（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告甲公司（實(shí)際購(gòu)房人）與被告乙公司（名義購(gòu)房人）、第三人丙公司（房屋出賣人）因一號(hào)房屋借名買房糾紛訴至法院，案號(hào)為A號(hào)判決。

2001年7月4日，甲公司因想享受更大購(gòu)房折扣，經(jīng)其法定代表人林澤宇與乙公司法定代表人趙景明協(xié)商，借用乙公司名義，與丙公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買一號(hào)房屋。

合同簽訂后，甲公司全額支付了該房屋相關(guān)款項(xiàng)，房屋交付后，一直由甲公司實(shí)際占有、使用，期間甲公司正常繳納物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等全部相關(guān)費(fèi)用，并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，但始終未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

后因辦理房屋過(guò)戶事宜協(xié)商無(wú)果，甲公司作為原告起訴至法院，請(qǐng)求判令乙公司、丙公司協(xié)助其辦理一號(hào)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（登記至甲公司名下），并由乙公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

庭審中，被告乙公司經(jīng)法院依法送達(dá)開庭傳票，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加庭審，亦未作出任何答辯。第三人丙公司述稱，同意按照法院生效法律文書履行配合義務(wù)，不提出異議。

裁判結(jié)果

1. 第三人丙公司于本判決生效后十日內(nèi)，配合原告甲公司辦理一號(hào)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋過(guò)戶至甲公司名下；

2. 駁回原告甲公司的其他訴訟請(qǐng)求。

注：甲公司當(dāng)庭明確表示，房屋過(guò)戶過(guò)程中產(chǎn)生的一切稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，均由其自行承擔(dān)。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，借名買房合同關(guān)系的成立，一般需滿足三個(gè)核心條件：一是雙方存在借名買房的意思合意；二是全部購(gòu)房相關(guān)款項(xiàng)由借名人實(shí)際出資；三是房屋由借名人實(shí)際占有、使用。結(jié)合本案事實(shí)，具體評(píng)述如下：

第一，關(guān)于借名買房意思合意的認(rèn)定。庭審中，甲公司陳述，因兩公司法定代表人關(guān)系較好，雙方未簽訂書面借名買房協(xié)議，僅達(dá)成口頭約定。法院認(rèn)為，現(xiàn)行法律、法規(guī)并未規(guī)定借名買房合同必須采用書面形式，當(dāng)事人訂立合同可以采用書面、口頭或其他形式。結(jié)合甲公司持有案涉《商品房買賣合同》原件的事實(shí)，能夠認(rèn)定甲公司與乙公司就借名購(gòu)買一號(hào)房屋達(dá)成口頭合意具有高度蓋然性，該合意真實(shí)有效，法院予以采信。

第二，關(guān)于購(gòu)房款項(xiàng)的實(shí)際出資。第三人丙公司確認(rèn)已全額收到一號(hào)房屋相關(guān)款項(xiàng)，但因年代久遠(yuǎn)，無(wú)法確認(rèn)實(shí)際交款方。甲公司提交了記賬憑證、支票存根、收款收據(jù)等完整財(cái)務(wù)票據(jù)，能夠充分證明其系案涉房屋全部款項(xiàng)的實(shí)際出資人，法院對(duì)此予以認(rèn)定。

第三，關(guān)于房屋的實(shí)際占有、使用。甲公司與丙公司均提交了入伙手續(xù)書、房屋移交檢查記錄表等證據(jù)，能夠證明丙公司系向甲公司實(shí)際交付房屋；同時(shí)，甲公司提交的物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等繳費(fèi)發(fā)票、房屋裝修相關(guān)手續(xù)，能夠證明其接收房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并長(zhǎng)期實(shí)際占有、使用該房屋，履行了房屋實(shí)際權(quán)利人的相關(guān)義務(wù)。

綜上，法院認(rèn)定，甲公司與乙公司之間成立合法有效的借名買房合同關(guān)系，該關(guān)系系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)依約全面履行合同義務(wù)?，F(xiàn)一號(hào)房屋已具備辦理權(quán)屬登記的條件，且甲公司自愿承擔(dān)過(guò)戶相關(guān)費(fèi)用，其要求將房屋過(guò)戶至自身名下的訴訟請(qǐng)求，具有充分的事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。

另，乙公司經(jīng)法院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其放棄抗辯、舉證、質(zhì)證的權(quán)利，不影響法院根據(jù)查明的事實(shí)依法作出裁判。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過(guò)程及法院裁判思路，就借名買房糾紛的勝訴關(guān)鍵及實(shí)務(wù)要點(diǎn)，總結(jié)如下心得，供有類似需求的當(dāng)事人參考。

1. 借名買房無(wú)書面協(xié)議，并非必然敗訴。實(shí)踐中，很多借名買房雙方基于信任（如朋友、熟人關(guān)系）未簽訂書面協(xié)議，這是此類糾紛的常見痛點(diǎn)，也是當(dāng)事人擔(dān)心無(wú)法勝訴的核心顧慮。但本案明確說(shuō)明，法律并未強(qiáng)制要求借名買房合同必須采用書面形式，口頭合意結(jié)合其他佐證證據(jù)，亦可被法院認(rèn)定。本案中，我們重點(diǎn)提交了甲公司持有購(gòu)房合同原件的關(guān)鍵證據(jù)，結(jié)合借名原因的合理性（享受購(gòu)房折扣），成功說(shuō)服法院認(rèn)定雙方口頭借名合意成立，這也是本案勝訴的核心突破口之一。

2. 實(shí)際出資憑證，是借名買房勝訴的核心證據(jù)。借名買房的本質(zhì)是“實(shí)際出資人為真實(shí)權(quán)利人”，因此，留存完整的出資證據(jù)至關(guān)重要。本案辦理過(guò)程中，我們?nèi)媸崂砹思坠局Ц顿?gòu)房相關(guān)款項(xiàng)的全部財(cái)務(wù)票據(jù)（記賬憑證、支票存根、收款收據(jù)等），形成完整的證據(jù)鏈，即便第三人無(wú)法確認(rèn)交款方，法院也能據(jù)此明確認(rèn)定甲公司系實(shí)際出資人——這提醒當(dāng)事人，借名買房過(guò)程中，務(wù)必留存好每一筆款項(xiàng)的支付憑證，避免因證據(jù)缺失導(dǎo)致敗訴。

3. 實(shí)際占有、使用的相關(guān)證據(jù)，不可或缺。除了出資證據(jù)，房屋實(shí)際占有、使用的證據(jù)，是佐證借名事實(shí)的重要補(bǔ)充，能夠進(jìn)一步印證“實(shí)際出資人為真實(shí)權(quán)利人”。本案中，我們不僅提交了甲公司繳納物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等全部日常費(fèi)用的發(fā)票，還提交了房屋移交手續(xù)、裝修手續(xù)等證據(jù)，形成完整的證據(jù)閉環(huán)，充分證明甲公司自房屋交付后一直實(shí)際占有、使用該房屋，進(jìn)一步鞏固了勝訴基礎(chǔ)。

4. 應(yīng)對(duì)出名人缺席庭審，需做好充分舉證準(zhǔn)備。本案中，被告乙公司無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加庭審，視為放棄抗辯權(quán)利，但這并不意味著原告可以無(wú)需充分舉證。我們?cè)谕徢叭媸崂碜C據(jù)、完善舉證思路，庭審中清晰陳述案件事實(shí)、精準(zhǔn)援引法律規(guī)定，即便對(duì)方缺席，也能讓法院通過(guò)完整的證據(jù)鏈查明案件事實(shí)，最終支持我方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

5. 合理協(xié)調(diào)第三人，可降低過(guò)戶成本、提高勝訴效率。本案中，第三人丙公司明確表示愿意配合法院生效判決履行義務(wù)，我們抓住這一要點(diǎn)，在庭審中明確提出“由第三人直接配合甲公司辦理過(guò)戶手續(xù)”，既避免了二次訴訟、減少當(dāng)事人訴累，也降低了過(guò)戶成本，得到了法院的支持。這也提醒我們，在借名買房糾紛中，合理協(xié)調(diào)房屋出賣人（第三人）的態(tài)度，能夠有效提高維權(quán)效率、降低維權(quán)成本。

6. 當(dāng)事人應(yīng)明確自身義務(wù)，減少勝訴阻礙。本案中，我們建議甲公司當(dāng)庭明確表示自愿承擔(dān)房屋過(guò)戶過(guò)程中的全部稅費(fèi)，這一舉措消除了法院對(duì)“過(guò)戶成本爭(zhēng)議”的顧慮，也體現(xiàn)了甲公司履行合同義務(wù)的誠(chéng)意，為法院支持我方過(guò)戶請(qǐng)求提供了額外助力。

最后，提醒廣大當(dāng)事人：借名買房存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)（如出名人反悔、房屋被查封、無(wú)法過(guò)戶等），建議盡量簽訂書面借名協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)；若已發(fā)生借名買房糾紛，無(wú)需恐慌，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的房產(chǎn)律師介入，梳理證據(jù)鏈、明確維權(quán)思路，才能最大程度維護(hù)自身的合法房產(chǎn)權(quán)益——本律師團(tuán)隊(duì)專注于房地產(chǎn)糾紛、借名買房糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人維權(quán)，助力當(dāng)事人高效拿回房產(chǎn)、順利辦理過(guò)戶。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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