī)r(jià)格最為關(guān)鍵的因素之一。

　　新房供應(yīng)量特別大的區(qū)域，直接就會(huì)造成周邊的二手房?jī)r(jià)快速下跌。

　　而市場(chǎng)上也存在一類(lèi)極端情況：

　　一個(gè)區(qū)域的新房供應(yīng)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這個(gè)板塊的發(fā)展成熟度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)板塊實(shí)際的需求總量。

　　那么這個(gè)區(qū)域新房就會(huì)嚴(yán)重滯銷(xiāo)，有限的購(gòu)買(mǎi)力還在被新房嚴(yán)重虹吸，直接連帶著周邊的二手房就更加賣(mài)不動(dòng)；

　　新房賣(mài)不動(dòng)要打折，二手房賣(mài)不動(dòng)就要降價(jià)，新房降價(jià)壓著二手房繼續(xù)降價(jià)。

　　這樣板塊的二手房就直接喪失流通性，價(jià)格直接進(jìn)入無(wú)量下跌的境地。

　　偶爾的成交，也都是破天荒的超低價(jià)。

　　最典型的案例就是臨港，房子的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了板塊的成熟度，超供的結(jié)果自然是樓市的崩潰。

　　臨港如今整體的土地庫(kù)存量接近250萬(wàn)方，約2.5w套新房。

　　如果按照2025年臨港新房賣(mài)了2073套的水平，這些房子要賣(mài)10年以上。

　　如此大的庫(kù)存量，直接帶來(lái)的就是價(jià)格的崩潰。

　　早在一年多以前就臨港新房就開(kāi)始了打折返現(xiàn)，甚至曾經(jīng)傳出了買(mǎi)房返現(xiàn)百萬(wàn)的新聞；

　　至于臨港的次新房已經(jīng)全面破發(fā)，像龍光天曜掛牌價(jià)相比于當(dāng)時(shí)的新房?jī)r(jià)格還要打8折（新房3w）。

　　像滴水湖馨苑2025年的整體成交均價(jià)只有20875元/㎡；特發(fā)學(xué)府里成交均價(jià)22425元/㎡、宜浩佳園（包含南北區(qū)）只有14324-14941元/㎡。

　　客觀(guān)來(lái)說(shuō)，最近幾年臨港發(fā)展的不錯(cuò)，我前一陣去調(diào)研明顯感覺(jué)到城市界面起來(lái)了，人流也變多了。

　　但是超量供應(yīng)確實(shí)對(duì)于樓市是毀滅性的打擊，臨港的房?jī)r(jià)想要回到上漲周期估計(jì)還要非常久的時(shí)間。

　　幾十年后的臨港可能非常牛，但是你在當(dāng)下這個(gè)環(huán)境下就有點(diǎn)難以翻身。

　　比較類(lèi)似的還有之前我專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)的桃浦。

　　桃浦如今是中外環(huán)新房庫(kù)存最大的區(qū)域，之前開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目就持續(xù)滯銷(xiāo)，賣(mài)了三年了還沒(méi)有清盤(pán)。

　　去年某項(xiàng)目還鬧出了交房后剩余房源88折銷(xiāo)售，業(yè)主瘋狂維權(quán)的故事。

　　最早開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目，最少一個(gè)都剩了一百多套房源沒(méi)賣(mài)掉。

　　隨著之前好賣(mài)的房源銷(xiāo)售完畢，剩的部分賣(mài)起來(lái)是越來(lái)越慢。

　　而價(jià)格更低、庫(kù)存巨大的老盤(pán)們都沒(méi)賣(mài)完，后續(xù)上市的漲價(jià)后的項(xiàng)目就更難了。

　　開(kāi)盤(pán)大半年的紫薇之星406多套房子，目前只銷(xiāo)售了79套，連20%都不到。

　　金隅公園東序開(kāi)盤(pán)幾個(gè)月，至今也只賣(mài)掉了3套房子，樓市慘烈可見(jiàn)一斑。

　　新房打折，二手房自然崩潰。

　　新房還有尾盤(pán)在賣(mài)的桃浦金茂府，如今二手房已經(jīng)拿出來(lái)了，掛牌價(jià)都只有7萬(wàn)出頭——

　　相比于新房?jī)r(jià)格還要低15%，直接倒逼新房更加難賣(mài)。

　　桃浦的次新房圣都會(huì)，最新的掛牌價(jià)都出現(xiàn)了低于6萬(wàn)單價(jià)的房源了。

　　而作為一個(gè)市區(qū)板塊，桃浦的影響不局限在板塊內(nèi)部，從桃浦新房入市開(kāi)始，周邊萬(wàn)里板塊、大華板塊的二手房就十分難賣(mài)，價(jià)格如今也是崩的厲害。

　　如今在萬(wàn)里板塊選一套帶學(xué)區(qū)的大兩房商品房社區(qū)，門(mén)檻已經(jīng)到了500多萬(wàn)，堪稱(chēng)內(nèi)中環(huán)最大的洼地了——但是短期買(mǎi)也還是難以翻身。

　　因?yàn)榘凑仗移脂F(xiàn)在的新房去化速度，未來(lái)預(yù)計(jì)還得賣(mài)個(gè)好幾年，何況還有很多地塊未來(lái)也會(huì)入市。

　　如果你不是地緣的居民，或者沒(méi)有住十年以上的打算，真的不建議在這種區(qū)域置業(yè)，因?yàn)檫@種區(qū)域真的短期難以翻身，很多年價(jià)格都會(huì)處于一個(gè)谷底位置。

　　背離城市發(fā)展方向的區(qū)域

　　第二類(lèi)短期難以翻身的板塊，是那些暫時(shí)背離了城市發(fā)展主軸、失去了發(fā)展勢(shì)能的區(qū)域。

　　這么說(shuō)可能有點(diǎn)抽象，我直接舉例說(shuō)明。

　　最典型的案例就是浦北部區(qū)域。

　　眾所周知，浦東現(xiàn)在大家都知道發(fā)展方向一路向南。

　　如今浦東主力開(kāi)發(fā)的區(qū)域都是圍繞著前灘和張江的板塊，城市建設(shè)資源、產(chǎn)業(yè)資源都不斷朝著南部匯聚。

　　當(dāng)然這么發(fā)展的原因也不復(fù)雜：

　　向南發(fā)展的核心還是在于南側(cè)有大量的空地，而北側(cè)以陸家嘴、金橋、外高橋?yàn)楹诵牡膮^(qū)域基本都已經(jīng)成熟，接下來(lái)只能舊改。

　　城市發(fā)展的原則其實(shí)很清晰：

　　1、一定是集中力量辦大事，很難遍地開(kāi)花。

　　2、有機(jī)會(huì)做增量開(kāi)發(fā)，絕不會(huì)優(yōu)先存量更新。

　　因此，這幾年、浦東南部塊快速崛起，拿到大量資源，而北部板塊都有些沒(méi)落，發(fā)展看起來(lái)沒(méi)那么好。

　　而浦東的購(gòu)買(mǎi)力特點(diǎn)又非常鮮明：

　　由于浦東居民以新上海人為主，大家都沒(méi)有什么地段崇拜，上班通勤開(kāi)車(chē)又都是大陸網(wǎng)，也不堵車(chē)，因此買(mǎi)房基本上沒(méi)有什么地域局限性。

　　浦東哪里發(fā)展的好，浦東居民就到哪里去買(mǎi)。

　　因此，浦東買(mǎi)家換房置換大多選擇了世紀(jì)大道以南的南浦東；

　　北部各大板塊的房子都在被買(mǎi)家拋棄，購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重流失。

　　最典型的是金橋、外高橋等區(qū)域，價(jià)格腰斬的房子一大堆，跌破2019年價(jià)格的也不在少數(shù)。

　　今年就連陸家嘴內(nèi)環(huán)的板塊都有些扛不住了，量?jī)r(jià)齊跌。

　　客觀(guān)說(shuō)，浦東也不會(huì)無(wú)限制往南，因?yàn)楦阈麡颉⑿聢?chǎng)未必有搞北部更新的收益大，只不過(guò)再回頭搞北面一定是很久未來(lái)之后的事情了。

　　類(lèi)似的還有虹口北部區(qū)域。

　　虹口目前專(zhuān)注于北外灘以及周邊板塊的開(kāi)發(fā)，資源全面集中。

　　而虹口北部的涼城曲陽(yáng)江灣呢，短期來(lái)看，城市開(kāi)發(fā)的利好就是比較少的，畢竟它也沒(méi)到舊改的年限嘛。

　　而北上海這幾年大力開(kāi)發(fā)中產(chǎn)新房，作為北外灘之下的二級(jí)地段虹吸購(gòu)買(mǎi)力的板塊太多了，西藏北路、東外灘、大寧都在此類(lèi)，虹口北部一點(diǎn)人都翹不到。

　　這種情景下，曲陽(yáng)、涼城，江灣的新房和二手房，很多都是地緣的居民去買(mǎi)——也是個(gè)流失市場(chǎng)，因?yàn)楫?dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力也在被其他區(qū)域新房虹吸，畢竟這幾個(gè)板塊本身資源也不大行，留不住人。

　　長(zhǎng)周期看，虹口北部遲早會(huì)翻新舊改，但是短期看，樓市還是很難逆襲的。

　　房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

　　賣(mài)房策略輕度咨詢(xún)

　　脫離上海房?jī)r(jià)體系的區(qū)域

　　第三大類(lèi)啊，其實(shí)非常的直觀(guān)，就是那些脫離了上海房?jī)r(jià)體系的區(qū)域。

　　這個(gè)類(lèi)別里面，最典型的案例其實(shí)是環(huán)滬。

　　環(huán)滬以前為什么價(jià)格暴漲崛起啊？

　　因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)力共識(shí)下，上海必然不斷擴(kuò)大，大家都認(rèn)為這里是一定成上海的一部分；

　　限購(gòu)之后，他這些區(qū)域的買(mǎi)家也變成了上海的人，帶來(lái)了在上海賺到的錢(qián)。

　　上海的人、在上海賺到的錢(qián)，以及認(rèn)為環(huán)滬會(huì)成為上海的認(rèn)知，三者都到位了，這些地方自然從小縣城的價(jià)格體系升為上海郊區(qū)的價(jià)格體系。

　　因此很多環(huán)滬板塊從五六千漲到了一萬(wàn)多甚至兩萬(wàn)多。

　　比如嘉興平湖下面的乍浦，以前在當(dāng)?shù)厝诵睦锒际呛懿畹牡胤剑驗(yàn)橛泄I(yè)污染，房?jī)r(jià)就是三四千億一平。

　　后面賣(mài)給上海人之后，價(jià)格就是直接翻了三到四倍，一路飆升到1.5-1.7的水平。

　　當(dāng)然，隨著過(guò)去幾年的發(fā)展，大家都知道這些地方無(wú)法成為上海的一部分了——

　　因?yàn)樯虾１就两紖^(qū)這幾年發(fā)展都遇到了瓶頸，外環(huán)邊上很多區(qū)域都發(fā)展艱難，更別提遠(yuǎn)郊了。

　　這情況下，明眼人都知道在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，資源壓根不夠把環(huán)滬開(kāi)發(fā)起來(lái)。

　　而環(huán)滬曾經(jīng)主打的功能，雙城生活也在前幾年的管控下成了偽命題。

　　共識(shí)產(chǎn)生了變化，購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始拋棄環(huán)滬，環(huán)滬自然被打回原型，重新回歸縣城的房?jī)r(jià)體系，自然暴跌。

　　像平湖、嘉善、太倉(cāng)（非核心位置）的很多房子，都已經(jīng)回歸了幾千塊一平方的水準(zhǔn)，而且還不好賣(mài)。

　　當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力退潮，超量建設(shè)的住宅反而還破壞了當(dāng)?shù)氐墓┬桕P(guān)系，拖垮當(dāng)?shù)乇镜厥袌?chǎng)。

　　而這幾年，趨勢(shì)正在向上海遠(yuǎn)郊蔓延、一句話(huà)下定義：

　　上海遠(yuǎn)郊也正在環(huán)滬化。

　　上海如今整體的城市開(kāi)發(fā)邏輯它是收縮態(tài)的。

　　資源都在回歸市區(qū)，沒(méi)有資源把郊區(qū)全面開(kāi)發(fā)崛起。

　　連五大新城，現(xiàn)在整體的都是靠自己自力更生，越來(lái)越像上海郊區(qū)的縣城定位，何談那些鳥(niǎo)不拉屎的遠(yuǎn)郊地區(qū)？

　　這種情況下，很多遠(yuǎn)郊區(qū)域其實(shí)也在步環(huán)滬后塵：

　　被市區(qū)外溢購(gòu)買(mǎi)力所拋棄，房子只有當(dāng)?shù)厝私颖P(pán)——和環(huán)滬情況一模一樣，淪為縣城市場(chǎng)。

　　因此我們可以看到，上海很多遠(yuǎn)郊房子現(xiàn)在也就是一萬(wàn)塊的單價(jià)，更麻煩的是即便如此便宜依然還沒(méi)什么人去買(mǎi)。

　　遠(yuǎn)郊，肯定是不能買(mǎi)了，大概率無(wú)法翻身；

　　近郊，或者說(shuō)“中郊”，很多地方都得琢磨下，短期也很難起來(lái)。

　　如果說(shuō)，未來(lái)這個(gè)整體人口上限繼續(xù)打開(kāi)，上海這個(gè)城市攤大餅?zāi)馨淹猸h(huán)外10公里搜開(kāi)發(fā)都成熟了，未來(lái)那些更遠(yuǎn)區(qū)域呢還會(huì)繼續(xù)融入上海。

　　短期，就不要指望了。

　　結(jié)語(yǔ)

　　今天聊這個(gè)話(huà)題，是因?yàn)楹芏嗯笥讶菀着e(cuò)一個(gè)概念：

　　這個(gè)區(qū)域未來(lái)也許很好，但是實(shí)際上可能跟咱們沒(méi)啥關(guān)系。

　　咱們買(mǎi)一套房，短的就是住三五年，長(zhǎng)的十幾年二十年。

　　但有的區(qū)域可能崛起周期就是三十年五十年，等未來(lái)發(fā)展起來(lái)跟咱們都沒(méi)關(guān)系了。

　　因此，一定要選在未來(lái)主力換房周期內(nèi)，可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的房子。