為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年2月26日起施行。

“滬七條”出臺(tái)了。

雖然穩(wěn)房價(jià)還是第一要?jiǎng)?wù)，但我越來越覺著，對(duì)上海、北京、深圳這樣的城市來說，在人口趨勢(shì)不那么樂觀的情形下， 吸引和留住人口，已經(jīng)成了比房價(jià)本身更重要的課題 。

讓我們先理清楚官方文件里的內(nèi)容。上海這次調(diào)整涉及三個(gè)方面 ：

第一，降低購房門檻。

對(duì)于在上海繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非滬籍居民，購房所需的社保年限從原來的3年直接降到了1年。

換句話說，一個(gè)剛工作滿一年的外地人，現(xiàn)在可以在外環(huán)內(nèi)買房。

而如果社保滿3年，不僅能在外環(huán)內(nèi)買1套，還能增購1套 。

這相當(dāng)于給了符合條件的人群一張額外的"房票"。

第二，優(yōu)化公積金貸款政策。

包括了最高貸款額度（160萬提升至240萬）、放松二次公積金貸款條件等。

第三，調(diào)整稅收政策。

主要是對(duì)于上海戶籍家庭成年子女購買唯一住房，還暫免征收房產(chǎn)稅。

滬七條想要做的事，并不難理解，就是增加房票的供應(yīng)。

對(duì)象是誰？是那些已經(jīng)在上海工作、有社保繳納的人群。

某種程度上，算是需求側(cè)改革嘛。

邏輯很簡單：增加需求會(huì)增加成交量，增加成交量本身就會(huì)穩(wěn)定預(yù)期。

但有意思的是，效果預(yù)期怎么樣，是不確定的，今天A股房地產(chǎn)走勢(shì)不錯(cuò)，但也只能算穩(wěn)健，水花不大，說明市場還是很冷靜。

為什么？

因?yàn)槟切?剛好滿足條件、一直在等待"的人群，在上一輪已經(jīng)釋放得差不多了。

剩下的，都是那些對(duì)房價(jià)特別敏感的剛需。

他們的購買力有限，無法像投資客那樣推高成交量。

所以整體看來，滬七條挺擰巴的。

從宏觀角度來說，房價(jià)不能跌太快，大頭的銀行貸款都是房地產(chǎn)相關(guān)，硬著陸意味著金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 。

但從微觀角度來說，房地產(chǎn)市場變成買家市場之后，買家仍然需要房價(jià)繼續(xù)下跌——因?yàn)楫?dāng)前上海房價(jià)收入比仍然很高 。

只有房價(jià)繼續(xù)下跌，才能和普通人的收入相匹配。

這兩個(gè)需求本質(zhì)上是矛盾的。

滬七條的所有措施——提升貸款額度，增購資格給予等——都是在試圖通過降低購房成本而不是降低房價(jià)來做平衡。

這是一個(gè)巧妙的轉(zhuǎn)向，但治標(biāo)不治本。

限購松綁了，但限購框架還在。

全面放開不現(xiàn)實(shí)（效果不亞于取消戶籍制度），帶來的沖擊難以估量。只能漸進(jìn)式松綁，但松綁的空間也不多了，市場的彈性空間在逐步耗盡。

如果這次效果不佳，那么下一次的政策又該怎么加碼？加碼還能加在哪里？

至于官方"為什么發(fā)布滬七條"，答案永遠(yuǎn)是"為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展"。

房地產(chǎn)固然重要，我覺得人才也是非常重要的因素。

中國的城市化已經(jīng)進(jìn)入了存量競爭階段，而高房價(jià)“勸退”了多少人才，我們也難以估量。

總之，一線城市不再是"人往高處走"的唯一選擇，一線城市不能再依靠自然增長來支撐。

年輕人可以在新一線城市找到更便宜的房子、更高的生活質(zhì)量。

這些新一線城市生活成本更低、工作機(jī)會(huì)也不少，為什么年輕人要在上�；�800萬買一套房？

所以，對(duì)上海、北京、深圳這樣的城市來說，吸引和留住人口，已經(jīng)成了比房價(jià)本身更重要的課題。

北京、廣州正在逐步取消限購，深圳更是領(lǐng)頭的激進(jìn)派。

上海也不例外，滬七條干的事，本質(zhì)上是在做一個(gè)漸進(jìn)式的選擇：逐步放開限購，同時(shí)通過復(fù)雜的社保繳納、居住證等條件來控制節(jié)奏。

這樣或許既能吸引人才，又不會(huì)失控（當(dāng)然，這也可能是官方一廂情愿的想法）。

本質(zhì)上放開限購的過程，也是“放松身份認(rèn)證”的過程，或許也是一個(gè)人口爭奪的信號(hào)。